物业承接查验培训

Page1马利伟物业承接查验操作指南培训一、物业承接查验概述物业承接查验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确定的七大基本制度之一，《条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”2010年住房和城乡建设部印发的《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）第二条规定：定义：是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。意义有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，具有保障的作用。督促建设单位重视业主共用部位、共用设施设备的建设提高建设质量，保障业主的财产权益。弥补前期物业服务期间业主大会缺位的弊端，加强建设单位与物业管理的联系，保障开展物业管理的必备条件。在新老物业企业交接时，有利于双方管理责任。物业承接查验与工程竣工验收的区别：竣工验收的定义：指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。主要有以下区别目的不同（确认物业项目工程质量是否合格能否交付使用）参与主体不同（项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收）对象不同（对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行检验）物业承接查验与工程竣工验收的区别：物业承接查验：是物业服务企业承接物业时，对共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。主要有以下区别目的不同分清各方责任维护各方利益减少矛盾和纠纷参与主体不同物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的对象不同对物业共用部位、共用设施设备的接管查验物业承接查验的依据和原则：依据：《合同法》《物权法》《条例》和住房和城乡建设部2011年1月1日颁布实施的《物业承接查验办法》及《物业买卖合同》《临时管理规约》《前期物业服务合同》《物业规划设计方案》《建设单位移交的图纸资料》《建设工程质量法规、政策、标准和规范》原则：诚实信用、客观公正、权责分明、以及保护业主共有财产物业承接查验的主体•交验方：建设单位•接管方：物业企业新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体•交验方：建设单位•接收方：物业买受人新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体•交验方：业主或业主委员会•接收方：新选聘的物业服务企业物业服务机构更迭时的物业共用部位、共用设施设备查验的主体物业承接查验的范围：物业服务企业应当对物业资料、共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：1、物业资料：包括竣工验收资料、技术资料、物业保修文件和物业使用说明文件以及物业管理所必须得其他资料（如有关房屋产权权属资料，业主及房屋面积清册等）2、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道架空层及设备间；3、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。4、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理、机（非）动车停车设施、休闲、消防、安防监控、人防、垃圾转用设施以及物业服务用房项目开发核准备案文件建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证拆迁安置资料项目命名资料物业资料用地红线图工程质量保修合同业主产权资料、物业服务合同（含投标文件）、管理规约房屋使用说明书物业建筑区域划分意见书综合竣工查验资料：竣工图供水合同供电协议书供气协议书电梯等特种设施设备检验及准用资料专项维修资金缴存证明资料《建设工程规划验收合格证》《消防查验意见及同意使用意见书》工程竣工备案合格资料及公共配套综合验收合格证明材料施工许可证；建筑施工总承包企业、施工分包单位、设计单位、工程地质勘察单位、工程监理单位营业执照、资质证明材料（复印件）设施设备使用说明书（要求中文）设施设备保修卡、保修协议机电设备供应商、安装施工单位资料设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、随机工具、备品备件清单、试运行记录查验设施设备资料：1、；2、；3、；4、；5、设施设备出厂合格证承接查验的标准和查验方法（一）按国家相关建筑设计规范、设施设备标准执行；（二）主要以核对的方法进行，在现场查验、设备调试等情况下，还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查验；（三）物业承接查验工作应首先对物业产权资料、工程竣工资料，规划设计资料、设施设备资料等进行移交查验，为物业现场查验奠定基础；承接查验的标准和查验方法（四）对查验过程中不符合规划设计、建筑安装、标准的，记录《承接查验整改单》中，确定整改时限，报送物业服务企业和建设单位，并要求建设单位督促施工单位限期整改；（五）对整改项目由施工企业整改落实后,予以复查,并在《承接查验整改单》中记录结果,合格后进行正式移交；（六）交接双方必须签订《承接查验协议》。《承接查验协议》应加盖交接双方企业法人章。现场查验的方法具体做法是：（1）核对。应根据合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对，确保设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。（2）观察。主要是双方人员，特别是物业服务人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题，详细记录。（3）使用。物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使其达到满负荷运行，记录设备运行的主要技术参数，在现场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值班维修人员全面正确的使用管理设备，并从中发现问题，以便由建设单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正常进行。（4）检测。在物业共用部位、共用设施设备现场查验中，查验人员要利用工具和检测仪器、仪表，对共用部位、共用设施设备运行使用进行状态检测，观察、记录各种数据，看其是否达到设计文件规定的要求，是否能满足使用需要。对存在的问题做好记录。（5）试验。物业服务人员要在建设单位专业人员指导和配合下对物业共用部位、共用设施设备的有关部位进行有效性试验。（如：消防系统的分系统试验和综合联动试验；排水系统的灌水、通水、通球试验；有防水要求部位的闭水试验等）。注意：试验前要做好方案，试验中要注意安全，并做好记录。（办法）物业承接查验的条件：1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；2、供水、电、气、排水、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；7、法律、法规规定的其他条件。成都市承接验收条件（成都市物业管理承接验收指导意见2006）：1、建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；2、供水、供电、供气及信息传播入户，道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，均能够正常使用；3、电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书；4、房屋幢、户编号经有关部门确认；5、法律法规规定规定的其他条件。成都市物业管理条例规定第十三条本市实行新建住宅交付使用监管制度。新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件后，方可交付使用：（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户；（二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电；（三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统。确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限；（四）住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道；（五）住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安防等设施设备按设计规范配置到位；（六）住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；（七）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施；（八）按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置；（九）按照规划要求完成住宅区内的绿化建设；（十）按照规划要求完成住宅区内停车库（位）的配置；（十一）住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施；（十二）法律、法规规定的其他条件。第十四条新建住宅交付使用前，开发建设单位应当向市或区（市）县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供新建住宅建设工程竣工验收文件和本条例第十三条第一款所列附属设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。承接查验的时限：《办法》规定建设单位应当在物业交付使用15日前与受聘的物业服务企业完成承接查验工作，而在现场查验20日前完成资料的移交工作。因此建议建设单位在物业交付使用前50日内根据规定完成物业竣工验收，并取得合格证书，完成备案，达到交付条件后书面通知物业服务企业，并约定时间召开承接查验协调会议《成都意见》建设单位应当在物业竣工交付前30日内，与受聘的物业完成交接手续。业主、业主大会选聘物业服务企业的，应当在《物业服务合同》生效后30日内，会同新选聘的物业服务企业与原物业服务企业完成承接查验手续。Page281、书面通知验收2、成立验收小组3、移交物业资料4、查验共用部位、共用设施设备7、资料保管8、移交相关费用9、办理承接查验手续10、承接验收备案（30日内）。公示物业承接查验程序5、解决验收遗留问题6、签订承接验收协议确定承接查验方案：具备交付条件后，物业服务企业应及时向建设单位作出回应，并约定双方召开承接查验会议，双方根据有关规定和承接查验文件的约定，就物业承接查验进行协商，形成方案，包括以下主要内容：1、组建物业承接查验小组（双方相关负责人、双方工程技术人员、工程施工总包单位、设备供货安装单位、工程监理、亦可邀请业主代表和房地产主管部门参加、记录人员）2、列出各专业工程实施查验的技术依据（相关建筑与施工国家、行业和地方标准与规范，移交的竣工图纸资料清单，设备供货厂家安装、调试、维修机使用说明书，买卖合同约定的共用部位、共用设施设备的配置标准，建筑、安装施工与质量验收系列丛书、操作手册）3、物业承接查验内容（物业资料的查验、移交，物业共用部位、共用设施设备的现场查验，物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和配件等）建设单位应依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设备，不作为物业服务企业现场查验的内容，但其能源供用合同应进行查验和移交。4、拟定共用部位、共用设施设备现场查验方案（查验项目、内容、方法、时间与进度、问题收集与处理、工具与器材、参加人员、记录员、负责人）5、物业承接查验物资准备（查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用具、记录表格）物业