物业安全管理案例分析

安全：是指不受威胁，没有危险、危害、损失。人类的整体与生存环境资源的和谐相处，互相不伤害，不存在危险的危害的隐患。安全,需要的是行动，而不是口号！安全生产：指在生产经营活动中，为避免造成人员伤害和财产损失的事故而采取相应的事故预防和控制措施，以保证从业人员的人身安全，保证生产经营活动得以顺利进行的相关活动。居家防盗篇来访安防篇消防管理篇车辆管理篇消防管理篇员工管理篇职业安全篇风险防范篇居家安防篇【案例一】:报警器误报惹了祸一天，某物管公司值勤保安接到住户联网的报警信号后即赶赴现场，在楼道听到住户家中有响声敲门无人开门，于是保安就用工具将门强行破开，发现家中住有一位老太太，而报警信号属于报警器误报。物管公司领导闻讯立刻向住户赔礼道歉，并修理好损坏的房门。后来业主对物管公司提出赔偿要求。【案例二】:报警求助处理不当一次，上海某住宅小区物业管理处接到一住户的报警信号，派出2名保安前往处理，保安员找到报警住户门口，经敲门无人应答，思考再三没有破门而入，而是守候在业主家门口，事后才知业主家发生了刑事案件，业主以管理处不及时破门救助为由，把物业管理公司告上法庭。居家安防篇【评点】：上述两个案例反映了这样的矛盾：物管公司收到报警信号后，该不该破门而入，强行入室？《刑法》第245条规定：“非法侵入住宅罪，是指非法强行侵入他人住宅，或者经住宅主？人要求退出仍拒不退出，影响他人居住安全和正常生活的行为。”《刑法》第二十条、二十一条规定：为使国家、公共利益、本人或他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害或正在发生的危险，而采取的制止不法侵害的正当防卫或者不得已采取的紧急避险行为，造成损害的，不负刑事责任。思考：物业公司是否应当承担侵权责任？居家安防篇解析：【案例一】保安的行为不构成非法侵入住宅罪，但对业主财产权利的侵害显而易见，可视具体情况与业主进行沟通，可向业主赔礼道歉或给予一定的精神赔偿。【案例二】保安员做法存在严重失误，有不作为之嫌，至少存在管理瑕疵。居家安防篇【建议】：在应急处理中，可按照下列方法处理类似事件：1、住户发生紧急求助情况，首先应正确判断并在第一时间报警；2、平时加强对业主和周围环境的了解，扩大员工知识面，增强判断突发事件性质的能力；3、在正确判断业主家正在发生火灾、煤气泄漏、刑事案件等特别严重的情况下，依据法律上紧急避险或正当防卫的规定，可果断破门而入实施救助；4、在判断没有严重事件发生时，要及时设法与业主取得联系，以便业主采取必要措施；5、当判断发生困难又恐业主家发生严重事件时，要有除物管公司以外的第三人在场见证方可进入。第三人可拟请派出所、居委会、业主委员会、业主的亲戚朋友或者邻居；6、在实施正当防卫及紧急避险行为时，应采取效果最好、损失最少、业主最能接受的方式进行；7、有关物管服务中需要紧急进入业主家的情况，最好能够通过书面形式（比如《业主手册》等）进行约定。来访安防篇【案例三】：谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？某小区实行封闭式管理门口挂有明显的“私家花园、谢绝外来人员进入”标示牌，一天一外来人员以参观健身为由要进入小区，在小区保安拦阻制止的情况下此人大发雷霆并且出口辱骂保安，并扬言要到有关政府职能部门投诉及到媒体上宣扬此事，他的理由是小区内的公共场地既然是“公共”就应该公开自由进出，小区管理处这样的做法不合法。【评点】：上述案例矛盾的关键在，谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？来访安防篇【解析】：从法律角度来看，禁止或谢绝外来人员进入住宅区无可厚非。无论是商品房住宅区还是政府建造的福利、微利住宅区，所有权都属于全体业主，而住宅区本身也是全体业主所购买或租户租用的私有产权范围，而非供大众出入的如公园、娱乐场等共用场所；但用业主自有财富建造的住宅小区则不是公共物品，而是业主私有财产，这种建立在对业主私有财产侵犯的基础上的资源共享，显然是违反宪法、法律的行为。来访安防篇【建议】：1.讲解有关的法律解释，阐述这样做的法律依据。也可以通俗的讲小区所有的设施，场地都是核价分摊在每户业主的购房款里面的，也就是全体业主的私有财产，不是市政公众场所。2.提示对方换位考虑一下如果他自己是否也希望住在一个安宁、安全的环境里。3.如业主亲友来访或政府部门执行公务，为安全起见，则可根据公安部门要求，采取对外来人员身份进行确认、登记或者由业主代为登记及派人陪同的情况下进入。来访安防篇【案例四】：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？一天傍晚，某小区来了四位陌生人。四人手提工具，旁若无人似地径直朝大堂闸门闯去。值班保安员立即走出值班室，开口问询：“先生您好，请问上楼找哪位？”其中一位说是去15楼D座装修。保安员要求他们出示装修出入证，对方敷衍说装修已经搞完，只是来收一下尾。保安员坚持让其出示装修出入证或其他有效证件，并提示按照《房屋装修管理规定》，晚6时后应停止装修，请予合作和谅解。这四人见保安员不放行，便破口大骂，说是楼上住户请他们来的，若不放行就强行冲上去。保安班班长赶来劝说、制止，他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。来访安防篇【评点】：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？【分析】：进入小区装修的队伍中鱼龙混杂，如何加强对其人员的有效管理，以确保安全，是物业管理中安全管理的一个重要课题。物业管理公司对装修人员出入小区的严格管理，有时候业主会认为很麻烦，就不给予积极的支持，甚至是消极的抵触；如若放松对装修人员出入小区的管理，业主们又会认为物业管理公司的安全管理松懈，管理服务意识差。尤其是在业主入住装修期间，一旦出现盗窃案件，物业管理公司的改造就更加被动。因此，对装修人员的管理一刻也不能放松，要制定严格的规章制度，严格执行，严格管理，坚决杜绝一切不安全隐患的出现。来访安防篇【解决方法】：1.当保安员和保安班长文明劝说，巡逻保安员已去邀请业主。2.当装修人员欲动手殴打告诉他们我们的巡逻人员去邀请业主了我们会和业主协商处理，这是就不要在和装修人员讲解理论了，有效避免矛盾激化。3.业主赶到后保安员不再与装修人员理论，领班马上向业主说明情况，讲明我们的管理制度争取业主的理解。4.业主理解后请业主来和他的装修人员解说处理。居家防盗篇【案例五】：业主家中被盗，物业公司应否赔偿？某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。居家防盗篇【评点】：业主家中被盗，物业公司应否赔偿？解析：本案例因为有窃贼的供词，所以过错责任非常明晰。法庭认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，而小区的一处侧门却没有锁上，小区的物业管理公司没有很好地履行职责，属于违约行为，而这与李某的失窃有直接的因果关系，应该赔偿李某相应的损失。居家防盗篇【解决方法】：物业管理公司出现安全方面的问题，其损失最大。这是因为物业管理公司一方面社会信誉受到极大的损害，另一方面还要进行经济赔偿，名利双失。因此，在物业管理实践中，安全管理就显得极为重要。物业管理公司做好安全工作就抓好以下几项工作：保安队伍的建设；安全管理制度的制定和落实；日常的监督和巡查；电子报警管理的投入。消防管理篇【案例六】：遇到火警消防栓不出水怎末办？李先生入住某高层住宅小区还不到1个月。一天，李先生家厨房内发生火警，其家人急忙跑到楼层消防栓处，打开水源开关，拉着软管一边向屋里跑，一边打开喷枪开关，，结果喷枪内滴水未出。幸亏楼层灭火器箱内有几只灭火器，在闻讯赶来的周围邻居和物业管理公司值班保安员的帮帮助下，及时扑灭了火焰。后经了解，消防栓喷不出水，是因为小区内有居民盗用消防栓里的水，物业管理公司担心水费超标，所以擅自将消防栓的阀门关掉了。据此原因李先生向该小区物业管理公司提出赔偿经济损失要求。消防管理篇【评点】：擅自将消防栓的阀门关掉了是否正确。【分析】：消防管理涉及物业辖区内的人身、财产安全，是物业管理公司各项管理中的重点工作，物业管理公司在发现有人使用消防栓的水时，应该依法耐心说服并制止，必要时可处以适当的处罚，但决不能因噎废食，关掉消防栓。同时物业管理公司应按照规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志。消防管理篇【解决方法】1.物业管理公司针对李先生投诉，深刻认识自己错误，与李先生协商，赔偿部分财产损失。用较好的认识态度，争取业主不追究法律责任。2.物业管理公司立刻进行整改消费隐患，避免被消防部门处罚。3.大力落实各项消防措施，加强消防巡查。另外，物业管理公司还充分利用这一典型案例，宣传《消防法》有关规定，要求广大业主用户配合做好消防工作，不得随意使用、挪用消防器材，树立消防意识，促成小区的安全环境。消防管理篇日常消防工作应注意事项：一、是要加强消防设备设施及消防器材的配置，使用先进的消防安全系统；二、是要加强消防设备设施的维修保养，使这些设备设施始终处于良好的使用状态；三、是要加强辖区内的消防巡查，重点检查易出现隐患的区域或部位，巡查消防设备设施是否齐全完好；四、是要加强消防宣传，树立“群放群治”的意识，树立全民全员的消防安全意识；五、是要做好火灾处置预案，定期组织学习消防演习，培训员工和用户的火灾应变处理能力。车辆管理篇【案例七】：提供停车位客户轿车丢失怎么办？近日某商业大厦内的客户轿车丢失。当时客户进入大厦时大厦停车场的车辆管理员对该车辆进行了发卡工作，停车卡上写有（本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！）。该客户现因车辆丢失向物业管理公司要求索赔，但是物业管理公司拒绝赔偿，于是双方发生激烈争执。车辆管理篇【评点】：本案例争论的焦点是物业管理公司提供停车位构成的是“停车位有偿使用合同关系”还是“保管合同关系”。【分析】：本案例物业管理公司提供的仅是停车位和停车秩序这种“停车位有偿使用合同关系，这在写有“本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！”的停车卡上已经表明，事实上，停车位本身并未造成车辆丢失，车辆的丢失也不是因为停车秩序造成的，所以物业管理公司提供停车服务不是保管合同关系，物业管理公司没有对车辆进出进行检验的义务。故案例中物业公司不用承担赔偿责任。车辆管理篇【解决方法】本案例中物业管理公司应据理力争，坚持不予赔偿的主张。具体做法上，可想向客户陈述上述理由，协商解决。但如果客户仍固执己见，要求物业管理公司提供赔偿，那么物业管理公司就应用法律手段保护自己，准备好所需各类证据，到人民法院提请诉讼，主张人民法院保护自己的合法权益【案例八】：停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆美鹿牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。车辆管理篇车辆管理篇【案件审理】一审认为:物业公司经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。维修公司将车交由物业公司保管,就负有缴纳保管费的义务,并享有取回保持原状的车辆权利,物业公司收取车主的停车费用,其义务是妥善提供停车场地,且保管好车辆,物业公司收取维修公司的停车费后,先例行了停车权利,就应对停车场的车辆负责安全保障义务。但物业公司停车场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时,在未检验有关取车手续的情况下就放行,这是一种重大过失行为。因此,物业公司应承担赔偿责任。车辆管理篇【案件审理】二审认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进