物业的接管验收与撤管（DOC 29页）

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料物业的接管验收与撤管物业接管验收的准备（一）人员准备（1）组建接管验收小组。由物业管理企业管理部牵头，组织办公室、工程部、公司策划部有关人员参加。各部门应选派既精通业务，又责任心强的技术人员参加，并且一般要有不同专业特长的工程技术人患参加。规模一般为5～8人。（2）指定负责人,最好是由本项目的负责人担任。（二）接管验收的资料准备（1）验收支出国家有关技术标准及规范。（2）图纸：该物业的设计图和施工图纸，特别显隐蔽工程的图纸及施工现场记录（3）针对该物业验收的内容事先设计一些验收记录的表格，诸如房屋接管验收表、公共配套设施接管验收表、机电设备接管验收表、室内接管验收遗留问题统计表、机电设备接管验收遗留问题统计表、接管验收问题整改表等。（三）进行现场初步勘察根据设计图和施工图纸，派接管验收小组的工程技术人员到物业些绝绝招马为接管验收工作的开展打下基础。新建物业接管验收的程序（1）身机单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。（2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位会同建设按照接管验收的主要内容及标准进行验收。（4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。（5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料发接管文件。原有物业的接管验收程序（1）移交人书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料”（2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位合同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。（5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和党附着物，“核实房屋的被用众况。（6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）。物业接管验收的主要内容和技术标准新建物业接管验收的主要内容和标准（质量与使用功能）1、主体结构（1）地基基础的沉降不得超过地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。（3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。（4）木结构应给点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定。（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有先规定。2、外墙不得渗水3、屋面（1）各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的有关规定，排水畅通，无积水，不渗水。（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。4、楼地面（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺校掉角。（2）卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。（3）木楼地面应平整牢固、接缝密合。5、装修（1）钢木门窗应安装乎正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道富、进户门的亮子均应装设铁栅栏。（3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须打牢。（4）门窗玻璃应安装乎整，油灰饱满，粘贴牢固。（5）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。（6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺校掉角。（7）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏剧现象。6、电气（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于IMΩ／KV。（2）应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。（4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求。（5）电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电气装置工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。（6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。（7）除上述要求外，同时应符合地区性《低压电器装置规程》的有关要求。7、水、问声、消防（1）管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超高压sin，并不应使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。（6）消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火现嫩要求。并且有消防部门检验合格签证。8．采暖（1）采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。（2）锅炉、箱罐等压力容器应安装乎正了配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。（3）炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得再相摩像且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡、返转应自如。（4）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料灵活。（5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装乎正、启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。（6）管道的管径、坡度及检查并必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。（7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。（8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。（9）经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暧区室温必须符合设计要求。9、附属工程及其他（1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）、设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。（2）化粪池应接排满量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，一但不应超过两个弯。（3）明沟、散水、落水为头不得有断裂、积水现象。（4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。（5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。（6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（7）单体工程必须做到工完料冷地清，临时设施及过渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室内外高差符合设计要求。（8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。原有物业接管验收的主要内容和标准质量与使用功能的检验（1）以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。（2）从外观检查建筑物整体的变异状态。（3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。（4）查检房屋使用情况（包括建筑年代、用速变迁、拆改添建、装修和设备等情况），评估房屋现有价值、建立资料档案。2．危险和损坏问题的处理（1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危，才得接管。（2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。（3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。物业接管验收中质量问题的处理处理质量问题的方法1、发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负重进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。2、发现影响相邻房屋的安全问题，由经给基胡狩理。因施工原因造成的质量问题，应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。3、对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。4、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计。施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料建设单位负责处理；如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。处理质量问题应把握的两条原则原则性与灵活性相结合所谓原则性：就是实事求是、铁面无私、严格按照规章制度办事。物业管理企业应把在验收中查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性：就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出鹏尽。意之。，接管。收人员不蛐泥于哪，飘对不雅规嘴。措施，不能把接管验收的双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收中存在的问题。细致入微与整体把握相结合工程质量问题对物业产生的影响相当久远，给管理带来的困难与障碍也是巨大的。所以，物业管理企业在进行工程验收时必须细致入微。任何7点疏忽都有可能统日后的管理带来无尽的麻烦，也会严重损害业主的利益。大的方面，如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否，各种设备的运行是否正常。细微之处，如所用材料的性能优劣，供电线客的大小是否恰当等。电梯、空调、发电机组等大型设备的检测和验收必须在其负载运行一段时间以后进行。整体把握是指从更高层次，从整体的角度去验收，无论是什么类型的物业，都不是孤立的和一成不变的物业土地使用情况、市政公用设施、名共配套设施等综合做项目将标示出该物业的档次和发展潜力。对于住宅小区而言，因为与人们日常生活紧密相关，这一特点决定了一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标，这正是更高层次的把握；而写字楼则重视商务、