物业厂区管理方案

********物业管理有限公司★1第二章“创业园”物业管理服务策划书****开发区创业园标准厂房(以下简称“创业园”)实行物业管理。物业公司下设“创业园”管理处（以下简称“管理处”）。管理处为物业公司内部独立核算单位，实行企业化、专业化、一体化管理。管理处经理由总经理聘任，实行管理处经理负责制，直接对“创业园”和公司总经理负责。1)公司由工程部、治安保卫部、环境卫生部、绿化部负责项目的全面指导检查，提供对业主的管理技术、服务保障。2）管理处项目经理一名，负责管理处的日常全盘工作。主要管理职责：①负责辖区治安、交通、消防管理。②负责辖区清洁卫生、环境绿化管理。③负责辖区设施设备的日常维修和用户技术保障等。④总值班室:负责“创业园”节假日活动及日常各项管理事务的指挥、检查、协调等。第一节拟派管理处经理管理工作经历第二节组织架构与员工管理一、组织架构“创业园”物业管理处的组织架构，本着科学、高效、精干、务实的原则设置，根据“创业园”厂区规模，为了完成既定的管理目标和服务承诺，我公司将以人才为根本，配备有经验、有知识、懂技术、懂管理、具有高度服务意识的各类人员，组建一支高素质的物业管理队伍。实行管理处经理负责制和首问负责制的管理方式，做到相互配合，确保日常物业管理服务工作的顺利进行。********物业管理有限公司★2二、人员配备序号岗位名称人员配备1项目经理1人水电维修1人3保安队员15人4保洁员工4人7合计23人三、人员配备原则在人力配置时既考虑为确保管理标准而必须设置的岗位及相应的人力，又考虑为节约管理成本而必须将岗位和人力合理地压缩到最低限度，还考虑根据不同阶段的实际需要设定相应的岗位。四、人员管理方式一流的管理，一流的服务，需要一流的人才。公司在人才管理上将建立三个机制，做到公开、平等、竞争、择优，通过严格的管理和培训，充分展现员工的才能，发挥他们的潜力。①激励机制首先依据员工贡献的大小进行收入分配，激励员工取得更好的工作业绩。其次在员工提升上不定框框，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良好的环境。再次，针对员工的不同状况适时做好思想工作，增强企业的凝聚力和同心力。②考核机制根据“****港口创业园有限公司”物业管理内容和人员现状，制定员工考********物业管理有限公司★3核标准。考核内容有工作能力、工作业绩、职业道德等方面。考核结果优秀者将有提升机会，不合格则被淘汰。③淘汰机制在选聘员工中，考核、培训、试用期不合格将被淘汰。在日常工作中采用“末位淘汰制”，从而真正体现“能者上、平者让、庸者下”的用人思想。五、岗位职责结合********开发区创业园标准厂房”的厂区规模、管理要求和服务标准，根据管理处的组织架构，制定相关人员岗位的主要职责：管理处经理岗位职责1、协助招聘管理处配置人员，负责员工的培训及其考核和奖惩；2、制订各类紧急事件之处理程序，对“创业园”整体物业管理负有组织领导的具体责任；3、处理投诉及突发事件需到现场；4、出席各类会议，并提交会议记录；5、负责管理区内员工工作日检和员工考核，并做好记录；6、认真执行物业管理法规和公司有关规章制度，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力；7、不断建立和完善科学的运作、监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈流畅管理工作高效；8、制定“创业园”物业管理目标，包括一系列规章制度和操作规程，制定“创业园”全体员工的职责，并监督实施；9、制定管理“创业园”物业管理年度、月度工作计划，并监督执行；10、负责管理“创业园”物业管理日常管理经费的审报工作，合理控制费********物业管理有限公司★4用开支；11、负责组织、协调员工工作安排，负责管理“创业园”员工工作绩效考评证；12、负责审批《月采购申请表》、《员工物品领用单》，对物资的使用进行有效的程序控制；13、负责组织管理“创业园”物业的各项工作检查，通过检查、考核，加强部门及责任人的工作责任感，树立“创一流”工作成绩的荣誉感，督导各项服务工作的有效落实。14、组织每日管理“创业园”员工工作例会，及时了解人员状况、工作难点，检查、总结和布置工作；15、自觉接受“创业园”工作人员的民主监督，采纳合理化建议，并加以实施；16、通过与“创业园”的联系，建立良好的公共关系，协调配合，搞好工作；17、接受公司的月、年度和任期考核，接受奖惩，对公司和“创业园”负责；18、以身作则，关心员工，为员工解决实际困难，丰富员工的业余文化生活，最大限度地发挥和调动全体管理处员工的工作热情和责任感，增强集体的凝聚力。管理处水电维修员岗位职责在管理处部门主管的直接领导下，对水、电进行维修养护管理和提供维修服务，其职责如下：1、熟悉附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况及管线********物业管理有限公司★5主控制位置，以及设备的性能和使用状况。2、加强学习业务知识，具备工民建的基础知识，能识读施工图纸，绘制简单的平面图、结构详图、管线大致系统图，能清楚准确地在图纸上标出发生故障的位置。3、维修工必须具备熟练的专业技能，在熟练专业的基础上，学习其它基本知识和规范操作，争取做到一人多能，适应厂内维修工作的需要。4、经常巡视，掌握设施设备的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保设施设备完好、运转正常。5、经常巡视，保证上下水、排污管道畅通，确保厂区内污水不外溢。6、必须持上岗证，并且严格遵守安全生产条例和操作规程。佩带工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备。7、水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业；维修给水管道，须关闭总闸方可作业。8、爱护工具。在每次使用之后，工具入库前，必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查是否完好无损。若有损坏，要查清原因划清责任，报主管处理。9、建立健全共用部位检修及保养记录。10、建立健全共用设备、设施运行、检查、维修、保养等记录11、完成经理及上级交待的其他任务。管理处保安员岗位职责1、负责“创业园”24小时的安全保卫管理工作；2、负责“创业园”员工上下班门岗考勤、进出监督工作；3、负责“创业园”来宾的登记、接待、查询和管理工作；********物业管理有限公司★64、负责“创业园”报刊、信件、特殊邮件的收发登记管理工作；5、负责“创业园”出厂物资的查验工作(具体工作与“创业园”商榷后执行)；6、负责“创业园”进出车辆登记和停放管理工作(具体操作按“创业园”制度执行)；7、负责“创业园”突发事件的应急处理工作；8、负责“创业园”巡逻管理工作(巡逻路线和次数待与“创业园”协商后再定)；10、负责“创业园”司旗、国旗的升降；管理处保洁员岗位职责保洁员在管理处经理的直接领导下，负责本物业的环境卫生清扫、保洁工作，主要职责如下：1、负责厂区道路的清洁卫生，包括除草坪与扩建区之外的杂草清除；2、负责厂房公共区域的清洁卫生；包括走廊、地面、卫生间、楼梯、各平台及办公室的地面、办公家具，不含设备、管道等设施；3、负责宿舍楼公共区域的清洁卫生，包括道路、公共走廊、墙壁的日常保洁；4、负责生活垃圾的收集，负责将厂区、办公区、生活区的生活垃圾收集到“创业园”指定地点，对堆放区域每月进行消杀一次，垃圾桶定期清洗；第三节员工培训提供培训是企业对员工创造技能提升的途径，也是保证各项管理服务工作得到落实的基础，所以我们把员工培训视作员工的最大福利。不断地对员工进********物业管理有限公司★7行不同阶段的培训，是创业园管理处能够圆满完成管理目标和实现服务承诺的重要保证。培训所要达到的目的，是在管理人员中培养出既有专业知识技能，又有现代管理水平的职业管理人员；在保安员、保洁员、维修工的队伍中培养出有理想、有觉悟、有能力、有综合素质、有现代服务理念的劳动者。公司将依靠这样一批人力资源，来完成”创业园”的物业管理和服务工作。1、培训目标培训的目标旨在加强、改进员工的工作态度、知识水平和操作技能，从而提高员工的整体素质及管理水准，为创业园业主提供优良的服务，树立公司形象，创立服务品牌。2、培训方式1）新员工导入培训由管理处经理负责，对新招聘员工进行培训。主要内容包括：（1）公司概况、管理理念、企业宗旨、质量方针、组织架构及主要人员介绍。（2）员工守则，员工纪律，职业道德教育。①物业管理基础知识。②安全消防常识等。2）岗前培训由部门主管负责，对下属员工进行上岗前培训。主要内容包括：A、“创业园”管理目标和服务承诺及策划书的有关内容；B、岗位职责和物业管理运作制度；C、专业技能工作标准；********物业管理有限公司★8D、操作规程和作业程序；E、言行礼仪训练和人际沟通技巧；F、紧急或特殊情况处理常识和方案。3）岗中培训主要是针对不同的工作岗位进行的专题培训或知识培训。主要内容包括：（1）物业管理软件运用；（2）专业技能培训；（3）管理知识、管理技能、公共关系及公众形象；（4）消防技能训练及演习。上述培训工作均在公司培训计划的指导下进行，公司还将不定期进行集中培训。培训计划如下表：培训类别培训对象培训内容组织部门培训方式培训考核公共知识培训全体员工公司简介、物业管理基础知识、员工守则、公司规章制度、职业道德、安全防火教育、ISO9002质量体系教育、普法知识、礼貌用语。策划部物业管理部办公室集中培训个别培训笔试通过方能上岗管理干部培训管理处员工物业管理岗位资格培训、经理岗位职责培训、ISO9002质量体系知识、质量体系文件、现代物业管理实务策划部物业管理部外送培训集中培训管理员培训专业队长或负责人物业管理岗位资格培训、岗位职责、公文写作策划部物业管理部集中培训外送培训集中培训操作层员保安员岗位职责和保安工作手册，实操：队列、擒拿格斗、体能、消防灭火训练等。策划部物业管理部集中培训笔试、实操考试通过********物业管理有限公司★9工培训（各专业队长或负责人）维修员岗位职责和维修工作手册、维修工具的使用、安全操作培训及水电常识。方能上岗保洁员岗位职责和清洁工作手册。第四节管理规章制度目前，根据我公司管理工厂物业经验，结合“创业园”特点及要求，本着科学、规范、实用的原则，暂拟定有关“创业园”管理必备的规章制度，在实践中逐步修正完善。物品出（入）管理规定1、物品出入，需向“创业园”管理处申报、证明、资料完备的给予办理。2、确认物品出入品名、数量、物品出入时间。3、交待注意事项，遵守“创业园”管理规定，严禁将物品堆积堵塞通道。4、凭单出货，手续不齐全的物品禁止流出本物业。5、坚决杜绝易燃、易爆物品和有毒、放射性物品进入本物业。6、物品出入具体操作事项见《物品出入管理标准作业规程》。消防管理规定1、管理处全体员工都应熟悉《中华人民共和国消防条例》和公安部《工厂消防管理规则》。2、消防工作由公安机关实施监督，管理处全体员工都是义务消防员，管理处经理为兼职消防监督员，应做好防火和灭火工作。3、管理处每一位员工都有责任维护消防设施，不准损坏和擅自挪用消防设备及器材，不准埋压和圈占消防水源，不准占用防火间距，堵塞消防通道。4、积极开展防火宣传教育，建筑物内严禁焚烧物品。建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，要经常保持畅通严禁堆放物品。********物业管理有限公司★105、按照有关电力技术规范的规定，定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查，凡不符合安全要求的，要上报“创业园”及时维修或更换，必须符合安全要求，并定期检查维修。管理处总值班室工作制度1、负责管理处日常工作间隙、夜间、周末、节假日的日常维护、管理，并保证总值班室电话畅通。2、熟知本物业防火、防盗、防台风、暴雨的安全防范措施，应急方案，以及处置（理）方法，在紧急情况下，指挥、调度管理处各部门值班、执勤人员的行动。3、灵活处置本物业内临时发生的突发事件。4、检查掌握管理各部门执勤人员的情况，经常与他们保持联系。5、随时接受”创业园”的服务要求，并及时有效的派遣服务人员。6、做好值班时间的相关记录，并做好交接班。业主投诉处理管理办法1、范围本办法适用于********物业管理有限公司管理区域内物业