万科防微杜渐集(设计篇)

天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活118目的：从客户角度，通过日常巡查、模拟验收、施工阶段介入等方式持续收集整理天津公司在建项目存在的设计、工程及不利于后期物业管理的缺陷问题，经过公司评议委员会评议确认为缺陷后纳入本图集，便于在项目设计与制造期间依此图集进行缺陷防范，起到防微杜渐的作用，从而不断提高房屋质量，提升客户满意度。使用建议：1、在项目设计之前，由设计部人员将本图集的意图充分传达给设计院，在设计之前予以规避，达到事前控制；2、在图纸会审时，由设计部、工程部、项目部等指定专人进行图纸会审，依据本图集查找缺陷问题，并提前纠正；3、在施工阶段，由项目部指定专人负责依据本图集查找缺陷问题，并负责整改，做到事中控制；4、对于不能避免或者不能达成一致整改意见的，召开专题会并形成备忘录；5、图纸会审后再次发生缺陷点，均由会审人员承担相应责任；6、项目客服人员依据本图集通过施工阶段检查、模拟验收、入住后维修，对所查出缺陷的整改情况进行检查、跟踪；7、本图集由天津新湖置业有限公司客户服务部定期进行收集、整理、汇编。天津新湖置业有限公司客户关系中心编制2006年10月20日天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活218目录一、外维护部品铝合金、塑钢门窗阳、露台部品信、奶箱室外空调机位外墙维护屋面二、内装饰部品走道隔墙入户门、户内门装饰与功能部件楼梯间三、厨、卫部品排烟、排气厨、卫间装修四、小区配套部品室外设施苗木花槽园林绿化五、设备部品管道体系空调系统电器与照明暖通六、其他天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活318缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例框扇推拉扇推拉困难窗户设计过高，开启扇开启不便室内楼梯休息平台处窗的设计不应过高，以保证业主使用方便。（见图一、二）（参考）（图一）（图二）无法擦洗窗户在做外檐窗的装饰设计时，应充分考虑客户在使用过程中的清洗问题。（见图一）门窗应在平面中表示开启扇位置，开启扇位置应考虑室外机安装及窗的擦洗（图一）外维护部品铝合金、塑钢门窗使用性2．5米外檐落地窗无法清洗天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活418缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例安全性开启扇位置设计不合理1、楼梯间窗户的开启扇不应做落地设计，也不宜设计过高不便开启。（见图一）（参考）2、楼梯间窗户尤其是可开启的，不应设计在客户的阳台内。（见组图二）（参考）（图一）（组图二）铝合金、塑钢门窗框扇开启扇开启困难1、窗的开启方式在设计时应充分考虑周边情况对开启的影响。（见图一）（应注意，图纸叠合阶段自查可避免）（图一）外维护部品阳露台部品地漏排水口负荷排水面积大、排水路径长顶层屋面的排水应避免设计在露台上，以免造成露台排水口负荷排水面积大，造成积水。（详见图一、二）（应注意，避免建筑其他部位雨水直接排到私家阳露台上或小院内）（图一）（图二）室内的梁影响窗户的正常开启楼梯间窗的设计为外开落地的方式，存在安全隐患。楼梯间窗户可直通客户家的阳台天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活518缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例排水排水方式不合理1、三层露台的雨水直接排向二层露台。（见图一）（应注意，避免建筑其他部位雨水直接排到私家阳露台上或小院内）（图一）阳露台围栏无防攀爬设施、缝隙不符合规范要求1、阳台防护栏杆的间隙不宜过大，规范要求不得超过11公分（见图一）；2、临近两户阳台、露台间的隔栅或隔墙不宜过矮。（见图二）（应注意）（图一）（图二）外维护部品阳露台部品排水排水方式不合理室外屋面、露台排水房时应尽可能设计成有组织排水（见图一、二）（应避免人流通过的位置有此现象，考虑冬天结冰路滑）（图一）（图二）天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活618缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例信奶箱不防雨信报箱在设计时应充分考虑防雨措施，以避免使用过程中雨水灌入。（见图一）（应设于室内）（图一）外维护部品室外空调机位室外空调位置位置不合理室外空调机位的设计应充分考虑周边装饰等方面对客户拆装室外机的影响。（见图一、二）（方案与施工图设计单位不同更应注意）（图一）（图二）如此设计，空调室外机将无法拆装和移机室外没有设计空调室外机的位置无防水措施天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活718外墙维护装饰涂料有污迹在进行屋面外观设计时，应考虑外墙污染问题（见图一）（无组织排水应减少）（图一）缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例屋面屋面排水排水管与顶棚交接处渗漏雨水管不易设计在客户阳台内（见图一）（老问题，很难处理）（图一）外维护部品屋面雨水流下，造成外墙涂料污染此设计容易造成管根部漏水，且雨水斗小，雨量大时，会造成雨水向外喷溅。天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活818缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例走道地面装饰台阶楼道入口台阶楼道入口与楼外地平如有高差，该处台阶宽度不宜过窄，建议宽度不小于26公分（按规范执行）隔墙隔墙装饰内装饰部品入户门、户内门门配件安装门吸安装遗漏1、通露台或阳台及室内门建议设计门吸，以避免门开启后直接撞墙，导致门和墙的损坏，增加后期维修量；（见图一、二）（请在门窗说明中体现）露台门（图一）室内门（图二）天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活918缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例不方便、不安全1、楼道内入户门外开时的开启方向应避免朝向楼梯踏步，以免影响客户上下楼。（见图一）（设计尽量减少对疏散的影响，也尽量增加使用的合理性）（图一）入户门、户内门门扇制作与安装渗漏问题外檐门窗在设计时应避免使用内开房时，一面在使用过程中出现漏雨现象。（见图一）（应设雨棚）内装饰部品装饰与功能部件窗护栏楼梯踏步上楼方向楼道内入户门该门为内开式下雨时容易渗漏天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活1018缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例楼梯间墙面渗漏问题内装饰部品缺陷分类缺陷建议缺陷示例天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活1118二级三级四级缺陷描述排烟排气排烟孔位置设计不合理1、抽油烟机与燃气热水器的排烟、气孔应分开设计，不易设计在一起，以免发生冲突影响使用；2、在做卫生间排气孔位置设计时应充分考虑业主装修吊顶的位置，不应过低。（橱卫留洞应综合考虑使用及安装）（图一）厨卫部品厨卫间装修地漏位置不合理地漏位置紧贴墙根，影响客户装修天津万科房地产有限公司防微杜渐集缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例业主装修吊顶后，排气孔在吊顶一下，不便于安装排气扇。天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活1218娱乐休闲设施室外设施车形道小区配套部品缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例小区配套苗木位置不合天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活1318理花槽位置不合理室外花池位置不合理室外花池位置的选择：1、不宜选在强弱电井门外侧，后期维修和使用不便；2、高度不宜高过外墙玻璃砖幕墙，以免后期使用时向室内漏水；（场地标高应注意）部品缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例强弱电井玻璃幕墙天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活1418小区配套部品园林绿化铺装给水立管位置不合理1、给水立管位置的设计应避免与室内其他配套设施或管线发生冲突；（见图一）（管线综合应给出原则或定位图）（图一）设备部品管道体系排水立管位置不合理1、在设计排水管道时应避免设计在室内，尤其是卧室，以避免对客户日常生活造成不便（见图一、二）（违反规范）（图一）（图二）缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例给水立管与暖气管冲突天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活1518设备部品空调系统空调室内机预留位置、预留尺寸给预留电源不合理空调的位置选择：1、不宜设计在有暖气片的位置（见图一）2、空调孔位置应与空调插座相匹配，不易过远或一高一低（见图二、三）3、在设计柜机的空调孔高度时不宜过高，建议居室内地面不超过20公分。（见图四）4、业主如果在该位置安装柜机，将会把旁边的门予以遮挡，不便进出，为此空调孔的位置在设计时充分考虑是否会影响到室内其它的使用功能；（图五）5、空调室外机不应直接置于屋面，在设计时应保证满足空调安装的需求。（设计阶段应各专业叠合图纸，空调暖气于电专业矛盾最常见）（图一）（图二）（图三）（图四）（图五）（图六）（图七）缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例插座空调孔插座位置空调孔宽度较窄，放置空调后会挡住门口60公分插座空调孔插座天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活1618设备部品电器与照明开关插座位置不合理1、围合门的开关距离门较远，使用不方便（见图一）2、通露台的落地窗下不易设计插座。（见图二）3、室外开关、插座的位置在设计时应充分考虑防雨、防溅问题。（见图三）4、厨房临近燃气管道的地方不易设计开关插座。（见图四）（电专业不定位但至少应有布置原则，应与各专业图纸配合）（图一）（图二）（图三）（图四）缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例室外门灯开关裸露在外，容易进水插座里燃气管道过近，存在安全隐患，且无法使用。天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活1718暖通采暖热水表排水支管设计不合理1、卫生间内排水支管设计应尽量避免裸露在地面上。（见图一）2、卫生间内手盆用排水管不应离墙太远。（见图二）（管线宜定位，至少应有说明，避免施工错误）（图一）（图二）设备部品管道体系排水管室外排水管没做保温1、北方冬季天气较冷，在做室外管道设计时应考虑保温。（见图一）（图一）缺陷分类二级三级四级缺陷描述缺陷建议缺陷示例天津万科房地产有限公司防微杜渐集构筑质量基石建筑无限生活1818房型设计不佳1、做房型设计时应充分考虑厨房中排风道与燃气管道之间距离，不应过远。（见图一、二）（后期燃气设计应结合建筑施工图）（图一）（图二）其他房间功能使用性烟道与燃气管以厨房地面成对角线排列