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WORLDUNION本报告是严格保密的。万科香河项目前期策划报告2010.02.26瑾呈:北京万科地产WORLDUNION本报告是严格保密的。PART1背景和困惑WORLDUNION本报告是严格保密的。区位北京东、香河县城北、潮白河旁、万亩大盘50分钟车程项目二期166.75万㎡项目三期233.45万㎡项目四期200万㎡项目五期333.5万㎡总占地面积:1.1万亩(约733.7万㎡)容积率:0.8-2.5住宅建设用地为60%,约440.2万㎡配套建设用地为40%,约293.5万㎡WORLDUNION本报告是严格保密的。地块查勘东西长约5公里、内有三条水渠及四个明显土坑、西临潮白河宽阔水面项目二期166.75万㎡项目三期233.45万㎡项目四期200万㎡项目五期333.5万㎡深约20米面积约100亩有地下水潮白河水面宽约20-30米加油站双向6车道WORLDUNION本报告是严格保密的。周边环境车程5分钟内无生活配套,周边有小型休闲配套及产业,临近教育配套级别低香河出口国华影视基地北方汽车工业基地距香河县城约5分钟车程加油站距大厂县城约5公里从香河出口至此约4公里香河六中村小学三塘生态园WORLDUNION本报告是严格保密的。京东1小时生活圈万亩超级大盘快速交通驱动占地约733.7万㎡外部景观资源内部水渠、地形可利用资源优势层面变数层面占40%用地指标,约293.5万㎡西临潮白河宽阔水面距东四环车程50分钟京沈高速三条水渠、四个土坑资源分配不均东西长约5公里,不利潮白河资源利用配套建设用地多无强势产业及配套生活配套不便利、休闲教育配套低端、区域无强势产业万科T2产品系;T2产品系下实现价值:别墅>洋房;无强势景观资源、依托主动郊区化的经济型别墅地块属性界定本体背景总结WORLDUNION本报告是严格保密的。开发商困惑区域的风险?大盘的故事?做什么资源?做什么配套?如何控制成本?项目整体开发思路?启动期产品设计建议?WORLDUNION本报告是严格保密的。PART2对大盘的思考机会寻找开发规律WORLDUNION本报告是严格保密的。对大盘的思考——看规律看机会城市发展的机会市场发展的机会(香河区域市场容量研判)WORLDUNION本报告是严格保密的。城市发展的机会WORLDUNION本报告是严格保密的。城市化城市发展规律郊区化逆城市化纽约、伦敦、东京、德国鲁尔……二战开始、20世纪60年代时间城市特征20世纪70年代20世纪80年代二战开始、20世纪60年代交通拥挤、犯罪增长、污染严重等城市问题的压力增大城市建设的发展、公共交通的改善、环境治理水平的提高、服务业整体条件的改善、汽车燃油成本的增加人口和社会特征向大都市集中,成为主导趋势人口迁移城市经济高度集中,二次产业比重大,各阶层都趋向城市集中高收入阶层趋向郊区中低收入者趋向城市二次产业外迁高收入阶层部分产生回流,占据城市核心资源中低收入者趋向城市边缘或郊区GDP3000-5000美元GDP:5000-10000美元GDP:10000美元都市人口59%40%郊区人口41%60%北京所处阶段城市规律:大都市发展经过三个阶段:城市化—郊区化—逆城市化2008年北京人均GDP9075美元城市发展阶段城市发展规律:城市化—郊区化—逆城市化WORLDUNION本报告是严格保密的。按照国际标准,城市人口比重达70%以上,第三产业占50%以上,第二产业稳定在30%左右为城市化进入高速增长期;当前,北京的城市化水平达到83.62%,远远高于全国平均水平;在进入城市高速增长的同时,也吸引了大量人口的流入;2008年,北京人均GDP达到9075美元,按照城市发展理论,北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30~50%50~90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低,工业提供的就业机会有限,农业人口缓慢释放;工业基础比较雄后,经济实力明显增强,工业产业快速扩大,工业吸收大批农业人口;工业产业成为城市的绝对经济支柱,城市经济的乘数效应迅速催生第三产业发展,城市经济进入高速增长期;城市经济高度发达,农村人口的绝对数量已经不大,城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移;被动式郊区化主动式郊区化完全主动式郊区化郊区化发展阶段北京所处阶段城市发展阶段主动郊区化已成为北京当前的主流趋势WORLDUNION本报告是严格保密的。东扩范围:西起东大桥路、东至西大望路、南至通惠河、北至朝阳路。东扩意义:CBD东扩对于北京东部区域的发展起到积极拉动作用,辐射范围将进一步扩大,从而更进一步加快香河区域城市发展进程。09年,政府规划东扩计划正式启动,10月16日,备受瞩目的北京CBD东扩区规划方案正式对外公布,CBD东扩完成了规划方案上的定稿。经济辐射范围将进一步扩大,进一步推动香河区域城市发展进程重心东移伴随CBD东扩,后奥运时期北京城市发展重心在东部WORLDUNION本报告是严格保密的。城市发展的机会:城市发展空间巨大•城市发展规律角度:主动郊区化已成为北京当前的主流趋势;•北京城市重心东移:伴随CBD东扩,后奥运时期北京城市发展重心在东部WORLDUNION本报告是严格保密的。市场发展的机会:从需求角度看机会机会存在性分析从供给角度看机会机会量化评估:香河区域市场容量研判WORLDUNION本报告是严格保密的。300万以下300-500万500-700万700万以上昌平(亚北)顺义通州大兴(亦庄)0300500700价格平台在售的别墅市场盘点北京六环沿线经济型别墅类产品总价集中在700万元以上,300万及以下的产品出现市场供应缺口。•对09年下半年在售的主要的别墅项目进行盘点;•价格也主要采用09年下半年的价格;WORLDUNION本报告是严格保密的。产品形式北京东部六环沿线的(2009-2010)土地供应盘点区域建设用地面积(m2)规划建筑面积(m2)容积率规划用途成交价(万元)受让单位楼面地价(元/㎡)昌平(亚北)16066.60732133.2142.00居住公共服务设施7288.13北京城建三房地产开发有限公司226860075.22998956.8211.65居住公共服务设施24950智地创展(北京)投资有限公司与北京创智天地房地产开发有限公司联合体2521141497.7821497721.06居住、市政公用设施用地47309.14北京京基房地产开发有限公司3159顺义2820680669.162.86商业金融、住宅、居住配套服务设施36771.718北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司455821757.460920.722.80商业金融、住宅、居住公共服务设施19835.834北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司3256271565.40631691260.62住宅及住宅公共服务设施505000北京市大龙房地产开发有限公司29859633941365872.15居住及公共服务设施用地、商业金融用地62400北京麦金利地产开发有限公司4569通州121734.402284480.9212.34公共住宅及居住配套公共服务设施、除居住外的其他设施54295.85北京金隅嘉业房地产开发有限公司1909122164.621299206.4932.45住宅及居住配套公共服务设施、除居住外的其他设施54370.79北京金隅嘉业房地产开发有限公司1817925842777523.00住宅可兼容商业服务业174000北京祈连房地产开发有限公司626511216.14931405.222.80居住及公共服务设施用地18800北京祈连房地产开发有限公司5986156723.3229858.151.47住宅及居住公共服务设施、敬老院、残疾人康复中心85200中建国际发展股份有限公司和智地创展(北京)投资有限公司联合体370771976.6771430001.99住宅及居住公共服务设施31400北京融科卓越房地产开发有限公司2196108001.6016226803.4062.10住宅及居住公共服务设施153000北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体6746大兴(亦庄)537372339474.35办公、商业、居住24798天实和华置业(北京)有限公司1060244519.09382681311.10居住及配套等483000北京远东新地置业有限公司18014通州136560.3265152.71.94居住及居住区配套教育282000北京天旭运河房地产开发有限责任公司106352009年2010年六环内未来供应以容积率2.0以上的高层类产品为主,低密度别墅产品供应稀缺。六环WORLDUNION本报告是严格保密的。从供给角度看机会:存在价格和产品形式的双重挤出效应•北京六环沿线的经济型别墅类物业总价集中在700万元以上,300万及以下的产品出现市场供应缺口;•北京六环沿线及以内近1-2年的土地供应以2.0以上的容积率为主,低密度别墅产品供应稀缺。为大北京范围的郊区经济型别墅市场提供了发展机会WORLDUNION本报告是严格保密的。市场发展的机会:从需求角度看机会机会存在性分析从供给角度看机会机会量化评估:香河区域市场容量研判WORLDUNION本报告是严格保密的。总体需求大北京泛东部郊区经济型别墅市场界定1.地理位置:六环外、以四环为起点车程40分钟-1小时为半径的大北京泛东部区域2.客群:以北京市人口为主力消费人群4.总价:总价100万-300万之间,别墅类产品,近3年的项目3.交通情况:有快捷交通疏通WORLDUNION本报告是严格保密的。项目圈定大北京泛东部郊区经济型别墅项目盘点712345689101112181314171516191嘉轩凤凰城廊坊2果岭小镇(08年售罄)昌平3挪威de森林大厂4果岭假日大兴5原生墅大兴6天恒乐活城房山7波尔多庄园怀来8欧郡香水城怀柔9恒大金碧天下蓟县10绿地盘龙谷蓟县11天一绿海蓟县12柏林山水密云13珠江奥古斯塔城邦通州14中央领仕馆香河15原乡美利坚延庆16阳光假日别墅(玫瑰山谷)售罄延庆17永定河孔雀城固安18大运河孔雀城香河19丹佛尔湾滨水别墅涿州18WORLDUNION本报告是严格保密的。总体需求大北京泛东部郊区经济型别墅市场需求旺盛2007-2009年北京东部经济型别墅供销关系29029993501570448322363251313613446800200000400000600000800000100000012000001400000160000007年08年09年供应量销售量2007-2009年北京东部经济型别墅供应量2902999350157044830222%-25%0200000400000600000800000100000007年08年09年-0.500.511.522.5供应量增长率2007-2009年北京东部经济型别墅销售量走势22363251313613446800129%162%0200000400000600000800000100000012000001400000160000007年08年09年00.511.52销售量增长率大北京郊区经济型别墅市场的年销售量的增长率在100%以上。WORLDUNION本报告是严格保密的。区域内需求香河区域经济型别墅市场需求量处于快速增长阶段香河片区经济型别墅市场供销关系800002490005000027823005000010000015000020000025000030000008年09年供应量销售量2008-2009年香河经济型别墅供应量走势800002490000%211%05000010000015000020000025000030000008年09年0%50%100%150%200%250%供应量增长率2008-2009年香河经济型别墅销售量走势500002782300%456%050000100000150000
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