物业管理3

物业管理招投标与物业服务合同物业管理第三章本章重点：物业管理招标物业管理投标物业服务合同物业管理第一节物业管理招投标概述一、物业管理招投标的基本概念二、物业管理招投标的特点物业管理一、物业管理招投标的基本概念物业管理招投标是指有物业管理需求的建设单位或业主，按照公开、公平、公正、合理的原则，通过招标和投标，使具有相应物业管理资质的物业服务公司就同一物业管理标的进行竞争而获得其管理合同的一种交易方式。有物业管理需求的建设单位或业主称为招标人，响应物业管理招标、参与投标竞争的物业服务公司称为投标人。物业管理\二、物业管理招投标的特点标价的保密性；法律的约束性；招标的超前性；招投标的长期性和阶段性物业管理\第二节物业管理招标一、物业管理招标的原则二、物业管理招标的范围三、物业管理招标文件的编写四、物业管理招标的程序物业管理一、物业管理招标的原则物业管理招标是指建设单位或业主，为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业服务公司，而制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，使用公开招标或邀请招标的方式向社会上具有相应资质的物业服务公司进行招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务公司并与之订立物业管理合同的全过程。物业管理一、物业管理招标的原则公平原则，是指在招标文件向所有物业服务公司提出的投标条件都是一致的。公正原则，是指投标评审的准则是衡量所有投标书的尺度。合理原则，是指选定投标的价格和要求必须合理，不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。物业管理二、物业管理招标的范围住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。同时国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，提倡住宅以外的其他物业建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。物业管理三、物业管理招标文件的编写招标文件应包括以下内容：招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；物业管理三、物业管理招标文件的编写评标标准和评标方法；招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；物业服务合同的签订说明；其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。物业管理物业管理物业管理招标文件（示范文本）第一部分投标邀请按照国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对（项目名称）的物业管理服务进行（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。一、招标项目的简要说明本项目位于成都市区（市）县路号附号，四至范围：东至，西至，南至，北至（或见附图）。本项目规划设计的物业类型为：。本项目总用地面积平方米。用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地平方米。本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米（住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米）。本项目共计建筑物幢（其中住宅幢套，非住宅平方米）；建筑结构为。本项目的建筑密度为%；综合容积率；绿化率为%。本项目规划建设机动车停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。物业管理二、项目开工和竣工交付使用时间本项目于年月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于年月全部建成竣工交付使用。三、物业管理用房的配置情况1、物业服务企业办公等用房：建筑面积为平方米；坐落位置：。2、业主委员会活动用房：建筑面积为平方米；坐落位置：。四、房屋专项维修资金建立情况开发建设单位按标准缴存，计元；购房人按标准缴存，计元；专项维修资金的补充来源有，建立的住房专项维修资金现存于。物业管理五、招标书的发售投标单位应于年月日时分前至成都市区（市）县路号附号室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费元整）。六、保证金的缴纳1、投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，利息（不计/计），并给予元的投标书编制补偿金。2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。七、投标地点成都市区（市）县路号附号室。八、投标截止时间年月日时分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。九、招投标说明会年月日时分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。物业管理十、开标时间、地点1、开标时间：年月日时分2、开标地点：成都市区（市）县路号附号室。十一、对本次招标提出询问的，请于年月日前与（姓名）联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。地址：邮编：电话：传真：联系人：(招标人)年月日物业管理第二部分技术规范及要求本物业的环境设施设备按照《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》等标准，物业服务按照《成都市住宅物业服务等级指导标准》级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：一、物业管理服务的内容1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理；4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；6、物业管理区域的日常安全巡查服务；7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；9、物业管理二、物业管理服务的要求1、按专业化的要求配置管理服务人员；2、物业管理服务与收费质价相符；3、4、三、物业管理服务标准1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准（1）（2）2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准（1）（2）3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准（1）（2）4、公共绿化的养护和管理标准（1）（2）物业管理5、车辆停放管理服务标准（1）（2）6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准（1）（2）7、装饰装修管理服务标准（1）（2）8、物业档案资料管理标准（1）（2）9、其他服务标准（1）（2）四、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制）。五、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)。六、公建配套设施及说明(详见附件2)。七、。八、。物业管理第三部分投标人须知一、总则说明（一）适用范围1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。（二）定义1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业服务企业。（三）合格的投标方1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。2、3、（四）投标费用1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。2、3、物业管理二、投标文件的编写（一）投标文件格式1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。2、管理服务理念和目标结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。3、项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。4、管理服务人员配置根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；（8）四、物业管理招标的程序成立招标机构编制招标文件确定标底发布招标公告或投标邀请书组织资格预审召开标前会议开标、评标和定标合同的签订合同的履行资料的整理和归档物业管理第三节物业管理投标一、物业管理投标的原则二、物业管理投标的范围三、物业管理投标文件的编写四、物业管理投标的程序物业管理一、物业管理投标的原则物业管理投标是指物业服务公司（即投标人）根据招标文件中确定的管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理一、物业管理投标的原则物业管理投标应贯彻如下原则：保证投标文件的真实性详细掌握投标物业的情况合理估算成本物业管理二、物业管理投标的范围物业服务公司要通过招标投标的方式承接物业管理项目，首先是要知道哪些物业管理项目在招标物业服务公司要决定向哪些物业管理项目投标，就是要明确自己服务的目标市场。物业管理三、物业管理投标文件的编写物业管理投标文件也称物业管理投标书，作为评标的基本依据和有效的法律性文件，在编写时必须规范、严谨，必须遵循以下要求：标准统一；填写规范；表述简洁明了；报价合理规范；遵守职业道德。物业管理三、物业管理投标文件的编写投标文件应包括以下内容：投标函；投标报价；物业管理方案；招标文件要求提供的其他材料。物业管理四、物业管理投标的程序收集拟投标物业的相关资料进行投标的可行性分析申请资格预审购买阅读招标文件考察物业现场标价的测算办理投标保函编制标书封送标书、保函参加标前会议参加开标和定标合同的签订总结和资料整理归档物业管理第四节物业服务合同一、物业服务合同的概念和特征二、物业服务合同的内容三、物业服务合同的签订程序四、物业服务合同的履行和违约责任物业管理一、物业服务合同的概念和特征物业服务合同是指作为委托人的物业建设单位或业主与作为受托人的物业服务公司就相关的物业管理事务处理的合约。物业管理一、物业服务合同的概念和特征物业服务合同的特征：物业服务合同的当事人是特定的。物业服务合同是有偿合同物业服务合同的订立是以当事人的相互信任为前提的物业管理服务合同既是诺成合同，又是双务合同物业管理服务合同的内容必须是合法的物业管理二、物业服务合同的内容物业管理服务合同一般由3部分组成：合同的部首，部首主要由以下部分组成：双方当事人的名称、住址、物业的名称以及订立合同所依据的法律。合同的正文，正文主要包括以下内容：物业基本情况；委托管理的范围、内容及权限；委托管理的目标；委托管理期限；双方的权利义务；费用的种类及标准；奖惩措施；违约责任；合同的更改、补充和终止；争议的解决；其他。合同的结尾，结尾主要写明合同签订的日期、地点、合同生效日期、合同的份数、开户银行及账号及合同当事人的签名盖章。物业管理前期物业服务合同（示范文本）甲方：；法定代表人：；住所地：；邮编：。乙方：；法定代表人：；住所地：；邮编：；资质等级：；证书编号：。根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业管理第一章物业基本情况第一条物业基本情况:物业名称；物业类型；座落位置；建筑面积。物业管理区域四至：东至；南至；西至；北至。（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。物业管理第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及