物业管理-设备设施管理

物业管理设备设施管理物业设备管理基础物业设备管理的意义和目标1．物业设备概述*什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。•2、物业设备管理的意义•注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。•*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：•①物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。•②物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。•③物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。•④物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。•⑤物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。•物业设备管理的目标•注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。•*用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。•*衡量物业设备管理质量的两个指标：•A——设备有效利用率，％；•B——设备的完好率，％；•☆物业设备是否完好的标准为：•○①零部件完整齐全，•○②设备运转正常•○③设备技术资料及运转记录齐全•○④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象•○⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效•物业设备管理的内容•物业设备基础资料的管理•物业设备运行管理、•物业设备维修管理、•物业设备更新改造管理、•备品配件管理、•固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。•1、物业设备基础资料的管理•注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。•（1）设备原始档案•设备原始档案包括：•①设备清单或装箱单。•②设备发票。•③产品质量合格证明书。•④开箱验收报告•⑤产品技术资料•⑥安装施工、水压试验、调试、验收报告。•（2）设备技术资料•设备技术资料包括：•①设备卡片•②设备台账•③设备技术登录簿•④竣工图•⑤系统资料•（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件•2、物业设备运行管理•**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。•（应取得两个方面的成果）：•一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态•①针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。•②对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。•③加强维护保养工作。•④设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。•⑤对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。•⑥对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。•二是从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。•设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：•（1）初期投资费用管理•在购置设备时，应综合考虑以下因素：•①设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。•②设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。•③设备的价格及运行时能源的耗用情况。•④设备的寿命。•⑤设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。•⑥注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，•（2）运行成本管理•①能源消耗的经济核算。•②操作人员的配置•③维修费用的管理•3、物业设备维修管理•设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。••（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。•（2）维护保养工作的实施•维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。•①日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。•②定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。•应做好以下工作：•彻底内外清扫、擦洗、疏通；•检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；•检查安全装置；•检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；•清洗油箱，检查油位指示器，换油；•检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。•（3）设备的点检•设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。•设备的点检包括日常点检及计划点检。•设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。•⋇设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；②更换零部件；③确定修理的部位、部件及修理时间；④安排检修计划。•(4)物业设备的计划检修•对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修•实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。•(5)计划检修和维护保养的关系设备设施管理概述一、房屋及设备设施的种类和组成部分二、设备设施管理的基本要求三、设备设施管理的内容与方法一、房屋及设备设施的种类和组成部分•（一）房屋的种类和基本组成部分•1．房屋种类的划分按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。•2．房屋的基本组成部分结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目（二）设备设施的种类和组成供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统空调：中央空调、局部空调、混和空调采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统二、设备设施管理的基本要求•（一）基本要求做好设备设施的维护保养工作。开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善设备设施状态。•设备设施完好率设备设施完好率——是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的百分比。100%全部设备设施总数量完好设备设施数量设备设施完好率＝三、设备设施管理的内容与方法（一）使用管理通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作；物业管理单位应认真做好设备设施的维修保养、巡视检查工作。（二）维修保养对设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料和设计方面的改善等。（三）安全管理通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识和安全管理规定。建立健全各类安全管理制度并严格遵守。提供必要的安全和防护装置装备。（四）技术档案资料管理•加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。（五）采购和零备件管理加强计划采购；对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；严把采购质量关；妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。（六）工量具和维修用设备的管理•责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验。（七）外包管理将某类设备设施的管理全部外包给专业公司；将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。（八）技术支持对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任顾问的方式进行。二、设备设施维修养护计划与实施一、设备设施维修养护计划的制定二、设备设施维修养护计划的实施三、运行和使用者的责任和配合四、维修保养人员职责五、月、季度检查六、半年检查和书面报告七、更换材料、设备的供应八、安全工作设备设施维修养护计划的制定（一）制定设备设施维修养护计划的基本方法•1．维修养护的方式与类别•（1）维修方式•a．预防性维修——为了降低故障率或防止设备设施性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。•几种方式：计划性预防维修（定期维修）：周期性特点状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造。b．事后维修——是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。c．紧急抢修——是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。•（2）修理类别大修中修小修•（3）修理周期和修理周期结构修理周期对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。•2．维修养护计划的种类（1）按时间进度编制的计划年度维修保养计划季度维修保养计划月维修保养计划（2）按修理类别编制的计划如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。3．维修养护计划的编制依据房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期房屋及设备设施的使用要求和管理目标安全与环境保护的要求房屋及设备设施的技术状态4．编制维修养护计划时应考虑的问题物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设备设施应重点提前安排修理；应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行；应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养；计划最后确定前，资金一定要落实；制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性；对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修。5．维修养护计划的编制明确目标收集材料计划草案论证计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明执行计划：根据实际情况的变化进行适当的调整计划的可执行性和验证办法以往运行记录技术状况诊断技术档案资料计划草案编写技术可行性分析资源的满足情况资金的落实情况能