世邦魏理仕_北京万科城三期地块项目市场及发展定位报告_135页

昌平昌平万科城三期A1地块项目市场研究及发展定位报告呈交：北京万科企业股份有限公司CBRichardEllis|Page2DRAFTREPORT目录宏观市场分析城市经济社会环境分析城市规划分析CBRichardEllis|Page3DRAFTREPORT北京中心城区昌平宏观经济概述p昌平简介n昌平区位于北京西北部，区域总面积1352平方公里，其中60％为山地；昌平区辖18个镇、街道办事处，全区常住人口约百万；n昌平区的城市功能定位为：北京重要的高新技术产业研发基地、现代制造业基地、高等教育基地以及现代都市型现代农业基地，也是疏散城市中心区产业和人口的重要区域；n该区交通便利，除八达岭高速直达北京市区外，未来即将开通昌平线S2号城铁与13号线相连；此外，未来开通机场北线将把去机场车程缩短到15分钟。n昌平区位于北京西北部，区域总面积1352平方公里，其中60％为山地；昌平区辖18个镇、街道办事处，全区常住人口约百万；n昌平区的城市功能定位为：北京重要的高新技术产业研发基地、现代制造业基地、高等教育基地以及现代都市型现代农业基地，也是疏散城市中心区产业和人口的重要区域；n该区交通便利，除八达岭高速直达北京市区外，未来即将开通昌平线S2号城铁与13号线相连；此外，未来开通机场北线将把去机场车程缩短到15分钟。CBRichardEllis|Page4DRAFTREPORT东小口、回龙观地区n根据未来昌平新城规划，新城将主要分为昌平卫星城核心区、沙河地区和东小口、回龙观三大区域；n核心区北部山区及东沙河一带，是重点旅游兼体育休闲集群区；n昌平城区分为现有老城区和新城东区（规划建设中）；n沙河地区包括中关村国家工程技术创新基地和汇聚五所知名高校的沙和高教园区；n昌平新城人口2020年将控制规划在60万人左右，n根据未来昌平新城规划，新城将主要分为昌平卫星城核心区、沙河地区和东小口、回龙观三大区域；n核心区北部山区及东沙河一带，是重点旅游兼体育休闲集群区；n昌平城区分为现有老城区和新城东区（规划建设中）；n沙河地区包括中关村国家工程技术创新基地和汇聚五所知名高校的沙和高教园区；n昌平新城人口2020年将控制规划在60万人左右，昌平核心区沙河地区旅游兼体育休闲集群区昌平核心区老城区昌平核心区新城东区中关村国家工程技术创新基地沙河高教园区昌平宏观经济概述p昌平新城规划京北物流中心福田工业区国际信息园本案CBRichardEllis|Page5DRAFTREPORT昌平宏观经济概述2%54%44%第一产业第二产业第三产业2008年昌平区GDP构成•能源科技•生物医药•现代装备制造78％n以昌平2008年国民生产总值的构成来看，农业占比很小，主要依靠工业、制造业和旅游、运动休闲等服务产业作为经济支柱；而第二产业中，能源科技、生物医药、现代装备制造三大主导产业占工业总量的比重达78%；n昌平GDP的构成对消费品和商业市场有利的是：制造业是人员密集型产业，能带动人口和消费的增长，而旅游业、休闲运动业无疑也是拉动人口和消费的主要动力；n以昌平2008年国民生产总值的构成来看，农业占比很小，主要依靠工业、制造业和旅游、运动休闲等服务产业作为经济支柱；而第二产业中，能源科技、生物医药、现代装备制造三大主导产业占工业总量的比重达78%；n昌平GDP的构成对消费品和商业市场有利的是：制造业是人员密集型产业，能带动人口和消费的增长，而旅游业、休闲运动业无疑也是拉动人口和消费的主要动力；p昌平三大产业比重特点CBRichardEllis|Page6DRAFTREPORT2006-2009年社会消费品零售额增长率对比昌平宏观经济概述0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2006200720082009昌平社会消费品零售总额增长率北京社会消费品零售总额增长率n昌平近年社会消费品零售总额的增长率远远大于北京整体水平，说明昌平消费能力的年增长速度很快，商业市场具有较大的开发潜力；n昌平消费市场2009年较为活跃的是汽车零售业部分，昌平本地居民拥有私家车比例较大；n昌平近年社会消费品零售总额的增长率远远大于北京整体水平，说明昌平消费能力的年增长速度很快，商业市场具有较大的开发潜力；n昌平消费市场2009年较为活跃的是汽车零售业部分，昌平本地居民拥有私家车比例较大；p昌平消费市场CBRichardEllis|Page7DRAFTREPORT05000100001500020000250003000020062007200820090%2%4%6%8%10%12%14%16%北京城镇居民人均可支配收入（元）昌平城镇居民人均可支配收入（元）昌平城镇居民人均可支配收入增长率北京城镇居民人均可支配收入增长率昌平宏观经济概述2006-2009年城镇居民人均可支配收入对比n昌平人均可支配收入与北京整体水平差距并不明显，2009年昌平城镇居民人均可支配收入略高于北京市整体2007年水平；n同样，昌平2009年人均消费性支出为15690元，也略高于北京2007年15330元的整体水平；n由此初步推断，目前昌平居民的消费能力可以近似看作滞后于北京整体水平约两年；但相信未来增长潜力空间巨大。n昌平人均可支配收入与北京整体水平差距并不明显，2009年昌平城镇居民人均可支配收入略高于北京市整体2007年水平；n同样，昌平2009年人均消费性支出为15690元，也略高于北京2007年15330元的整体水平；n由此初步推断，目前昌平居民的消费能力可以近似看作滞后于北京整体水平约两年；但相信未来增长潜力空间巨大。p昌平消费能力CBRichardEllis|Page8DRAFTREPORT2008年人均消费支出构成昌平北京n通过对比，我们发现昌平居民的消费性支出构成与北京平均水平的区别在于：昌平文化、娱乐的需求略偏低，而居住性支出占去更大比例；n随着昌平新城的建设推进，未来将承办更多国际赛事和国际展会，也将有更多的产业基地和居民落实和迁入，这些因素必将在几年内拓宽当地居民的消费视野，提升昌平市场的消费力度和水平；n通过对比，我们发现昌平居民的消费性支出构成与北京平均水平的区别在于：昌平文化、娱乐的需求略偏低，而居住性支出占去更大比例；n随着昌平新城的建设推进，未来将承办更多国际赛事和国际展会，也将有更多的产业基地和居民落实和迁入，这些因素必将在几年内拓宽当地居民的消费视野，提升昌平市场的消费力度和水平；食品支出33%衣着支出10%居住支出8%家庭设备.用品及服务7%交通和通讯14%文化教育.娱乐用品14%医疗保健10%其他杂项支出4%昌平宏观经济概述p昌平消费能力及习惯CBRichardEllis|Page9DRAFTREPORTn2009年居民住房装潢支出同比增长128.4%；n2009年昌平区汽车销售较为火爆，每百户居民拥有家用汽车的数量也比上年同期增加了7辆，车辆用燃料及零配件支出同比增长40.9%，成为居民消费水平提高的重要表现之一；n随着生活节奏的加快和消费观念的转变，居民在外就餐的人数越来越多，2009年居民在外饮食服务支出也同比增长18.1%；n2009年衣着支出同比增长18.4%，其中服装类同比增长16.5%，鞋类同比增长28%；n居民投入到健身活动的支出也同比增长了10.7%；n以上数据均有力说明居民消费逐渐从生存型向享受型迈进；n2009年居民住房装潢支出同比增长128.4%；n2009年昌平区汽车销售较为火爆，每百户居民拥有家用汽车的数量也比上年同期增加了7辆，车辆用燃料及零配件支出同比增长40.9%，成为居民消费水平提高的重要表现之一；n随着生活节奏的加快和消费观念的转变，居民在外就餐的人数越来越多，2009年居民在外饮食服务支出也同比增长18.1%；n2009年衣着支出同比增长18.4%，其中服装类同比增长16.5%，鞋类同比增长28%；n居民投入到健身活动的支出也同比增长了10.7%；n以上数据均有力说明居民消费逐渐从生存型向享受型迈进；昌平宏观经济概述数据来源：昌平统计局昌平居民消费构成变化p昌平消费能力及习惯CBRichardEllis|Page10DRAFTREPORT目录宏观市场分析城市经济社会环境分析城市规划分析CBRichardEllis|Page11DRAFTREPORT按照北京市城市总体规划和市委、市政府关于区县功能定位的指导意见，在目前已经形成的城镇体系和发展格局的基础上，初步规划全区未来五年以至更长时期经济社会发展的区域空间布局和产业空间布局。一、区域空间布局全区的空间布局大致为:一带两轴，一城多点。一带：北部山区生态带。两轴：八达岭高速公路昌平段为西轴，立汤路为东轴。一城：昌平新城。多点：各镇中心区和重要产业聚集区。按照“一带两轴、一城多点”的总体空间布局，完善和建设“以两大城镇组团（昌平新城、中心城市组成区）为支撑，重点镇、一般建制镇协调发展”的城镇体系。二、产业空间布局按照“一带两轴、一城多点”的区域空间布局，结合目前全区产业分布状况、资源状况和投资环境，大致将全区产业空间布局安排如下：一带：在加强生态建设的同时，重点发展生态农业和旅游休闲业，实现产业化经营、规模化发展，并辅之其它相关产业。两轴：西轴（八达岭高速公路昌平段）沿线重点发展高新技术产业、先进制造业、高等教育，辅之其它相关产业。东轴（立汤路）沿线重点发展现代农业、现代服务业、旅游会展业、房地产业，辅之其它相关产业。一城：在推进昌平新城建设的同时，在现有城区重点发展现代服务业和房地产业。多点：各镇中心区和重要产业聚集区按照全区区域功能划分，引导产业合理布局，挖掘潜力，建设各具特色、优势互补、错位发展的专业聚集区。昌平宏观经济概述p昌平未来经济发展策略CBRichardEllis|Page12DRAFTREPORT昌平宏观经济概述p昌平未来经济发展策略（图示）“一带两轴，一城多点”西轴：八达岭高速东轴：立汤路CBRichardEllis|Page13DRAFTREPORTn高新技术产业基地：着力建设中关村科技园区昌平园、生命科学园和国家工程技术创新基地，推动科技成果转化和产业化，提高自主创新能力，不断创造推动发展的新优势。n先进制造业基地：着力建设以北汽福田为支撑的沙河制造业基地，壮大规模，提高质量，形成首都重要的先进制造业基地之一。n旅游会展休闲区：着力发展小汤山及周边地区以温泉疗养及会展为主要方向的旅游休闲产业，支持九华山庄等企业做大做强。n高等教育基地：着力推进沙河高教园区建设，大力发展教育文化服务产业，为自主创新提供技术支持和人才保障，形成首都高等教育基地之一。n现代物流基地：着力推进中关村国际商城、亚运村汽车新市场和水屯市场等大型商业中心的建设，形成首都重要的现代物流基地。n旅游文化度假区：着力保护好十三陵世界文化遗产，统筹规划周边地区和北部山区的发展，形成历史文化和自然生态景观相结合的知名旅游景区和休闲度假区。n现代农业基地：着力建设小汤山现代农业科技示范园和各类标准化果园，围绕“科技、绿色、富民”，进一步加强农业科技创新，形成首都都市型现代农业基地之一。昌平宏观经济概述p昌平未来经济发展策略昌平政府产业发展整体规划CBRichardEllis|Page14DRAFTREPORT昌平宏观经济概述p昌平未来经济发展策略第二产业发展布局本案n正在规划发展中的分布于昌平新城各个地区的工业、科技园区及产业基地必将为昌平带来更多的居住人口和消费需求；n正在规划发展中的分布于昌平新城各个地区的工业、科技园区及产业基地必将为昌平带来更多的居住人口和消费需求；CBRichardEllis|Page15DRAFTREPORT昌平宏观经济概述n根据昌平政府的规划，未来一个时期，昌平区经济社会发展的总体目标是：全面推进”三个首选之区“的建设——即投资创业首选之区、旅游休闲首选之区、生活居住首选之区。n昌平旅游现状：拥有十三陵、莽山公园、居庸关长城在内地A级景区20余处；拥有丰富的温泉地热资源以及雪山、山地运动等天然旅游资源；n