上海万科晶源项目产品分析_51PPT

地产视角独家撰写1万科晶源项目产品分析地产视角独家撰写2项目概况占地面积37500平方米建筑面积30000平方米容积率0.8绿化率35.00%建筑形态15栋叠加别墅;10栋四连排别墅;开发商万科代理商易居中国主力户型：联排别墅：150平米；叠加别墅：150平米；主力总价：联排别墅：450万；叠加别墅：350万；赵巷小户型纯别墅社区地产视角独家撰写31.区位。地产视角独家撰写4区域界定青浦镇镇中心赵巷国际别墅区徐泾别墅区赵巷镇区域整体交通通达性较好，且区域内分布大量楼盘，整体别墅市场较为认知项目并非位于传统赵巷国际别墅区，而是处于赵巷镇内，地块气质不如龙湖滟澜山、圣安德鲁斯等楼盘基于地块判断，地块具备别墅市场，但由于地块气质不如赵巷别墅区，小户型产品可以很好差异化竞争A30沪青平高速A5由于地块区位非赵巷传统别墅区，整体户型趋小化可以很好的差异化竞争地产视角独家撰写52.规划。地产视角独家撰写6建筑布局N联排别墅，以四连排为主，主力户型在150平米左右叠加别墅，主力面积在150平米左右。由于70/90限制，以公寓的形式报批实际购买为2张产证规划指标：容积率0.8；万科产品系受制于70/90限制产品组合：万科晶源以纯别墅设计，物业组合以联排+叠加产品为主，其中叠加产品以公寓形式报批。——平衡容积率；化解70/90政策抗性建筑布局：将西南向优势地块分布联排别墅，叠加产品通过L型设计，分布在东北角；产品业态分布基本将高价值地块留给联排区域，叠加产品L型分布于东北角；整体150㎡户型为产品核心特色。地产视角独家撰写7建筑规划经济性别墅大开间窄进深设计整体容积率却可达到0.8，车库地下设置使规划成为可能；联排区域整体采用人车分流设置，整体车库均置于地下区域内只设置一条车行主干道传统经济型别墅设计基于市场规律而言，叠加+联排经济性别墅紧凑型排布，整体容积率可控制在0.8-0.9之间传统经济性联排开间控制在5.3-6.9米之间，进深10米以上，以此设计可最大程度的提升容积率万科晶源别墅设计万科晶源采取大开间短进深设计，整体开间7.4米，进深8.4米，如此尺度设计固然可提升产品舒适性，但一定程度上浪费容积率万科晶源整体容积率控制在0.8，与传统经济性别墅容积率相似，核心关键在于万科晶源创新的将联排区域车库放置于地下，使地面节省了大量的车行空间主入口地产视角独家撰写8动线设置主入口会所位置（售楼处）叠加停车位叠加停车位车行动线人行动线入口设计：区域主入口设置在地块的正北向，位于联排和叠加的交界处动线设置：联排区域在小区入口处即进入地下车库，整体人车分离设置；叠加区域集中设计两个地面停车位由于联排区域整体拥有地下车库，故联排部分较叠加位置整体地面抬高2米联排区域人车分离，叠加部分地面集中停车联排部分抬高设置建筑排布：整体建筑排布采取兵营式排布的方式——最大程度提升土地的使用率，整体设置为高建筑密度，低容积率的社区联排排布：主体以四连排产品为主，辅以少量三联排与五联排。——由于地块整体开间300米左右，联排四开间设置排布较为合理栋距：联排栋距14米左右，叠加栋距在20米左右地产视角独家撰写9车行入口车行道联排地下车库地下车库人行出入口地下车库车行出入口叠加地面车库车库规划整体车库规划车行入口车库车道联排地下车库规划个人车库——其中一个个人地下车库含2个车位车库人行出入口车库车道个人车库个人地下室由于实现地下车库直接入户的现转，导致整体地下室入门朝向相反。以此联排别墅出现两种入口方式的户型北向出口南向出口联排地下车库拥有双车位，实现独立入户设置；叠加配备地上车位联排地下车库局部放大地产视角独家撰写10联排车库设置地平线地下室地下车库一层二层三层通过的堆坡的方式将地块整体太高2米地下车库的整体层高2.9米，区域无压抑感地下室层高也达到2.95米通过地下车库的开挖以及整体的抬高，导致整体地下室高于地平线主入口（地平线）堆坡抬高虽车库为公共地下车库设计，但实现车库独立入户车行动线联排区域车库虽然公共地下车库，但实现整体独立入户；每户拥有两个停车位置，且整体层高2.9米，空间无压抑感；如此联排车库最大达7.6米面宽，设置较为人性化，舒适性抑较高；车位保持1：1配比通过堆坡技术，将联排区域太高，以此保证地下车库的层高首层天井为车库采光车库具备天然采光地产视角独家撰写11动线设置小区入口联排车库方向叠加车库方向联排车库人行出口联排车库车行出入口地产视角独家撰写12边套设计叠加产品：边套较中间套与三层增加东西向阳台，并且在每层均增开两扇窗提升东西向采光面积联排产品：边套较中间套差别不大，每层仅多增开一扇窗由于整体定位小户型别墅，万科晶源变套产品并未像传统别墅设计增加房型面积抑或提高花园面积，而是仅仅通过开窗来提升房型采光面；地产视角独家撰写13规划小结基于市场需求以及整体容积率限制，物业形态组合以联排+叠加的形式存在；区域内产品走小户型路线，联排与叠加面积均控制在150㎡上下，为万科晶源产品最大的特色；联排大开间小进深的设计浪费一定容积率，而车库地下设置则很好的弥补容积率的损失整体地块价值分配合理，将高价值联排产品分布西南侧；整体建筑排布较为紧凑，联排以四联排为主，栋距控制在14米左右；联排边套并未增加产品附加值，叠加边套增开南北向阳台；联排区域人车分流设计，叠加部分拥有独立地面停车位。地产视角独家撰写143.景观。地产视角独家撰写15景观分布核心组团整体的绿化率为35%，如此比例在别墅区域内并不算高；区域内核心景观组团仅为入口处一处，作为样板段营造一定景观效果；其余绿化以各户型南北向花园为主地块东南向有天然水系，据售楼人员介绍未来将搭建清水平台，目前尚在施工阶段整体景观效果不佳，核心景观组团较少天然水系地产视角独家撰写16景观组团由于入口处的景观组团位于联排别墅区中，整体位置高于地面，故入口景观坡度设置，立体感强硬质景观与绿化景观结合适当，视觉感觉舒适区域中心增加些许水质景观，为整体增添一份生机植被注重颜色搭配，并且疏密有致，整体搭配合理会所外部以中央喷泉为主向外辐射各种景观小品错落搭配，更添情趣区域内设置休憩空间，为客户提供一个互相交流沟通的空间入口住作为唯一的景观组团，景观铺设较为细致，整体感觉舒适，良好的第一景观印象尽可能的弥补整体景观的缺失。地产视角独家撰写17花园景观联排南向花园毛坯效果花园采用软性分割方式，整体效果较好，也节约了成本联排北向花园毛坯效果地产视角独家撰写18景观小品几乎所有的景观小品抑采取软硬结合的原理，使整体景观细节更显情趣地产视角独家撰写19景观特点一充分利用植物与水系的优点软化硬质的构建物，使整体线条保持柔和经典的软硬结合设计水系软化处理水系资源在万科晶源的利用不是很多，主要在于后期高昂的维护成本地产视角独家撰写20联排南立向叠加北立向景观特点二人性化配备植物，建筑南北面种植大量高低错落植被，增加整体私密性，同时软化楼房硬度地产视角独家撰写21景观特点三叠加区域尽可能的减少硬质景观的铺设，实际使用效率不高为主要原因，此外节约成本抑是开发商所考虑的因素叠加区域绿化区域叠加区域北向花园景观草皮内部无铺面设置地产视角独家撰写22景观特点四不论是整体铺面抑或景观小品，各硬质景观外表铺面采用如大理石，砂岩或涂料等材料，相比较花岗岩而言，成本大大压缩地产视角独家撰写23红线外景观处理开发商通过2个措施较少沿路为联排带来的噪声、尾气污染1、联排整体高于地平面2米，减缓粉尘2、红线外铺设大量市政绿化，减弱噪音污染红线外景观处理可最大程度减缓噪声尾气污染地产视角独家撰写24景观小结万科晶源景观属性不突出是不争的事实，区域内仅入口处唯一核心组团；通过各种景观细节的设置，弱化景观不佳的抗性；整体景观铺设较为经济，但不影响效果的展示；景观设置软硬结合较好，很好的软化整体结构建筑，整体视觉效果柔和；整体景观成本适用，细节处理得当地产视角独家撰写254.建筑风格。地产视角独家撰写26建筑立面整体风格与万科红郡较为类似，走古典英式Tudor风格大量一米阳台的运用外立面采用仿红砖墙，并用三色区隔，整体效果丰满经典英式斜屋顶英伦风格别墅是万科的经典别墅产品，万科红的成功，使英伦别墅乃至今日都依然是别墅设计的主流。万科晶源很好的还原英伦经典建筑外观古典英式Tudor风格被公认为是最为亲切宜居的建筑风格。矮烟囱基座采用厚重石材铺面，更显庄重感圆弧拱门顶部沥青立面每家户前的户外楼梯红砖铺就地产视角独家撰写27抛弃千篇一律的“红色英伦”，以更具田园意象的“蜂蜜色”还原英伦精致田园别墅生活。建筑色调地产视角独家撰写28人性化设计英伦风格以实用著称，万科晶源充分发挥建筑的特性，保证居住的舒适性英式斜屋顶在散水和保持室温方面有显著的功能效用基座采用石材建筑，且墙体内部采用多层墙面设计，整个更加保温Low-e玻璃整体暖色调使用，冬暖夏凉地产视角独家撰写29建筑风格小结继万科红郡成功面试之后，万科晶源为其推出第二代英伦风格产品；较万科红郡相比，万科晶源整体色调较为柔和，整体建筑用材也更加厚重，底座采用石材原料；英伦风格以实用著称，万科晶源充分发挥建筑的特性，保证居住的舒适性地产视角独家撰写305.户型。——联排户型分析——叠加户型分析地产视角独家撰写315.户型。——联排户型分析地产视角独家撰写32户型面积户型面积此次万科晶源联排建筑面积控制在147平米，辅以近50平米的地下空间，整体具备200平时的使用空间。相比较传统联排而言，万科晶源小于主流联排产品200平米左右的面积区间户型特点虽然整体仅150平米，但2.9米地下室50平米以及一层6.1米的挑高空间弥补了相应的弱势整体为框架结构，故后期可通过人为改造营造更多个人空间147平米的主力联排面积为万科晶源的核心特征地下室一层二层三层地产视角独家撰写33户型特点小户型设计，联排别墅主力面积150平米，但整体面宽大7.4米，舒适度提升；开间进深尺度虽然面积较小，但并未较大的压缩开间尺寸，户型整体保持7.4米开间，保证户型舒适性户型面积的压缩主要在于进深的压缩，万科晶源并非入传统联排近15米的开间，将进深范围控制在8-9米进深的压缩也减少了北向次卧的分布地下室一层二层三层7.4米8.4米地产视角独家撰写34户型特点地下室一层二层三层大量可改造空间，提升产品附加值；整体为框架结构，故后期可通过人为改造营造更多个人空间挑空部分亦可改造成卧室，且南向配有阳台（约20㎡）三楼北阳台后配有等面积设备平台，打通后可做空中花园（约10㎡），样板房阶段被设计成衣帽间地下室层高达到2.9米，整体面积达到50㎡，空间内无压抑感，但无自然采光框架结构，整体格局可进行优化通过结构改造北向可设置成次卧地产视角独家撰写35户型特点南北双向花园、阳台设置地下室一层二层三层三层主卧设置南北向双阳台，极大的提升了主卧的舒适性设备平台区域北向阳台南向一米阳台虽二楼部分挑空，但南向依然设置阳台，为日后增加隔层铺设卧室后使用挑空南向的阳台一层南北向均设置花园，且整体面积较大，边套南向花园面积达到50㎡，中间套35㎡；北向面积20平米左右首层南向花园首层有天井，供地下车库采光地产视角独家撰写36地下空间分布地下室空间进入地下车库方向地下室功能区间并非分布与一个平面，而是通过错层设计分布于三个层面盥洗室位置地下室实际层高2.9米，整体无压抑感；地下室并非位于统一平面中，整体三错层设计；地下室空间整体方正，户型面积达到50平米，使用效率极高；地下室与车库相通，形成停车独立入户。下楼进入地下车库位置盥洗室地下室地产视角独家撰写37地下样板房设计开门车库位置地下室整体被装修成歌剧品鉴厅的感觉。地下车库具有自然采光点，室内光线效果较好地产视角独家撰写38一层空间分布一楼整体开间7.4米，整体面积在60平米左右；一层全部设置为动区部分，容纳厨房、餐厅、客厅等功能区间；由于大开间短进深设计，双厅横向摆放，但功能区间并未严格区分；由于整体面积不