物业理论与实务---(2)物业安全管理

物业安全管理主讲：肖锋重点内容一、物业安全管理的概念二、保安部的组织架构三、治安管理的方式、特点与原则四、物业治安管理的一般性内容五、保安班长工作职责六、保安员工作职责七、门卫安全管理八、巡逻安全管理九、监控安全管理十、安全管理所遇问题的处理方法与程序十一、安全管理标识的设置与防范措施十二、车辆管理规定十三、车场保安员岗位责任制十四、车辆管理实施十五、车辆管理突发事件的处置十六、消防基本知识十七、常见消防设施、设备及器材的使用十八、消防监控值班员岗位职责十九、火灾应急处理方案与突发事件处理流程一、物业安全管理的概念；P169是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身财产安全，维持物业管理区域公共秩序的一种管理服务工作。包含治安管理、消防管理、车辆停放管理。二、保安部的组织架构；P169三、治安管理的方式、特点与原则；P171（一）、治安管理的方式P1711、封闭式管理；2、开放式管理。（二）、治安管理的特点P1711、服务性；2、履约性；3、受制性；4、复杂性。（三）、治安管理的原则P1721、预防为主、防治结合；2、坚持物业与社会治安管理相结合；3、坚持“服务第一、以人为本”的服务宗旨；4、坚持治安工作硬件与软件一起抓。四、保安班长工作职责；P170五、保安员工作职责；P170六、物业治安管理的一般性内容；P172、P173七、门卫安全管理；P173八、巡逻安全管理；P1741、巡逻范围；2、巡逻方式；3、巡逻人员职责与内容；4、电子巡更。九、监控安全管理；P1751、电视监控系统；2、电子保安系统。情景简答：某物业小区保安班长王昌兵接到业主报案：有犯罪嫌疑人入室抢劫后留下可疑爆炸物，立即冲上去抱起可疑爆炸物，三分钟冲下楼来，将爆炸物放置到安全区域。请问：假如有一天，你遇到这种情况你会怎样紧急处理？答：对爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理，应按照以下程序处理：1、迅速报警，不要轻易动可疑爆炸物，尽可能保护、控制现场，并立即通知公司领导和各部门负责人员到场。2、各部门人员到现场后的职责：布置以可疑爆炸物或爆炸物为中心的警界线，控制现场；同时报告公安机关。3、工程部立即关闭可能引起恶性事故的设备，撤走可以移动的贵重物品。4、总经理、副总经理立即组织临时指挥部，组织指挥各项工作，统一指令采取扑救，布置善后工作。5、值班经理、客服经理传达指挥部的指示，协调工作，记录现场处理经过，安定客户情绪，疏散客户及贵重物品。6、办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联系。要求物业公司员工沉着、冷静，听从指挥，坚守岗位，配合排除险情。十、安全管理所遇问题的处理方法与程序。P175-P1781、违反物业管理规定，不听劝阻着的处理方法；2、发现可疑人员的处理方法；3、发现偷盗、抢劫的处理方法；4、发现爆炸及可疑爆炸物品处理程序；5、暴力案件处理程序；6、遭遇突然死亡事件处理程序；7、发现贩毒、吸毒案件处理程序；8、发现散发非法宣传品事件处理程序。情景简答某小区突发业主人员死亡事件，安保部李经理当时在管理处值班，接到报告后，赶达到事故现场。请问：你是李经理将按什么流程处理？答：将按照突发死亡事件的处置程序，具体如下：1、遇有突发死亡事件时，安保部经理迅速赶赴现场，组织警力保护现场。同时要认真对待媒体采访人员。2、及时上报上级领导和公安机关，如涉及境外人员，还应上报公安局外国人出入境管理处或外事科。3、如无法确认当事人是否死亡，迅速通知当地急救中心或附近医疗机构。4、寻找记录和收集证人、语言、遗言、遗物等线索，特别是死者性别、主要特征、现场情况等内容。5、公安人员到达现场后，认真汇报事件发生情况，提供监控记录、现场案件记录等。全力配合公安机关处理调查工作。同时，应该清楚记下办案警官官级、编号及报案的编号，做日后查阅、参考之用。6、做好善后工作，运走死者遗体，根据公安机关的要求，安保部决定是继续保护现场还是撤离现场保护，清理现场。7、根据公安机关的要求，决定是否协助联系、寻找死者家属。8、安保部经理应将死亡事件的处置过程和情况以报告形式呈报上级领导。案例分析：维修部在某小区维修铁围栏，施工现场横七竖八的堆放了不少施工材料，一位业主在经过时不小心让钢筋划破了裤子。该业主追究物业公司要求赔偿。请问：你怎么理解类似问题？答：是否赔偿要视情况而定：1、首先应该了解或现场观看，工作人员在施工期间有没有在施工现场做“警示”或“提示”标语、警戒带、警示雪糕桶或其他明显的警示标志。如已设立了比较明显的警示标志，此事纯属业主自己行为所导致，物业公司可不承担责任。2、如未设立警示标志，行为人为成年人的话（18周岁以上），其已有辨别行为的能力，明知存在危险还要通过，其负主责；而工作人员由于未设立警示标志，存在未防范危险的过错，负有过错责任。3、若现场在没有安全警示、防护措施的情况下，无行为能力人（儿童）进入导致伤害的话，则施工单位负主责，物业公司要负次要责任。十一、安全管理标识的设置与防范措施；P1791、安全管理标识的设置；2、安全管理防范措施。案例分析：王大妈周六上午去小区会所健身，在会所门口台阶上摔了一跤，腿部摔伤。同伴扶其到医院检查医治共花去医药费1950元，并且有近一个月时间只能在家小心行走。王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致，故与管理会所的物业公司交涉，要求物业公司赔偿医药费。试分析：1）物业公司应不应该负担付这笔医药费？答：（1）物业公司该不该赔偿该笔医药费应视情况而定。（1分）①如果王大妈摔倒是因为物业公司做保洁时造成台阶湿滑而致，物业公司未给出明显的提示、警示，也无采取必要、适当的防范措施，就应该给王大妈以赔偿。（2分）②如果确有湿滑，物业公司给出提示、警示不清，防范措施不得力，应给予王大妈部分赔偿。（1分）③如果物业公司给出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大妈是因为自己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物业公司则不用作出赔偿。（2分）（2）物业公司如何才能防范此类风险？答：物业公司要避免此类风险，①一要认真对照服务合同，严格依约服务，要尽注意义务，及时提醒防范；（2分）②二应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司。（2分）十二、车场保安员岗位责任制；P1811、收费岗岗位职责；2、带车岗岗位职责；3、车辆管理交接班制度。十三、车辆管理规定；P1811、物业管理区域车辆管理规定；2、停车场车辆管理规定；3、自行车、摩托车管理规定。情景简答物业管理公司新接管了一个住宅小区，为管理好车辆，安保部门正在制定车辆管理规定。请问：你认为自行车、摩托车管理规定应包括哪些内容？答：⑴住户需要保管自行车、摩托车请先到小区管理处办理住户登记手续，领取停车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由车场门卫查收。未挂牌车辆作临时停车对待。⑵在车棚存放车辆后必须立即领取“停车牌”，并详阅“停车牌”背面的“停车须知”。⑶自行车、摩托车必须存放在指定位置，未按规定存放而造成的丢失，责任自负。⑷要尊重停车棚门卫的工作，服从其管理。⑸停车棚门卫的工作受全体住户的监督，其任何失职行为住户可向物业管理公司反映。十四、车辆管理实施；P1831、车辆出入管理；2、停车场（库）车辆管理；3、车辆收费管理；4、常见问题的处理；5、乱停乱放的处理；6、丢失处理。十五、车辆管理突发事件的处置；P1841、发现偷盗车辆案件的处理；2、发生以外交通事故案件的处理。情景简答：小区内发生了重大交通事故，巡逻保安及时通知了保安部，作为当值保安经理。请问：你应如何处理？答：作为当值保安经理，情况处理如下：１）及时赶到现场处理，视情况向交管机关报案。同时为避免意外，要提示过往行人和车辆绕行、回避。２）现场如有人员受伤，立即联系当地１２０急救中心或附近医院机构。积极协助配合抢救伤员。３）在交管人员赶到现场前，注意保护好现场，如发生汽油、机油泄漏应及时采取措施，并于现场禁止烟火；清楚记录车辆资料、司机情况、待事故处理完毕或交管人员命令后，方可清理现场。４）意外事故如造成设备、设施损坏，应做详细记录，并请肇事司机自愿签字认可。如损坏的设备、设施急需处理，须尽快通知工程部或相关部门和人员进行抢修。５）将案件处理过程和情况以报告形式呈报上级领导。十六、消防基本知识；P1851、燃烧的条件；可燃物（气体、液体、固体可燃物）、助燃物、着火源。2、预防火灾的基本措施；（1）、控制可燃物；（2）、隔绝助燃物；（3）、消除着火源。3、火灾扑灭的基本方法；（1）、窒息灭火法；（2）、冷却灭火法；（3）、隔离灭火法；（4）、抑制灭火法。十七、常见消防设施、设备及器材的使用；P186、P1871、灭火器（水型、化学泡沫、干粉、二氧化碳）；如ABC干粉灭火器：填充磷酸铵盐干粉、适量防潮剂、润滑剂，可扑灭A类火灾（固体）、B类（液体）、C类（气体）也可扑灭E类（电火）；2、火灾自动报警系统装置（感烟式、感温式、感光式和可燃气体火灾探测器）；3、自动喷淋灭火系统装置；4、消火栓系统；5、防排烟系统；6、加压送风系统；7、安全通道与消防电梯。情景简答：我国消防管理的方针“预防为主，防消结合”，一旦要发生火警时。请问：你讲述具体应急措施。答：发生火警时的应急措施是：1、打“119”并报告上级；2、组织人员抢救，并查找原因；3、控制火势；4、组织群众撤离危险区；5、严防坏人趁火打劫；6、协助有关部门做好善后处理工作。十八、消防监控值班员岗位职责；P189十九、火灾应急处理方案与突发事件处理流程；P1961、火灾应急处理方案；P1962、发生火灾突发事件处理流程。P197情景简答某商场失火，你作为该商场物业管理公司的一名助理物业管理师，在第一时间到达失火现场，失势有蔓延之势。请问：你应该如何处理？答：⑴立即拨打报警电话“119”，并报告有关部门和上级；⑵立即组织人员抢救，采取正确的灭火方法控制火势，并注意及时查找起火原因；⑶组织群众撤离危险区；⑷做好安全保卫工作，严防坏人趁火打劫和搞其他破坏活动；⑸协助有关部门做好善后工作。