房地产行业调研报告

房地产行业调研报告【导读】这篇文档“房地产行业调研报告”由三一刀客最漂亮的网友为您分享整理，希望这篇范文对您有所帮助，喜欢就下载吧！界首市房地产行业调研报告【第一篇】界首市房地产行业调研报告市发改委近年来，我国的房地产业快速发展，始终保持20%-30%的增幅。03年后，国家陆续出台房地产调控政策，对房地产业开发经营进行调整，05年之后调控力度不断加大，对全国房地产业发展格局产生了深刻影响。在宏观调控的情况下，我市刚刚起步的房地产业面临着较大考验。为进一步促进我市房地产业健康持续发展，结合国家宏观经济调控，现对我市房地产业分析如下：一、我市房地产业发展现状98年住房体制改革后，我市房地产市场有了实质性的启动，发展受当时经济低迷的影响，行业发展较为缓慢，投放市场的房地产项目较少，房地产企业整体水平不高，住宅小区开发水平较低，规模很小。特别是我市长期存在沿街商住楼过度开发现象，粗放型的发展建设和经营方式造成零星式、沿街一张皮式开发，城市缺乏整体规划，城市基础配套设施跟不上，市容市貌脏乱差现象长期得不到改善。2004年以来，经济的恢复性增长使我市房地产业开始逐步走上发展的快车道。近几年来，土地市场活跃（06年出让土地是05年的41倍，07年是05年的10倍），商品房市场投放量迅速增加（近几年投放市场近90万M），房地产企业蓬勃发展，群众消费热情高涨，房地产业已成为推动我市经济增长和改善市容市貌的重要力量。21、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。近三年来，我市房地产开发项目用地投放量较大。2005年出让土地11531平方米，2006年出让土地473161平方米，2007年出让土地115047平方米，2008年已出让土地34126平方米（预计全年可达254000平方米）。同时，土地投放逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变，房地产开发规模越来越大。2、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。由于我市的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济的大举进入。目前活跃在我市房地产市场的开发企业由前几年的寥寥数家发展到现在的二十几家，极大的促进了我市房地产市场的繁荣。3、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。近年来，我市房地产业发展迅速，投资规模日益扩大，尤其从2004年开始，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，今年上半年我市房地产投资已占全市固定资产投资的60%以上，成为拉动投资增长的主要力量。二、房地产市场需求状况我市2007-2010年规划纲要中提出了到2010年我市总人口21万人，城市规划区面积21KM的发展目标。住房建设规划中提出了2008到2012年住宅面积128万M的需求目标。05至08年按照实际施工面积，我市到今年末供应市场商品房面积接近90万M（由于缺少相关部门统计数据，目前商品房空置率还不掌握，具体数字2222出来后再做详细分析）。由于规划与实际尚有较大差距，加之近两年来违规建设面积较大、房地产项目市场投放量过于集中，造成阶段性供大于求。根据上述指标，结合我市经济发展势头较好，我市实际需求潜力虽然较大，但尚待充分挖掘。随着旧城改造的持续以及人口的集聚，改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求，这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。三、当前我市房地产市场存在的主要问题1、房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。2、城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来较大影响。3、房地产开发结构不尽合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长。商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。4、市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。市场和消费者之间缺乏足够的信息渠道，一定程度上影响了市场销售。5、住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设刚刚启动。商品住宅价格提升过快，整体价格偏高。四、几点建议：1、加大拆违力度，扩大高端市场范围。前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的群体，这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，加之前一时期私人违章建房，已消耗了这一群体的大量购买力。对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。建议加大拆违力度，严格控制私人违规建房，将这一部分购买力推向市场。2、改善供应结构，激活中低市场。积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。激活这一中低收入消费群体，将给我市房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m户型、城区80-100m户型)，将激活我市中低住房市场。3、加强住房政策性保障，引导结构调整，完善住房供给体系。科学合理投放经济适用房，加强中介服务，鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。4224、加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我市房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。规划方面应发挥导向作用，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场，以增强政府对土地市场的调控监管力度。金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，抑制投机需求和过度超前消费。5、尽快建立房地产市场信息披露制度，及时向社会通报市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。二〇〇八年七月二十四日房地产调研报告【第二篇】辽阳市房地产调研告报告本文由泸州婚纱摄影整理提供大家参考。为了深入了解辽阳房地产市场起伏较大的原因，促进辽阳房产业的健康有序发展，按照2010年-2011年辽宁省辽阳市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，现就有关辽宁省辽阳市最近五年房地产市场视察情况报告如下：一、基本情况近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。经济适用住房也是影响辽宁省辽阳市房地产市场的重要因素,廉租房建设起步较晚。二、我市房地产市场的主要表现及原因分析1、房价起伏较大，楼市回暖较快。辽阳市房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2006年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，辽阳市房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致辽阳市特别是辽阳市的房价起伏较大，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，辽阳市的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2009年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，促成今年二、三季度辽阳房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是2008年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了辽阳市房地产市场较快回暖。2、区域发展不平衡，地区差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。同时，房价也存在较大差异。一些县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2010年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来，受金融危机影响，辽阳市的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在辽阳市房产投资中受益的人则到北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，辽阳市的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着辽阳市经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升2010年以前，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2010年上半年辽阳市城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。2008年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。辽阳市房地产开发企业的土地购置费用，从2006到2008年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2006年至2007年，辽阳市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2008年后土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。从宏观政策调控的