物业税征收彻底改变地产运营格局

物业税征收彻底改变地产运营格局只有通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求。关于“年内开始开征物业税试点”的说法不断蔓延，继广东、湖南先后声称要开展物业税征收试点后，上海、北京、南京等大都市以及温州、丹东等中小城市，也出现了类似的声音。可以标志物业税正在紧张酝酿和积极推进之中的是，11月22日至25日在福州举行的“中国地方税改革与发展高级研讨会”上，包括国家税务总局、财政部和部分省、市、自治区地方税务局有关负责人，以及国内顶级财税经济专家、学者在内的100多人，就开征物业税进行了研究探讨。其实，物业税之所以如此受到关注，不仅在于物业税改革的实施，将彻底改变整个地产运营的格局，而且几乎涉及所有的家庭，成为人人切身利益相关的一个主要税种。专家的设想“我国的商品税制和所得税制已相对完善，但物业税制仍相对滞后。”财政部财科所税收研究室主任孙钢教授说，“尽快开征物业税，可以强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。”在这次规模空前的“中国地方税改革与发展高级研讨会”上，26位国内著名财税经济学家在内的与会人员提出，改革、完善物业税制度应该作为加强中国地方税体系建设的一个重要途径。专家们提出的改革的建议是:将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。根据这一设想，物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制，降低不动产交易成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消60%一档税率，保留其余三档税率。在具体实施中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家只规定物业税0.1%—3%的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定的适用税率。此外，物业税实行按年计税、分两次缴纳的方式，并在物业税开征的初期，减免税的范围可适当放宽，法定的人均免税面积可定为25平米，这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担，而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。房地产业税收现状一位参加这次“中国地方税改革与发展高级研讨会”的税务官员表示，物业税开征将有可能提速的一个重要原因是，房地产业已经成为偷逃税重灾区。来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，“房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题”。据新华社消息，山东省地税局不久前以房地产行业为重点进行了地方税收专项检查，结果发现被检查的665户企业中有偷逃税行为的达542户，占八成以上;共查补各项税款3.9亿元，占该省专项检查查补税款的61.55%。其实，不单是山东，近年来全国各地房地产业涉税案件的数量、案件发生率、查补税款都有明显增加，就连西南边陲的云南省房地产业涉税违法案件占全部涉税案件的比例，在过去的9年间也竟然上升了12倍。房地产业涉税违法行为主要表现在:在销售商品房时，不按规定向购房人开具发票，隐瞒销售收入；少报税款或逃避纳税；不按配比原则进行会计核算，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；商品房代销商不按月向房地产开发企业结转售房款，造成税款不能及时入库；长期拖欠税款等。按理说，房地产业是高利润、高收入行业，所提供的税收也应该是十分可观的。在世界发达国家，房地产业税收占地方总税收的10%以上，但在房地产行业迅猛发展的中国这一比例却不到7%。“毫无疑问，除了房地产开发商追求利润最大化外，根本的问题在于房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上促使了房产商去投机和偷逃税款。”税务部门和专家大多持这种观点。据了解，北京对房地产征收的各种名目的费有40余种，而有的地方甚至多达近100种。因此有专家分析，在目前的房价中，税费及房产商利润占到了60%，建筑成本只占40%。实际上，无法回避的现状还表现在，立法工作一直处于“暂行条例”这一较低的立法层次上，而且，内外资企业税制不统一，税负不公平的问题也十分突出，据测算，同样购买房产，内资企业房产税在20年后是外资企业的3.33倍。“这些问题已经到了必须由物业税来解决的时候了。”厦门大学经济学院院长张馨表示。土地失控压力物业税之所以还未开征就备受瞩目，一个主要的原因是，现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲，批地的收入是除国有资产外最大的一块金矿。在短期看来，地批得越快，地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴，其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。近年来，一些地方政府将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了4000多万农民失去土地。国家有关统计资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5%到10%的土地收益，村一级可以得到25%到30%，而各级政府则可以得到60%到70%的收益，近20年来全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。中南财经政法大学教授乔新生认为，现阶段只有通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行所必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”参与房地产开发的利益需求，“越早开征越好”。从理论上讲，采取征收物业税的办法后，物业税收入主要用于为本地区提供公共服务，有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制，从而使地方政府改变以往那种短视的机会主义行为方式。厦门大学教授邓子基表示，物业税最重要的是这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益，因为城市的土地价值会随城市发展而不断增长。中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长刘维新认为，物业税是一种更合理的税收制度，迟征不如早征，然而由于新税种的开征要经过立法程序，由全国人大审批，因此要开征物业税，至少还需要2—3年时间。