物业管理及案例分析

物业管理法律制度教师：胡先明物业管理概述物业管理沿革1、传统物业管理：起源于19世纪60年代的英国。2、我国物业管理：我国内地的物业管理受香港的物业管理影响，起源于20世纪80年代，以广州、深圳发展得最早。（二）物业管理的概念、特点和原则：1、物业管理的概念：是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。2、物业管理的特点：（1）物业管理的社会化；（2）物业管理的专业化；（3）物业管理的市场化。3、物业管理的原则：（1）业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则；（2）物业管理公司实行合同聘用的原则；（3）社会化管理、企业化经营原则；4、由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。（三）物业管理的内容：1、常规性的公共服务；2、针对性的专项服务；3、委托性的特约服务。（四）不同用途的物业的管理：1、写字楼管理；2、住宅管理；3、公共商业楼宇管理；4、旅游宾馆管理；5、工业厂房管理。（五）物业管理的基本环节：1、物业管理的策划阶段；2、物业管理的前期准备阶段；3、物业管理的启动阶段；4、物业管理的日常运作阶段。（物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。二、业主、业主大会和业主委员会1、业主：是指物业的所有人。2、业主大会：是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。3、业主委员会：是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。（二）业主大会和业主公约1、业主大会的权利：（1）选举、撤换业主委员会组成人员；（2）监督业主委员会的工作；（3）通过业主公约和业主委员会的章程；（4）、批准物业管理委托合同；（5）决定物业内关于业主利益的重大事项；（6）决定物业管理的其他重要事项。3、业主大会的议题：（1）听取业主委员会工作报告；（2）审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；（3）审议与通过《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；（4）决定物业管理公司的选聘、续聘与改聘；（5）业主委员会的换届选举与委员的增减；（6）需讨论决定的其他事项。4、业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺，并对全体业主和使用人有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。（三）业主委员会：1、业主委员会的性质和地位：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。2、业主委员会的产生与组织：（1）业主大会的产生：①第一届业主委员会，在物业行政主管部门指导下由第一次业主大会选举产生；②业主委员会每届任期一般为2年，由业主大会进行换届选举。（2）业主委员会的组织：①根据物业规模的大小，业主委员会设委员若干名，其中主任、副主任在全体委员中选举产生；②业主委员会主任通常由主要业主代表担任，住宅小区可选热心公众事业、对物业管理有较多了解、有一定威信和组织工作能力的人担任；③业主委员会聘任执行秘书，负责处理本会日常事务。执行秘书可以不是本会委员；④业主委员会主任、副主任、执行秘书为兼职或专职。主任、副主任、执行秘书和经业主委员会同意的其他人员可根据承担的工作情况获适当津贴，津贴由业主分摊；⑤业主委员会委员从业主中选举产生。每届任期一般为2年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。3、业主委员会的权利和义务：（1）业主委员会的权利：①召集和主持业主大会；②草拟业主公约、业主委员会章程草案、修订草案并报业主大会通过；③采取公开招标等方式聘请物业管理企业，代表业主签订物业管理委托合同；④审议物业管理服务费收取标准及使用办法：物业管理服务费通常由业主委员会提出物业管理内容和标准，物业管理公司据此提出测算依据和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定；⑤审议年度管理工作计划，年度费用预算；⑥检查、监督物业管理公司的物业管理工作；⑦监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；⑧业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会的义务•①筹备业主大会并负责向其报告工作；②执行业主大会通过的各项决议，接受所有业主的监督；③贯彻执行督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；④严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；⑤接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府对物业的管理事项提出的要求。三、物业委托管理•（一）物业管理公司的法律地位：•1、物业管理公司的概念：是指根据合同接受业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。•2、物业管理公司的法律地位：（1）物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主；（2）物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的；（3）物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。物业管理公司的权利义务•（1）权利：①根据有关法规并结合实际情况制定管理办法；②依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；③依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业主委员会协助管理；⑥有权选聘专业公司承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。•（2）义务：①履行物业管理委托合同，依法经营；②接受业主委员会和业主及使用人的监督；③重大管理措施应提交业主委员会审议批准；④接受行政主管部门监督指导；⑤定期向全体业主公布管理费用收支账目；⑥物业管理委托合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。物业的使用与维护•物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。•业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益•供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。•业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。•利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。法律责任•未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。•物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。•未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。•擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款•挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。加强物业管理立法，完善物业管理体制•政府对物业管理市场的监督、管理：一是在立法上还须加强；二是民主管理意识仍需加强；三是有的地方政府物业管理体制仍未理顺。•（三）物业管理公司的规模效益和科学管理：现阶段的物业管理有几种方式，一种是由开发公司组织成立物业管理公司管理物业，这是未成立业主委员会之前的普遍现象；一种是开发商或业主委员会委托专业物业管理公司管理；一种是由房管部门所属房管所转制为物业管理企业，管理原先已管理的公房。•按照规模经济理论，企业只有达到一定生产规模才能形成最佳效益。目前我国物业管理绝大多数仍未形成规模效益，物业管理公司只管一幢物业或一个住宅小区，而清洁、保安、维修、绿化等都必须有专门人才，物业管理成本大，加大了业主的负担。现代化的物业管理急需有规模、上档次的物业管理集团。常见物业管理纠纷及解析随着城镇住房制度改革的深入和住宅商品化的不断发展，物业管理在我国逐步推广，物业管理纠纷日益增多，影响了人民生活和社会安定，成为社会各界普遍关注的焦点。作为物业管理企业如何正确运用法律法规，维护业主权益，规避企业风险，化解物业管理纠纷和矛盾，推动行业健康发展，创建和谐社会，成为物业管理公司迫切需要解决的问题。物业管理合同、物业维修、欠费、违章搭建、擅自改变房屋结构、收费不规范、被盗、车辆保管、建筑物致人损害、相邻关系、小区安全责任、物业纠纷的主要表现形式•1物业管理合同纠纷：物业维修、欠费、违章搭建、擅自改变房屋结构、收费不规范、被盗、车辆保管纠纷等•2物业侵权纠纷：共有关系纠纷、相邻关系纠纷、建筑物致人损害纠纷等。订立物业服务合同应注意问题•1、物业服务合同基本内容：(1)双方当事人姓名和住所；(2)物业管理区域和范围；(3)物业服务事项；(4)物业服务质量;(5)物业服务费用；(6)物业服务期限；(7)双方权利和义务；(8)违约责任；(9)其他事项.•2、物业管理常见纠纷案例分析•一天，某商品住宅小区的物业公司张贴布告称，“为了安全起见，将要关闭一扇小区大门，请广大业主从另一个大门出入。同时将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧，对外营业。”实际上，物业公司将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。对此，广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地也影响小区环境，纷纷要求打开那扇被关闭的大门，停止在小区内经营酒吧。物业公司的解释说，关闭大门是为了减少闲杂人员进入小区，保证小区安全，物业公司有权这么做。酒吧设在空地上，不影响业主的日常生活。承包酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地。请问，物业公司和该业主的说法有道理吗？•答：物业公司和承包经营酒吧的业主对封门开酒吧事件的解释不能成立。物业公司受小区业主委员会的委托进行管理活动，所以物业公司的权限不能超出被授权的范围。此纠纷中，物业公司在未经小区业主大会和业委会的授权，其关闭大门和开设酒吧的行为是不当的，应当加以纠正。承包酒吧的业主所提出的理由也站不住脚。每个业主对于小区内的公共设施都有合理的使用权，但不能对某一公共设施有专门的使用权，否则就侵犯了其他业主的使用权。业主家中被盗物业管理公司应否赔偿•案情•原告李某系被告某置业公司所开发的郑州市江山路某小区的一名业主。2005年8月31日，原被告签订前期物业管理协议，其中第二条第四款约定，“被告对小区的主出入口24小时当值，定时小区巡逻，对封闭小区的人员、物品、车辆进出及突发事件的应变与防范提供安全方面的服务”。2007年12月30日晚，原告妻子向公安机关报案称家中被盗，被盗物品有电视机、抽油烟机、燃气灶、餐具等，共价值2万余元。后双方就赔偿事宜协商未果，2008年2月原告诉至法院，要求被告赔偿损失2万余元。•分歧•本案在审理过程中，对于被告应否对原告的损失负赔偿责任，有两种不同观