物业出租楼门进口发布广告业委会没授权无效

物业出租楼门进口发布广告业委会没授权无效小区物业将小区内178个楼门进口处租给广告公司用于发布广告，而后，由于广告公司没有按约支付租金，物业公司依据双方协议将其告上法庭。未料，物业公司追索租金的“合理”诉求日前却被河西区法院驳回。原来，物业公司出租小区共用部位的行为并未得到业主委员会授权，所以这份租赁合同被认定自始无效。aliqq.cn2008年1月，在本市河西区一居民小区负责物业管理的某物业公司与一家广告公司签订《楼宇社区宣传牌媒体合作协议书》，双方约定，由广告公司租用上述居民小区178个楼门的进口处用于悬挂社区宣传牌，从事广告招商、发布事宜；租期自2008年1月31日至2009年1月30日；租金为每年每块宣传牌60元，一年共计10680元；付款方式为广告公司安装完上述宣传牌后，付给物业公司当年50%的租金，2008年7月15日前付清余款；双方同时还约定以该协议总额的10%作为违约责任的赔偿标准。协议签订后，物业公司如约履行了义务，但广告公司在支付了50%租金后，一直没有支付剩余款项，双方为此成讼。法庭上，原、被告双方的争议焦点集中在被告广告公司是否应该履行租赁合同相关义务的问题上。该广告公司提出，根据物权法规定，建筑区划内的公用场所等共有部分属全体业主共有，原告物业公司在没有得到小区业委会授权的情况下，无权与其签订合同，更无权向其追讨款项，对于已经向原告支付的款项，保留索回的权利。结合上述情况，法院认为，根据物权法的规定，业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分、共用部位享有共有和共同管理的权利。而业主对共有部分、共用部位的管理权系通过业委会授权物业公司行驶，业委会的决定对全体业主具有约束力。原告物业公司并非小区进口处共用部位的所有人和共有人，其在未取得该小区业委会授权情况下，擅自与被告广告公司签订《楼宇社区宣传牌媒体合作协议书》，并非权利人的真实意思表示。鉴于该小区业委会已明确表示未授权原告与被告签订合同，且对该合同不予追认，所以该合同应属无效合同，自始无效。既然合同无效，就不产生违约的法律后果。原告要求被告按约给付所欠租金及滞纳金之诉求，因于法无据，不予支持。鉴于被告已在该小区实施广告宣传业务，产生相应的效益，按照等价有偿的原则，被告应比照合同约定的租金数额及实际使用天数，向该小区共用部位权利人缴纳相应的使用费。综上，法院作出前述判决。