万科设计成本控制要点 38p

一、成本控制的重要性在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大控制：工程质量、工程工期、工程投资。成本构成比例见《金色家园实例》二、建设项目成本的构成及控制要点一）项目成本概念指建设项目按照建设内容、规模、标准、工期全部建成，并验收合格交付使用所需要的全部费用。问题项目成本的构成有哪些？项目成本的构成见《全员的成本控制分类通则》成本控制指导书1、各部门需编制成本管理部：成本管理指导书(总成本)工程部：工程管理指导书（结构设备，进度、工期及质量）财务部：公司费用目标控制指导书（管理费用）销售部：销售管理指导书（营销费用）万创：设计管理指导书（规划、设计，室外环境，装修）成本控制指导书2、装修控制参考数据及使用方法见附件三、项目全过程的成本控制原则一）前期工作阶段1、立项阶段（项目建议书、可行性研究，确定及立项）2、规划设计阶段（编制设计任务书，进行初步设计和施工图阶段）第一部分：编制设计任务书，包括样板房及会所的控制价（元/套），绿化的总控制价（元/小区），小品（元/小区）等；第二部分：根据设计任务书委托设计和设计投标二）施工阶段1、建设的准备（报批手续、工程招标、施工前期的三通一平等）2、建设实施阶段（工程施工合同，施工管理装修部分：根据设计投标确定的方案进行工程报价招标（注意要统一材料的档次及要求）绿化及小品：根据设计投标确定的方案进行工程报价招标（注意要统一材料规格）主体部分：要注意设计变更的类别问题（设计院、乙方、甲方、客户），是否与设计院商量出统一的管理方法（比如：甲方统一变更书面格式等），便于控制设计院的随意性及甲方准确分析报告的总结四、工程建设三算的作用一）设计概算问题：1、设计概算的编制由哪个单位负责？2、设计概算的作用是什么？设计概算的编制单位设计院设计概算的作用1、是工程建设投资的最高限额；2、是选定合理设计方案的评定标准，是提高设计技术水平的综合反映；3、可以利用主要消耗指标进行技术经济分析；4、也可在没有工程预算情况下，作为签订合同的依据及工程进度款的拨付依据；5、是控制施工图预算、考核成本、提高效益的依据。二）设计预算问题：1、设计预算的编制由哪个单位负责？2、工程预算的作用是什么？工程预算的编制单位需招标的主体工程-----甲方委托政府指定的建行及审计站。装修、特殊及甲方分包工程----甲方预算人员工程预算的作用1、较准确地反映建筑安装工程造价；2、为各单项工程计算单位费用；3、是甲方及乙方核算的基础；4、是安排施工进度计划和统计工作量的基础；5、是安排甲方用款计划的基础；6、是设备及材料订货的依据；7、是编制工程招标及投标的基础；查看乙方预算的方法及注意事项见附件三）工程结算问题：1、工程结算的编制及审核程序？2、工程结算分为哪几大部分？工程结算的编制及审核程序招标的主体工程：乙方编制报甲方预算甲方审核双方核对需审计站审核出具三算单。装修及绿化工程：乙方编制报甲方万创万创审核工程量预算核对单价双方核对认可工程结算分为哪几大部分1、工程结算=工程预算+设计变更+现场签证+材料价差四）工程结算的作用1、作为核定固定资产最终价值，考核分析投资效益的依据；2、及时加强竣工决算及交付手续；3、计算成本，便于经济核算，增加企业利润；五）工程结算原则（与万创有关）见附件六）结算应注意的问题见附件五、工程预算专业的基本概念一）工程预算编制的依据现行的建筑及安装工程预算定额：1、各专业的设计施工图纸2、已确定的施工方案3、工具书（信息价、设备清单、材料手册、费用定额等）4、市定额站颁发的有关计费及调差文件二）工程预算编制的程序1、准备资料、熟悉图纸2、按各专业计算工程量（人工）3、套预算定额（人工输入、电脑分析、计费）4、按各专业汇总造价及复核5、编写说明三）工程常用预算定额及特点1、土建：2000年深圳市建筑工程综合价格2、装饰：97年深圳市建筑装饰工程综合价格3、安装：89年广东省安装工程单位估价表4、园林绿化：91年广东省园林绿化工程预算定额5、市政：93年广东省市政工程单位估价表四）装修预算常用定额不同所造成的单价差距1、如何界定土建（与主体一同设计的装修工程）与装饰（属主体已交工，甲方另行分包的装饰工程）2、定额项目单价差见附件3、问题：预算定额的组成？预算定额的组成1、人工费（乙方直接从事施工工人的基本工资）2、材料费（完成工程所需的主要材料、其他材料，构件及脚手架、模板的摊销费3、机械费（完成工程所发生机械台班费）五）按工程预算价的各类费用所占比例1、材料费占55—60%2、人工费占15--20%3、机械费占10—12%4、管理费占10—15%六）预算综合管理费用所含的内容临时设施费、夜间施工增加费、雨季施工措施费、施工管理费、劳保基金、预算编制费、现场经费、探亲增加费、水电。（管理及利润费约20%）七）常用的施工措施费内容（属施工组织设计）材料二次运输费、施工技术措施费、缩短工期措施费、工地环保增加费。八）如何查看装饰综合价格定额见附件六、设计部门常用的预算定额（装饰部分）1、土建：2000年深圳市建筑工程综合价格2、装饰：97年深圳市建筑装饰工程综合价格