物业工程部前期介入指引-副本

1一.规划标准项目分项标准备注/图片总体规划建筑总体布局1.建议采用围合式建筑，四周房屋，中庭景观；坐北朝南，多采用玻璃窗；应考虑每一户的私密性。出入口设置1.小区入口应结合景观设计值班岗亭和安全岛，值班岗亭宜布置在人行出入口一侧，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间。注意安全岛和岗亭设置应考虑车辆的转弯半径。建议在小区入口设置出租车停泊位；2.有学校的出入口应设置在小区外，应有家长接送区；3.住宅小区总坪出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），其中一个设为人行主出入口。地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起，以降低后期管理成本。住区交通实行全封闭式管理；4.商业出入口应与住宅出入口分开设置；5.主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；6.园区大门口设总平面图；7.出入口造型与建筑风格相匹配，有一定的宣传效果；8、道闸设为栅栏式，且与岗亭、安全岛之间不能留空隙。若无地面停车位的车库出入口道闸一律设置在地下。道闸设在地下的样式。地面也采用该样式。9、人行出入口分为业主专属通道和访客通道：①、业主专属通道采用箱式双摆闸机，宽度为1.9米（净宽为1.5米）。访客通道为1.2米（净宽），采用箱式单摆闸机；出入口旁设置有非机动车道的，建议安装滚闸机，像地铁进出一样（如图样式）；②、摆闸机均用门禁控制。进去刷卡，出来自行按钮。刷卡感应器离门应有0.6米的距离；③、应在出入口及岗亭处设固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行和人行；④、应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施；⑤、业主卡应具有一卡通功能。摆闸机样式滚闸机样式岗亭样式1.岗亭样式应与建筑风格相匹配；岗亭设置要四面通透，方便观察来往车辆和行人，大岗亭大于9平方米，小岗亭（移动）小于2平方米，大于1平方米；岗亭内配置应急电源，配电箱一个，五孔插座4个（带漏电保护功能）、宽带、电话各一，照度应在200LX以上；岗亭应隔热保温经久耐用，不漏水；岗亭应预留防雨可视主机机位及车辆管理系统安装位；岗亭内办公桌最好采用铁制经久耐用型。总体规划交通流线1.应尽量避免在大流量城市干道上开口，如果受周边环境限制，必要的时候应该根据高峰时段周边城市道路的车流量及是否堵塞的调研，考虑增加其他出入口分散车流，但应考虑建设及后期管理成本；小区实行人车分流，尽2量不在小区总坪上设置车位；应在总坪上规划搬家/装修通道（可利用园区总坪上消防通道）。应能直通单元大堂。机动车库设置住宅停车应与商业停车位分开；地下车辆出入口，距离城市道路的规划红线不应小于7.5m，并在距出入口边线内2m处作视点120°范围内至边线外7.5m以上不应有遮挡视线障碍物；地下车库应在小区外设置出入口（可避免车辆进入小区占消防车道停车，客户敏感度极高）。车库的车辆出入口不应多于3个。并应设置通向总坪上的人流专用出入口；各汽车出入口之间的净距应大于15m；出入口的净宽度，双向行驶时不应小于7m，单向行驶时不应小于5m。车库限高应在2.5米以上；地下汽车库在出入地面的坡道应设置与坡道同宽的截流水沟和承重型高分子复合盖子及闭合的挡水槛。出入口上设置雨棚；地下汽车库宜设置带隔油措施的散水沟及集水坑和排水泵，应属于应急回路。采用双泵；车库出入口均应设置道闸，道闸选用格栅式道闸，采用刷卡自动读写系统，距离大于3米；为了减小车辆进出车库噪音，车库出入口可设计为压条式胶链，车道四周应有隔离设施，用景观方式处理；车库出入口建议采用直坡道式，坡道斜度不大于30度，建议采用防滑、凹槽式，车道出口应有降噪措施；有条件的情况下，最好在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠；在满足通行能力的前提下，应尽量减少车辆出入口，实行人车分流，降低后期管理成本；14、出入口车道不应直接对着车位，应直接与车道相接。车辆道闸和岗亭设置在地下的情况：则该车库出入口与地下室相接的车道部位应适当扩大，确保岗亭位置不影响行车；15、车库柱与柱之间的距离应≧7.5米，双车道宽度≧车位长度，单车道宽≧3米。转弯半径应≧6米。豪华车位≧2.5*5.3米，大车位≧2.4*5.1米，标准车位≧2.3*4.9米，小车位≧2*4米。1、申报特级停车场物价局要求出入口不低于3个2、建议车库出入口设置成椭圆形的出口。方便车辆出入。避免擦挂。3、建议车库出入做成隧道样式（按目前我司项目的做法，要在出入口上方做雨棚，但雨棚要增加后期维护成本）。总体规划非机动车库设置1.非机动车车库位置不应与机动车道交叉；车道宽度应大于2.7米，两侧设置人行梯步，中间设置自行车道，单个车道宽度大于90CM；中间自行车道宽度不低于1.1米，便于老年车及摩托车推行；坡度不超过20度，地面应设置防滑齿；墙面贴1.4米耐磨墙砖；进口净高应大于2米；应设电瓶车充电插座（间距70CM设一个，独立计量）；应在坡道出、入口处设等宽的排水沟和高分子复合盖子；非机动车库照明及插座应采取独立计量；要能满足老年三轮车推行。垃圾1.垃圾中转房位置选择应避免主要人流方向，应考虑夏季总户数在3000户以上的垃3中转房风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。开口朝外，垃圾站门和连接道路净空应不低于5米，前方应满足9×3米车辆停放。建议垃圾中转房总面积为60平米左右，分隔为两部分：一间为生活垃圾堆放区，面积为20平米，一间为永久固定建筑垃圾堆放区，面积为40平米，专门用于堆放正常装修期的装修垃圾；垃圾中转房门口要求安装卷帘门，要求有路沿并有斜坡便于排水，路面下设置排水沟；垃圾中转房内设置要求：1）地面铺设地砖，墙面铺设瓷砖到屋顶；2）有窗户通风（百叶窗通风口形式）；3）有水源及洗拖布的水池；4）内、外侧各设置一条排水沟，地坪坡度向排水沟倾斜；5）室内和门口需考虑照明和插座，最好用防爆灯；外墙设计风格应与小区整体规划相协调。并在垃圾房三边种植与小区景观协调的植物加以隐蔽（建议用琴丝竹）。圾房总面积应不低于80平方米。总体规划临时建渣池1.竣工验收后，交房前在装修通道外隐蔽区域或靠暂不开放的出口处，用彩钢瓦或砖砌的临时建渣池，面积根据小区规模宜在80-100平方米；设置区位应考虑远离住宅、商铺等人流量较大的场所，宜在有高差的地点设置内凹半开畅式并在周边种植大灌木和乔木遮挡；门和连接道路净空应不低于5米，前方应满足9*3米车辆停放，路面应能够承载20吨以上的车辆进出。公共卫生间1.小区公共卫生间应结合游泳池和会所功能用房设置及给水增加独立计量措施；地面：大于2000户时应在靠近垃圾中转房附近设置一个（以不影响业主生活为原则）。地下室：以不影响停车为原则，在南北两端各设置一个。应扣除功能用房的卫生间；应提前预留泵坑及排污管，设置洗手盆、蹲坑位和一个残疾人座便器；排污泵采用带绞刀式的。总体规划围墙1.围墙高度应大于2.2米；可分为混凝土围墙、铁艺围墙、木质围墙；混凝土围墙的截面尺寸与标准的误差要求不超过±20mm，抹灰的配合比不低于1:2，饰面石材应尽量采用干挂施工工艺；铁艺围墙的焊接须满焊，接头的4防锈处理须刷防锈漆，应少采用拼花，间距需满足规范要求；木质围墙必须做防腐处理，接头要牢靠；尽量少采用铁艺和木质栏杆，以后需要经常维护，多采用混凝土做法；应设置不影响业主生活的围墙灯，不是实体墙的围栏除安装电子围栏以外可以安装探照灯；围墙两侧应种植带剌植物，外侧加设1米宽的灌木绿蓠；围墙应尽量直，栏杆应不利于攀爬，无横筋。空调室外机位空调位尺寸满足房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸，客厅的空调室外机位宽度不小于1.1米。空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬季的化霜水和夏季排放的冷凝水），排水管弯头处应设检修口（现翡翠城三期出现部分空调冷凝水排水管因安装施工造成堵塞，无检修口难以维修）；百叶窗式设计，百叶间距应大于5CM，插销控制开闭；3、预留的空调室外机穿墙孔的坡度应向外倾斜1CM，以免雨水倒灌；4、每个房间均设空调位、管道孔、冷凝水管，包括厨房和饭厅。各房间的空调不得经过其它房间后再联接到室外机；5、商铺预留空调机位（应充分考虑房间重新分割后空调增多），且遮蔽（美观要求和楼上用户的要求）。6、商业用房如按餐饮用途考虑，应设置烟道。7、注意问题：①、空调位置占用业主的使用与活动空间（尤其要避免开门后人走进来碰头！）易导致投诉；②、空调的吹风应朝向阳台内而不朝建筑外易导致投诉；③、商铺一般采用大功率的中央空调或分体空调，遮蔽不仅是美观要求，也是上层住户的敏感问题，尤其是上层住宅时；④、商铺的通风不良（尤其大玻璃幕墙），容易出现用户强行改变窗型的情况；⑤、与小区相邻的商铺，不向小区内设窗和通道，如要设窗，应加装内防盗网；⑥、空调管穿墙孔借道时，需保证前面的孔高于后面的孔，确保冷凝水排施；8、会所、商业等大型中央空调外机位，应考虑排风方向和噪音问题对相邻业主的影响以及从高空往下看的整体美观效果。总体规划外立面采用经久耐脏的磁砖粘帖。便于后期物业清洁外墙。栏杆1、阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米，七层及以上不低于1.15米,不得有负偏差；2、竖杆间距临空处栏杆竖杆净间距不应大于0.11ｍ，且不得有正偏差；3、护栏玻璃承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃；4、外窗台高度或防护栏杆高度不低于0.90m，且不得有负偏差；5、外阳台露台建议少采用普通铁制栏杆，和少用防腐木。因后期返修率高。现翡翠城一、二期的栏杆木扶手不到一年就损坏的情况比较严重。5保洁工具间、拖把池、取水点1、电梯公寓大堂应设置向外单独开门的保洁间（3－5平方米），并设置给水点和220v10A五孔插座及地漏；2、建议水景水绿化、保洁循环使用；3、园区绿化取水点在靠围墙侧按每50米设1个，采用快速接头连接器。保洁取水点在每幢楼的单元出入口附近绿化带中设1个，约0.2平方米，表面贴石材，设置汀步进入，作景观布置。中庭、岗亭各设置一个保洁取水点。商业街每100米设置一个保洁取水点。可于绿化带上设置；4、应在单元大堂和楼层每间隔5层设置一个保洁取水点（可设置于水表井里。并同时做拖布池，拖布池应作防水处理和贴瓷砖）。5、目前保洁取水点标准不统一，位置不规范；建议设计到架空层处，方便使用，减少景观效果的干扰，保洁取水点的的池子下沉，不低于雨水井深度方便排水即可。噪音问题生活水泵房1、需在四面做吸音板，水泵底座应加减震垫，加软连接，出水主管线需要加减震吊环。最好是设计水泵房时远离住户。电梯机房1、离住户较近的电梯，安装时候基础加减震垫，接触器加减震垫，墙壁需要做吸音措施。选择低噪音的排风扇。1、翡翠城一期电梯机房常引起业主投诉。中央空调机1、做噪音处理，设计安装时要考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备。1、翡翠城一期会所楼顶的中央空调排风口离住户比较近，未做防噪措施。经常引起业主投诉。噪音问题发电机房1、发电机的噪音：应做降噪处理，设计时考虑离住户位置要远。2、发电机排风口位置：应离住户要远，设计时应做噪音处理。3、设计时宜紧邻配电房。1、翡翠城一、二期的发电机位置和风口由于离住户比较近，噪音未处理好，经常引起业主投诉。车库出入口挡水沟的雨水篦子1、车库出入口挡水沟的雨水篦子应使用加厚井盖，井沟沿不能太低，井盖与沟沿要平。一二期的车库出入口井盖太薄，安装不平。导致车辆出入时有很大的噪音。阳光棚1、注意冷凝水滴的排放位置，可在棚顶牵引藤类植物。尽量减少业主投诉。如翡翠城一期的车库出入口。6井盖1、排水井位置不要设计在园区道路上，宜使用高分子复合井盖。1、翡翠城一二期存在排水井设在园区道路的情况。单元门1、单元门应使用磁碰锁。可减小噪音。设备房电梯机房1、控制柜、屏的安装位置应符合：控制柜、屏正面距门、窗不小于６００ｍｍ；控制柜、屏的维修侧距墙不小于６００ｍｍ；控制柜、屏距机械设备不小于５００ｍｍ。2、机房门：需要防盗，需要有雨棚，门口有挡水防鼠功能。3、窗户的设