物业管理01物业管理概论

目录退出物业管理PropertyManagement第一章物业管理概论目录退出物业管理PropertyManagement一、物业管理的基本概念二、物业管理的起源与发展目录四、物业管理与社区建设三、物业管理的目标、内容和原则目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业一、物业管理的基本概念（二）物业管理目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业2．物业的分类1．物业的含义目录退出物业管理PropertyManagement1．物业的含义“物业”一词译自英文的“Estate”或“Property”，其本义为财产、资产、房地产或拥有物等。在我国港澳地区，物业特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。《物业管理条例》：“物业”应是指已建成并投入使用的各类“房屋及配套的设施设备和相关场地”。相关定义物业是一种具体的物质存在形态，由土地和附属建筑物构成，是建筑物与建筑地块的统一。概念房屋建筑物本体附属设备公共设施场地目录退出物业管理PropertyManagement2．物业的分类居住物业商业物业工业物业公共物业目录退出物业管理PropertyManagement（二）物业管理1．物业管理的含义2．物业管理的性质3．物业管理的特点4．物业管理的模式5．物业管理的环节目录退出物业管理PropertyManagement1．物业管理的含义物业管理具有委托性和有偿性两个基本特征；物业管理是指物业服务企业接受业主（通过业主大会）的委托，依照物业服务合同的约定，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套、设施设备及场地进行专业化维修、养护和管理，以及维护房屋相关区域内的道路安全、消防安全、环境卫生和秩序的活动，并向物业所有人和使用人提供多方面、综合性的有偿服务。物业管理的服务主体是物业服务企业及其从业人员；物业管理的服务对象是业主；物业管理的管理对象是物业。目录退出物业管理PropertyManagement2．物业管理的性质物业管理社会化物业管理专业化物业管理市场化目录退出物业管理PropertyManagement3．物业管理的特点现代物业（不动产）不仅是生活资料，同时也是生产资料和投资产品业主（客户）是物业管理的权利人和责任人，决定了物业管理的价值需求物业管理产品是一种综合性、持续性、长期性和稳定性的服务物业管理产品是基于物业共有部分提供的准公共性服务物业服务目标的实现必须辅助以管理的手段物业服务目标的实现受制于建设单位和业主的素质物业服务企业是人合公司，而非资合公司，其核心竞争力是人力资本物业管理活动是建立在等价有偿基础上的市场交易行为目录退出物业管理PropertyManagement4．物业管理的模式目录退出物业管理PropertyManagement5．物业管理的环节——（一）早期介入（对项目决策、可行性研究、规划设计和施工建设，提出意见和建议）有助于完善物业的规划设计和使用功能；监理建筑施工质量，消除施工质量隐患；为验收接管打下基础；方便制定日后维修保养计划。制定物业管理方案规划物业消费水平，确定物业管理的档次；确定相应的物业服务标准；确定各项物业服务的收费标准和成本支出。选聘或组建物业服务企业策划阶段目录退出物业管理PropertyManagement物业服务企业内部机构设置与拟定人员编制物业服务人员的选聘和培训（专业技术、管理方法和职业道德）规章制度的制定（包括：管理规约、管理机构的职责范围、各类人员的岗位责任制、物业各区域内管理规定等）物业租售的介入前期准备阶段5．物业管理的环节——（二）目录退出物业管理PropertyManagement——物业的接管验收质量验收档案资料：规划图、竣工图、地下管网竣工图、各类房屋清单、单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书、公用设施设备及公共场地清单和有关业主或物业使用人的相关资料等。用户入住产权备案和档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50％时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。启动阶段5．物业管理的环节——（三）目录退出物业管理PropertyManagement——日常综合服务与管理系统的协调日常运作阶段5．物业管理的环节——（四）目录退出物业管理PropertyManagement二、物业管理的起源与发展（一）国际物业管理的起源和发展（二）中国物业管理产生和发展目录退出物业管理PropertyManagement1．起源：19C60’英国，租房管理（一）国际物业管理的起源和发展2．真正发展：19C末美国，大厦管理3．20C初美国，行业管理组织形成4．1933美国，物业管理协会（IREM）5．20C中叶后，世界范围广泛发展目录退出物业管理PropertyManagement（－）萌芽与产生（1981—1993）（二）中国物业管理产生和发展（二）探索与发展（1994—1998）（三）规范与壮大（1999年至今）目录退出物业管理PropertyManagement三、物业管理的目标、内容和原则（一）物业管理的目标（二）物业管理的内容（三）物业管理的原则目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业管理的目标1．从物的角度讲，通过物业管理实现物业的保值增值2．从人的角度看，通过以人为核心的物业管理，为广大住、用人创造良好的生活、工作环境3．从社会的角度看，通过物业管理促进社区管理和社会的和谐和稳定，提高城市的现代文明程度和可持续发展目录退出物业管理PropertyManagement（二）物业管理的内容房屋建筑主体的基本管理房屋设备、设施的基本管理环境卫生管理服务绿化管理服务物业管理区域内的消防协助管理服务物业装饰装修管理服务物业管理区域内的保安管理服务物业管理区域内交通的协助管理服务物业档案、资料管理(1)常规性的公共服务目录退出物业管理PropertyManagement（2）针对性的专项服务日常生活类商业服务类文化、教育、卫生、体育类金融、中介服务类（二）物业管理的内容社会福利类（3）委托性的特约服务为满足产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时物业服务企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。目录退出物业管理PropertyManagement1．业主自治自律与专业管理相结合；2．服务至上，寓经营、管理于服务之中；3．所有权与经营权相分离；4．有偿服务和费用合理分担。（三）物业管理的原则目录退出物业管理PropertyManagement四、物业管理与社区建设（一）物业管理与社区建设的关系溯源（二）社区建设与物业管理的区别（三）社区建设与物业管理的联系（四）社区建设和物业管理的整合目录退出物业管理PropertyManagement小政府，大社会—社区建设，社区依赖（一）物业管理与社区建设的关系溯源住宅产权化—业主委员会与物业服务方并存目录退出物业管理PropertyManagement（二）社区建设与物业管理的区别区别法律法规依据主管部门经费获取主要功能最终目标社区建设居委会法民政部以政府拨款为主、社区服务收入为辅代替政府管理城市；提供公共服务的同时，提供其他经营性服务居民自治和自管物业管理物权法、物业管理条例住房和城乡建设部以物业管理费为主，其他经营性服务收入为辅受业主委托维护和管理所拥有的物业自身获得利润；使物业保值增值；为住用人创造良好的工作和居住环境社区建设和物业管理的组织结构比较目录退出物业管理PropertyManagement（二）社区建设与物业管理的区别社区建设和物业管理的区别一览表（一）区别社区建设物业管理目的不同要让生活在一定地域上的人群，社会关系和谐、生活安定幸福、行为规范有序满足业主对住房财产的使用、维护、保值等方面的服务需求，为业主及使用人创造和保持良好的工作居住环性质不同是城市管理的基础性工作，政府行为在其中发挥着重要作用，带有明显的行政主导性是物业服务企业提供的有偿管理服务，具有明显的市场性内容不同比较宽泛，是包括户籍、治安、征兵、计划生育、环境维护、精神文明以及社会救助、退休、就业等内容的综合性管理工作业主和物业服务企业按照合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的专门化活动目录退出物业管理PropertyManagement（二）社区建设与物业管理的区别社区建设和物业管理的区别一览表（二）区别社区建设物业管理实施主体不同由街道办事处、派出所、居委会和居民、驻社区企事业单位等众多主体参与的管理活动，其中，街道办事处作为基层人民政府的派出机构发挥着直接的领导作用，居委会作为居民自治组织发挥着重要的协调作用，各主体之间主要是行政管理关系和居民自我管理关系是物业服务企业和业主，以及前期物业管理阶段的开发建设单位，各主体之间主要是经济方面的关系运行方式不同社区管理主要采取行政管理、互助管理的运行方式来实施管理物业管理采取的是业主自治管理与专业化物业管理相结合的运行方式目录退出物业管理PropertyManagement首先，物业管理是社区建设的重要组成部分；其次，物业服务企业在社区文化建设中作用不可或缺；最后，在流动人口管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业服务的范围，但在政府授权和有偿服务的前提下，物业服务企业协助政府有关部门完成辅助性工作，客观上也推动了社区建设工作。（三）社区建设与物业管理的联系目录退出物业管理PropertyManagement物业管理是市场经济的产物，体现的是市场机制；而社区管理是政府管理与居民自我管理相结合的产物，体现的是行政管理和自治管理的机制。物业管理是应市场的需求而产生，应承担社区建设中的“市场”职能；对社区组织来说，一方面要保留和强化其社区建设的“行政”职能，另一方面则应剥离其社区服务的“市场”职能，重新调整经济利益关系，做到“行政”复位，使其代表政府提供由市场机制所不能提供的一些公共服务，如计生、民调、民政等福利性服务。（四）社区建设和物业管理的整合