住宅需求动向季报

住宅需求動向季報第六卷第一期民國九十七年第一季HousingDemandSurveyoftheFirstQuarter2008內政部營建署財團法人國土規劃及不動產資訊中心中華民國九十七年五月PageI內政部營建署財團法人國土規劃及不動產資訊中心綜合結論■房價信心分數：台中縣市與高雄縣市未來房價信心分數高於近期房價信心分數本季整體購屋者房價信心分數回升到124分，且未來信心分數(125分)與近期信心分數(123分)拉近。惟房價相對較高的台北市、縣，購屋者對未來信心分數低於本季信心分數，顯示所得未隨房價成等比例增加時，房價持續攀升，可能對房市未來健全發展造成隱憂。近期信心分數以台北市(132分)最高，高雄縣市(114分)較低；未來信心分數以台北市(131分)最高，高雄縣市(120分)較低。■已購屋者：實際購屋價格超出預算比例增加、房價所得比與貸款負擔率均大幅增加已購屋者綜合信心分數上升至100分以上，近期與未來信心分數拉近，且各地區信心分數相近，顯示整體市場瀰漫房價持續攀升之氣氛。但本季已購屋者房價所得比與貸款負擔率較上季與去年同季均大幅增加，特別是台北市本季高達10.4倍及44%，且五大都會區實際購屋價格超出預算16%以上之比例增加至22%，台北市31%最高。購屋平均面積為37.8坪；購屋總價平均為711萬元；中古屋屋齡增加為14.2年；換屋時間也較上季增加0.5年，已購屋者持有多戶比例減少；投資者五成八選擇出售賺取價差。已購屋者購屋自備款資金來源以現金或存款為主(43%)，其次為金融機構貸款(27%)，在目前在所得未隨房價成等比例增加的情況下，若購屋負擔持續加重，對房市未來穩定發展不利。■購屋搜尋者：北部縣市較看好近期房價、中南部縣市看好未來房價、投資需求增加各縣市購屋搜尋者之近期、未來與綜合房價信心分數均較上季大幅增加而高於100分基準點；北部縣市購屋搜尋者相對看好近期房價趨勢，中南部縣市購屋搜尋者則相對看好未來房價趨勢，顯示房價持續上漲對房價相對較高之北部縣市後市發展產生影響。首購自住需求明顯減少，投資需求增加。購屋後擁屋數以二戶或一戶為主；30坪~未滿40坪與300萬~未滿600萬元為主要期望面積與價格，期望未來購屋面積較小者較上季增加至28.8%；台北市以1,200萬元以上為主要期望購屋價格，且為較多外縣市購屋者期望遷入地區。購屋自備款資金來源以現金或存款為主，其次為金融機構貸款。■租屋搜尋者：預期租金上漲比例增加、四成租屋者自認買不起房子、台北市購屋時程提前台北市縣租屋搜尋者預期租金上漲比例增加、四成自認買不起房子，且購屋預算與市場現況持續出現落差。台北市購屋時程提前，期望三年內購屋者增加(29%)、台北縣則維持五年內購屋(35%)。民國97年第1季信心分數大幅回升至120分以上，顯示購屋需求者對本季及未來一年房價趨勢多持樂觀態度。已購屋者未來信心分數均高於近期信心分數，但差距拉近；房價相對較高的台北市、縣，購屋搜尋者對未來信心分數低於本季信心分數，顯示房價續漲可能產生負面影響‧本季房價所得比與貸款負擔率較上季與去年同季均大幅增加，尤其台北市高達10.4倍與43.6%，創下新高。已購屋者實際購屋價格超出預算之比例增加，隱含過度消費情形增加；加上購屋搜尋者期望購屋價格，及台北市、縣租屋者購屋預算與市場現況出現落差，且有四成租屋者認為買不起房子，顯示在所得未隨房價成等比例增加的情況下，房市未來發展隱憂浮現。PageIIII內政部營建署財團法人國土規劃及不動產資訊中心一、已購屋者(一)五大都會區住宅需求狀況1.購屋動機：換屋自住與投資需求增加，但台北市投資需求大幅減少，投資者改以賺取價差為主，已購屋者持有多戶以上比例減少至15.5%各地區仍以首購自住需求為主，但換屋自住與投資需求增加。投資雖仍以台北市(25.8%)最高，但較上季與去年同季大幅減少。投資購屋動機改以賺取價差為主(57.7%)，以台北縣比例較高(59.3%)，而已購屋者擁有三戶以上比例降至15.5%，顯示高房價使得投資者轉以房價相對較低地區為目標，藉以賺取價差。2.購屋類型(1)平均屋齡較上季增至14.2年，拍賣屋需求微幅增加，透天別墅與6-12樓大樓需求大幅增加中古屋屋齡平均為14.2年，台北市屋齡更增至20.5年，桃竹縣市5年以下比例較高(30.8%)。本季新成屋與拍賣屋需求微幅增加，自住者部分，新成屋需求為主，台北市、縣五成以上以中古屋為主，其他地區以新成屋為主，拍賣屋需求增至1.5%；投資者部分，中古屋需求增至四成，台北縣48.6%較高，台中縣市則預售屋與中古屋需求並重(33.3%)。房屋類型部分，透天別墅與6-12樓大樓需求大幅增加，13樓以上大樓需求大幅減少。購屋後距市中心距離不變與變遠者增加，屋況則不變者增加，顯示居住條件改善有限。(2)購屋面積平均面積增為37.8坪，購屋者實際購買面積小於規劃面積15%以上的比例增至18.8%。購屋面積來看，平均為37.8坪，較上季增加2坪，各地區購屋面積均增加，台北市50坪以下需求增加(10.5%)，其他地區40-未滿50坪之比例較上季增加。因同住人數增至3.4人，每人居住面積減至14.5坪。已購屋者實際購買面積小於規劃面積15%以上的比例增至18.8%，台北市較高(28.7%)。公設比集中於16-25%，較上季減至21.8%，台北市與台中縣市較高(25%)。PageIII內政部營建署財團法人國土規劃及不動產資訊中心3.購屋價格：平均總價增至711萬元，平均單價為18.9萬元/坪，實際購買價格超出預算16%以上的比例增至22.4%購屋總價來看，整體來說，平均為711萬元，較上季增加104.3萬元。台北市900萬元以上增加至64.5%，高雄縣市300萬-未滿400萬元增至20.9%。購屋單價增至18.9萬元/坪，台北市單價(32.4萬元/坪)最高，高雄縣市(10.6萬元/坪)最低。實際購屋價格與預算之百分比為105.7%實際購買價格超出預算16%以上的比例增至22.4%，已購屋者過度消費情況增加。4.議價及搜尋：議價空間增加，個別議價空間差異桃竹縣市較小、高雄縣市較大本季議價空間平均為9%，較上季小幅增加0.5%，台中縣市議價空間仍較大，為10.6%，以桃竹縣市議價空間最小為7.9%，且個別差異同樣較小，而高雄縣市個別議價差異較大。本季搜尋期間與看屋數增加，搜尋期間與看屋數台北市較高、高雄縣市較少，加上高雄縣市議價空間相對較大，顯示高雄縣市本季為買方市場。有46.5%過仲介購屋，有69%中古屋透過仲介購買，且比例有持續增加之趨勢。5.購屋消費偏好與負擔：房價所得比與貸款負擔率皆大幅增加，台北市購屋負擔較重、高雄縣市購屋負擔較輕本季房價所得比與貸款負擔率大幅增加，其中，以台北市、縣之房價所得比均增加幅度較大，其中，台北市房價所得比10.4倍最高，高雄縣市5.6倍最低。貸款負擔率部份，則同樣以台北市43.6%最高，高雄縣市以27.5%最低。顯示本季台北市購屋負擔較重、高雄縣市購屋負擔較輕。6.遷徙距離：同縣市同鄉鎮市區內遷移比例持續增加、購買地區與規劃地區不同縣市者增加同縣市同鄉鎮市區內遷移之比例持續增加，以台北縣(56.1%)居多。桃竹縣市規劃與實際購買地區相同之比例較高(62%)，且為各地區中唯一增加者，台北縣則為跨縣市購買之比例最高，佔34.9%。PageIVIV內政部營建署財團法人國土規劃及不動產資訊中心7.購屋者屬性：台北市單身購屋比例為兩成，36-45歲購屋比例居多，平均換屋時間較上季增加0.5年，個別換屋時間差異變大每屋平均居住人數為3.4人，已購屋者家庭型態變化不大，仍以核心家庭為主，以台中縣市比例較高，且增加幅度較大，而單身購屋者仍以台北市較高，佔20.6%。平均年齡較上季增加為37.7歲，且台北市購屋者平均年齡39.2歲最高，以36-45歲購屋比例居多。各縣市中僅台中縣市女性購屋者之比例高過男性購屋者，佔53%。購屋者民間機構居多，主要為職員，教育程度多為大專。購屋者之家庭平均月收入，主要集中於3萬-未滿6萬元，但6萬-未滿9萬元與12萬元及以上之比例均增加。前屋居住年數平均為12.2年，換屋自住者平均前屋居住年數較上季增加為11.2年，個別換屋時間差異變大。8.房價信心分數：綜合信心分數回到100分以上，未來信心分數與近期信心分數拉近本季信心分數由上季88分上升至128分，而未來信心分數(129分)與近期信心分數(126分)相近。各地區中，以台北市的綜合信心分數130分最高；高雄縣市的綜合信心分數124分最低。近期信心分數則以台北縣127分最高；高雄縣市121分最低。未來信心分數以台北市133分最高；台中縣市127分最低。9.購屋自備款資金來源：主要來源依序為現金或存款、金融機構貸款與父母資助。已購屋者主要購屋資金來源，前三項依序為現金或存款(42.6%)、金融機構貸款(26.7%)及父母資助(14.4%)。桃竹縣市現金或存款之比例較高(46.1%)；台中縣市金融機構貸款與父母資助之比例較高(34.1%、16.7%)；台北市來自於股市資金或獲利比例較高(16.2%)。PageV內政部營建署財團法人國土規劃及不動產資訊中心(二)各地區分析1.台北市：信心分數最高、購屋負擔最重、投資需求大幅減少本季台北市已購屋者購屋者房價信心最高，回到100分以上屬樂觀。與去年同季相較，整體市場類型與房屋類型分配無特殊變化，而本季購屋總價增至1100萬元、房價所得比與貸款負擔率大幅增加，購屋負擔最沈重。投資需求大幅減少，議價空間、搜尋期間與看屋數增加，可能為高房價讓投資者獲利空間減少，且購屋者延遲購屋決策。2.台北縣：拍賣屋需求小幅增加、房價所得比大幅增加本季台北縣信心分數次高，回到100分以上屬樂觀。與去年同季相較，自住需求增加，而房價上漲使得中古屋與拍賣屋需求小幅增加。而房價持續上漲、房價所得比大幅增加，購屋負擔依舊沈重。議價空間、搜尋期間與看屋數增加，有轉為買方市場之趨勢。3.桃竹縣市：換屋自住需求增加、公寓需求大幅增加、房價所得比與貸款負擔率增加本季桃園新竹縣市已購屋者換屋需求增加，公寓需求大幅增加，而13樓以上大樓需求大幅減少，加上總價上升，顯示高房價的情況，讓已購屋者偏好選擇公設比較低之公寓。而房價所得比與貸款負擔率增加、高成數之貸款比例減少，顯示購屋者購屋負擔仍重，對後市可能有負向影響。4.台中縣市：換屋需求大幅增加、透天別墅需求大幅增加台中縣市本季已購屋者換屋需求大幅增加，且透天別墅需求也大幅增加，大樓之需求相對減少，顯示房價上漲讓已購屋者選擇公設比較低之產品。議價空間、搜尋期間與看屋數增加，顯示市場有回到買方市場之趨勢。但房價持續攀升、房價所得比與貸款負擔率增加，顯示購屋負擔依舊沈重，加上近期與未來信心分數相近，對後市發展不利。5.高雄縣市：綜合信心分數最低、換屋與投資需求增加、購屋負擔較輕高雄縣市本季已購屋者綜合信心分數最低，但綜合與未來信心分數均大幅增加，顯示已購屋者對房價看法屬樂觀。本季換屋與投資需求增加，中古屋與拍賣屋需求大幅增加。與去年同季相較，本季議價空間與搜尋期間增加，有轉為買方市場之趨勢。而房價所得比與貸款負擔率為各地區最低，購屋負擔較輕，對以自住為主的房市發展較為有利。PageVI內政部營建署財團法人國土規劃及不動產資訊中心二、購屋搜尋者(一)五大都會區住宅需求狀況1.購屋動機：首購自住需求明顯減少，投資需求增加；改善居住環境為自住者主要原因、賺取價差及出租經營均為投資者主要原因；購屋後擁屋數以二戶或一戶為主，投資型購屋搜尋者則以擁有二戶為主本季購屋搜尋者購屋動機，首購自住佔42.8%，換屋自住佔33.9%，投資需求佔23.3%；相較於去年同季及上季，首購自住需求均大幅減少，換屋自住需求則均大幅增加，投資需求亦有所增加。自住購屋動機以改善居住環境為主要原因，其次依序為結婚、工作因素及子女/父母因素；投資購屋動機中賺取價差之比重略高於出租經營。購屋後擁屋數以擁有二戶或一戶者為主，分別佔43.2%、41.1%；投資型購屋搜尋者則以擁有二戶為主。2.期望購屋類型(1