物业发展趋势探究

关于我国物业管理发展趋势的研究「内容提要」我国物业管理经过20年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理和两个文明建设中的作用也日益显著。随着我国物业管理的发展和走向成熟，笔者认为，我国的物业管理应当走区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，这将成为21世纪我国物业管理的发展趋势，本文试图就这种发展趋势作些探讨。一、研究我国物业管理发展趋势的意义物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活、生产和工作密切相关的行业，要使这一行业得到健康、快速发展，使其尽早成为朝阳产业，探讨和研究物业管理的发展趋势，有其重要的意义。1、研究物业管理发展趋势是物业管理行业发展的需要。应当肯定的说，对物业管理发展趋势的研究，不是理论的假设，而是基于物业管理行业的发展，特别是物业管理的实践，我国的物业管理经过20年的探索和实践，已取得了长足的发展。要使这一行业得到更快的发展，必须研究物业管理的发展趋势，只有确定了物业管理的发展方向，才能使物业管理行业沿着既定的目标去探索、去努力、去实践、去发展。另外，我国即将加入世贸组织，入世将给我国物业管理的发展带来新的机遇和挑战，物业管理也应当在管理模式等方面有新的突破和新的发展。所以研究物业管理的发展趋势，对于我国物业管理以何种形象跨入新世纪，以及在城市管理和两个文明建设中怎样发挥更大的作用至关重要。2、研究物业管理发展趋势是物业管理行业担负起社会责任的需要。物业管理的任务是通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境，使物业发挥最大的经济效益和使用价值。因为，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使物业保值、增值，而且有得于城市管理，具有其他行业所不可替代的作用。3、研究物业管理发展趋势是加快城市化进程的需要。城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造一个快捷、方便、舒适的工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要。实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋管理是城市管理的重要内容，城市房屋管理的好差直接反映城市的整体面貌和管理水平。城市房屋及附属设备设施、环境、场地管理好了，必然加速城市化的进程。4、研究物业管理发展趋势是加快城市管理体制改革的需要。城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立；管理权限和责任的；管理方式和方法的选择以及管理机构的设置等。科学、合理、先进的城市管理体制，是保证城市社会正常体制改革的重要内容。物业管理搞好了，不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且可以促进城市管理体制的改革。5、研究物业管理发展趋势是保护消费者合法权益的需要。随着生活水平的不断提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、物业管理服务水平和社会社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过招投标来选择自己信得过的物业管理企业管理自己的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，企业知名度高，社会信誉好，收费合理就选聘谁。只有这样，消费者的利益才能得到真正的保证。二、我国物业管理的发展趋势趋势之一：区域化管理将逐步取代分割管理的模式，成为物业管理的发展方向（一）实行区域化物业管理的必要性和可行性1、实行区域化物业管理的必要性所谓区域化物业管理，是指按照城市现行行政区域设定物业区实行物业管理。换言之，就是以城市的街、段、路、里、号为前提条件，以城市规划的自然区域为基础，以有利生产、工作、方便生活和便于管理为原则，以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区。从目前来看，各地的物业管理仍局限于只对成片开发并达到一定规模的住宅区、工业区和单体规模较大的办公楼、酒店等实行了物业管理，而对于建筑面积偏小的住宅区、组团、单体楼或建筑面积达不到规模的写字楼、商店、医院等仍处于被物业管理遗忘的角落。随着物业管理的发展，现行物业管理一些不尽完善的地方开始暴露出来，实行物业管理与未实行物业管理的区域形成了鲜明的反差，出现了两极分化，即实行物业管理的住宅区、大厦、工业区等物业的卫生环境、治安环境、绿化环境等明显好于未实行物业管理的。①实行区域化物业管理，可以提高城市的整体管理水平。城市的各类物业是城市的重要组成部分，这就决定了各类物业的管理的好差，不仅直接反映出城市的管理水平，而且直接影响城市对处开放和招商引资的环境。因此，只有城市的各类物业搞好了，城市的管理才有了基础。如果按照现行物业分割管理的模式，势必有一些物业得不到有效的管理，这些管理不到的地方，必然影响城市的整体环境和形象。要从根本上改变这种分割管理的局面，全面提高城市的整体环境质量，推行区域化的物业管理是提高城市管理水平的最佳切入点。②实行区域化物业管理，可以使物业管理企业实现规模效益。目前多数物业管理企业普遍存在着管理规模偏小，经济效益差的问题。如果按照行政区域设定物业区实行物业管理，其管理规模相对按单独管理一个住宅区、大厦、工业区的规模，要大出若干倍、上百倍，甚至更大，而管理人员相对增加的数量比率远低于物业管理面积增加的数量比率，这样就会降低管理成本，减少支出，提高企业的规模效益。物业管理企业只有实现了规模效益，才能走上良性循环发展的轨道。③实行区域化物业管理，可以减轻产权人、使用人的经济负担。按照行政区域设定物业区实行物业管理，由于规模大，物业管理的收费同单独一个住宅区、一座大厦或一个工业区的管理成本相比会大幅度下降，其收费标准也将随之降低，这样可以减轻产权人、使用人的物业管理费用的支出，自然会受到产权人、使用人的赞同。④实行区域化物业管理，可以加速创建文明城市、文明城区活动的开展。物业管理是同城市的生产、工作和人民群众生活密切相关的行业，也是创建文明城市、文明城区，推动社会进步的重要内容。按照行政区域设定物业区实行物业管理，同现行按单独住宅区、大厦等实行物业管理相比，更有得于整个区域的治安环境、卫生环境、绿化环境、生产、工作和生活环境的改善，更有利于创建文明城市、文明城区活动的开展。如果按现行以一个住宅区或大厦实行物业管理，必然会有若干不能实行物业管理的死角，这样势必影响创建活动的实际效果。2．实行区域化物业管理的可行性①深圳广业物业管理公司为推进物业管理行业不断创新发展，积极探索区域化物业管理发展的新路子，从1994年就开始对占地面积80万平方米，建筑面积150多万平方米的新州片区内的空置土地、市政设施、道路交通、园林绿化、环境卫生、水电设施、二次排放、建筑施工以及片区内的各类公共物业进行管理和综合配套服务，大胆地进行了区域化物业管理的尝试，并取得了积极的进展，为推行区域化物业管理起到带头和示范作用。②可以将开发区作为区域化物业管理的突破口。眼下，全面推行区域化物业管理的条件并不十分成熟，因为，目前在城市行政区域内仍有一定数量的物业，暂不具备实行物业管理的条件，需要有一个治理改造的过程。笔者认为，在现阶段可以先从开发区按行政区域设定物业区，实行物业管理的试点。因为，开发区是按照统规划、分步建设、开发一片、建成一片的原则，有计划、有步骤地进行开发建设的。因此，在开发区按行政区域设定物业区实行物业管理有诸多的有利条件。一是规划布局的合理性和超前性。从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，都是按照全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设的。尤其是许多开发区不仅规划布局合理，而且具有一定的超前性，这些都为开发区按行政区域设定物业区推行物业管理奠定了良好基础。二是配套设施的完善性。我国的开发区大都建设在远离市区或在市区的边缘，不仅地理位置优越，环境优美，交通便捷，而且基础设施配套设施完善，相对独立。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，或以金融商贸为主的金融商贸开发区等，其基础设施、配套设施都比较完善，其中供电、供暖、供水、排水、道路、学校、医院、商店、酒店、宾馆、托儿所等应有尽有，这些都为开发区按行政区域设定物业区推行物业管理创造了有利的条件。三是区域规划的鲜明性。开发区不仅规划布局合理，基础设施、配套设施完善，而且一些开发区区域划分特点鲜明，如在一些开发区内又在规划上分为生产区、生活区、商业区、机关办公区、娱乐区、金融区、教学区、旅游区等，这样就为按行政机关区域设定物业区推行物业管理提供诸多的方便和先天的条件。③区域化物业管理的大体形成周期。经过积极的探索和实践，预计有5-10年的时间，区域化物业管理在物业管理比较发达的地区，可以取得较为成型的经验，到本世纪20年代，区域化物业管理模式将在大部分地区得到普遍推广，到本世纪30年代，区域化物业管理模式将有望取代分割管理的模式，成为我国物业管理发展方向。（二）区域化物业管理区域的划分现阶段，在城市中特别是在旧城区中，住宅区与商店、学校、办公楼、医院及浴池、旅店等服务设施、文化设施是交织在一起，少数还有生产企业与住宅区等交叉在一起。而像近些年来新建成的较大规模的住宅区，如北京的望京居住宅、回龙观文化居住区等并不多见。因此，从总体上讲，实行区域化物业管理，应当从我国城市各类房屋的分布现状和实际情况出发，既要考虑以城市行政区的划分、城市规划的自然区为前提条件和基础，又要注重方便生活、有利生产、便于管理，也可以参照城市社区管理范围的划分。对于那些相对集中的住宅区、商业区、工业区、教学区、办公区、商业一条街、餐饮一条街、电子一条街、汽车配件一条街等，具体讲可以按房屋的使用性质和建筑面积等情况进行划分：1、按房屋的用途和使用性质划分。按照房屋的用途和使用性质大体可以划分为住宅区、办公区、商业服务区、工业区、仓储区、教学区、医疗区等。①住宅区就是以城市居民居住生活的用房，如居住区、住宅小区、住宅组团和单位住宅楼为主的物业区域。②办公区就是以机关、团体、事业等单位的办公及附属用房为主的物业区域。③商业服务区就是以商店、商场、购物中心、购物广场、酒店、旅馆等商业、饮食业、服务业等为主的区域。④工业区就是以直接用于工矿企业生产经营活动，邮电、交通部门生产经营活动为主的物业区域。⑤仓储区就是以工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其各种物品储存的仓库用房（含冷藏库）等为主的物业区域。⑥教学区就是以大专院校、中小学校为主的物业区域。⑦医疗区就是以医院、门诊部、住院处等为主的物业区域。2、按占地面积、建筑面积及居住人口户数分。按照占地面积、建筑面积，及居住人口户数大体可以按如下比例划分。住宅区：以10000-30000户为一个物业管理区域。商业区：以形成的自然区域为基础，大城市房屋建筑面积在30-50万平方米，中小城市房屋建筑面积在20-30万平方米为一个物业管理区域。办公区：以街区建设为基础，大城市房屋建筑面积在20-30万平方米，中小城市房屋建筑面积在10-20万平方米为一个物业管理区域。工业区：以占地面积100-200万平方米或以房屋建筑面积30-50万平方米为一个物业管理区域。仓储区：以占地面积150-200万平方米或房屋建筑面积以50-80万平方米为一个物业管理区域。教学区：以占地面积150-200万平方米或房屋建设面积50-100万平方米为一个物业管理区域。医疗区：以占地面积80-150万平方米或房屋建筑面积20-30万平方米为一个物业管理区域。上述各类区域的划分，主要是以某一类物业为主，以周边其它物业为辅，而不是只管理某一类物业，而放弃周边的其它物业的管理。能否较为合理地划分物业区域，对物业管理是基础条件。（三）实行区域化物业管理应遵循的原则按行政区域设定管理区实行物业管理是一种新的管理模式，也是物业管理的新尝试，为了使这一管理模式能达到预期的效果，应遵循以下原则：1、总