物业前期介入与接管

讲课：前期介入与接管验收一、物业管理前期介入——指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。前期介入的主要目的物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。前期介入的必要性•减少或避免规划设计、建设的隐患•加强对物业的全面了解•维护物业管理企业的专业形象•后期管理工作的进行•促进物业的销售前期介入的重要意义•对于开发商而言•对于物业管理公司而言•物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。前期介入的类型物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议介入可行性研究→退出房地产开发签订合同，正式进入前期介入介入规划设计阶段介入施工建设阶段介入物业销售阶段物业验收、移交，结束前期介入PM前期介入流程图PM前期介入的主要内容•立项决策阶段项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。（可减少决策中的风险性。）规划设计阶段规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。施工建设阶段物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。竣工验收阶段竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。二、物业竣工验收——工程项目竣工后，施工单位须向开发单位办理交付手续。在办理交付手续时，须经开发单位或专门组织的验收委员会对竣工项目查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发单位，这一交接过程称之为竣工验收。•认真参与竣工验收，严格把质量关。•通过参与竣工验收，熟悉物业，为物业的接管验收以至将来的维修养护做准备（走道消防门，弱电井门等）。•细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。PM企业在竣工验收过程中应注意的问题：竣工验收的种类隐蔽工程验收单项工程验收分期验收全部工程验收竣工验收的实施竣工验收的工作程序1、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个阶段（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。2、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、使用等有关部门进行验收。3、验收均符合设计要求，必要文件齐全，由项目主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。4、竣工验收由开发单位会同设计单位、竣工单位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验收组共同进行。5、办理工程交接手续。竣工验收的依据和标准的依据与标准竣工验收时需移交的材料竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等的要求，结合各地区的实际情况，制定竣工验收办法。竣工验收后的物业保修所谓物业质量保修，是指物业竣工验收后在保修期限内出现不符合工程建设强制性标准以及合同约定的质量缺陷的应予以修复。物业在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当按照建设部2000年6月30颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定履行保修义务。保修的范围、期限和责任。三、接管验收——指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业接管验收的主要作用1、明确交接双方的责、权、利关系2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益3、为后期管理创造条件接管验收与竣工验收的区别•性质不同：•竣工验收是政府行为，任何建设工程的验收由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定（小组成员：建委、质检站、监理公司、消防等）。•接管验收是企业行为，是物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。•主体、阶段作用不同：•竣工验收是施工单位向建设单位移交的过程，接管验收是建设单位向物业管理单位移交物业的过程。•竣工验收合格后标志着物业可以交付使用，接管验收一旦完成，标志着物业正式进入使用阶段。•验收主体不同：•竣收验收：施工单位建设单位•接管验收：建设单位物业管理企业业主物业接管验收的实施•早期介入•签约前的洽商•制定详细的接管验收计划•着手制定管理公约及一系列管理制度•建立与社会协作单位的联络•人员培训•协助房地产开发商售楼•检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件•开始接管验收接管验收的程序新建房屋•产权资料，技术资料•一、产权资料•1.项目批准文件。•2.用地批准文件。•3.建筑执照。•4.拆迁安置资料物业接管验收应提交的资料•技术资料：•1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。•2.地质勘察报告。•3.工程合同及开、竣工报告。•4.工程预、决算。•5.图纸会审记录。•6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。•7.隐蔽工程验收签证。•8.沉降观察记录。•9.竣工验收证明书。•10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。•11.新材料、构配件的鉴定合格证书。•12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。•13.砂浆、混凝土试块、试压报告。•14.供水、供暖的试压报告。•综合资料•1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）。•2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）。•3.工程招、投、定标书（永久）。•4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。•5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。•6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。•7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。•8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。•9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。•10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。•11.工程决算书、三算表（永久）。•l2.消防设施验收合格证（永久）。•土建资料•1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。•2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。•3.事故处理记录（永久）。•4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。•5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。•给排水、消防资料•1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。•2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。•3.事故处理及探伤记录（永久）。•4.隐蔽工程验收记录（永久）。•5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。•6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。•7.试水、闭水试压试验记录（永久）。•8.设备调试记录（永久）。•9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。•电气资料•1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。•2.图纸会审及设计变更通知（永久）。•3.事故处理及探伤记录（永久）。•4.隐蔽工程验收记录（永久）。•5.防雷电阴接地实测记录（永久）。•6.引下线焊接记录（永久）。•7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。•8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。•9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。•施工图•1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。•2.建筑施（竣）工图（永久）。•3.结构施（竣）工图（永久）。•4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。•5.电气施（竣）工图（永久）。•6.空调施（竣）工图（永久）。•7.智能化系统施（竣）工图（永久）。•8.通讯施（竣）工图（永久）。•9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。•声像资料•1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。•2.内外景观照片（永久）。•3.建筑小品。•4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。•5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。•6.其它。接管验收的主要内容和技术标准主体结构：梁、柱与墙体之间裂缝的验收：常见的裂缝有两个部位：一是梁和墙体之间裂缝，二是柱与墙体之间的裂缝。原因：因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间结合部出现裂缝。二个部位形成裂缝原因是混凝土构造的柱、梁和砖墙体之间存在的一种自然的收缩程度不同形成的，不存在质量问题，更不是墙基下沉面造成的新建房屋接管验收的主要内容及标准•屋面和楼梯面、顶棚的验收：•仔细观看室内的地面上，是否有不同规则裂缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂，如有异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在。•顶棚主要检查有无裂缝，空壳等现象，是否平整进户内的验收（门、窗、上下水、电、卫生间）：对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启，关闭是否顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能过小，钥匙开启自如，关、开门无异常响声。对窗的边框四周边等易受撞击处是否密实，仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色，起泡、脱皮、掉灰等现象，检查推拉窗户玻璃是否有破裂，搭扣，五金件不灵等现象。窗四周橡胶压条是否平整，密实防水胶是否打的均匀。•上、下水：检查上、下水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水，渗水现象，检查下水时可将地漏，排水管内注水，观察下水管水是否流畅，有无冒泡缓慢现象。•电的验收：对电的验收，要先看室内配电盘开关板，插座板有无损坏，安装是否牢固，顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧密，可靠，部件齐全，接触良好，位置正确。测量插座是否通电。•卫生间的验收：验防水功能，物业接管验收应注意的主要问题1.选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工作。2.严格按照相关规范要求逐项、认真验收。3.写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。4.仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。5.对于不同程度的质量问题，一定要落实责任，并对整改措施进行明确。6.在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相结合的原则等。1.坚持原则性与灵活性相结合的原则2.坚持细致入微与整体把握相结合的原则接管验收过程中质量问题的处理原则