物业管理培训4装修管理

2．4装修管理装修管理就是在业主或使用人进行装修期间，对装修方案、装修材料、装修质量以及装修人员等方面的综合管理。装修，在这里一般指房屋室内装修，是指业主或使用人在办理完入住手续后，根据自己生活或工作的特点和要求，在正式入住之前，对所购（所租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。有时住户调换后，新住户往往把原来的装修拆除，按自己的意愿重新进行再次修或二次装修。2．4．1装修管理的范围和要求（1）不得改动或损坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力墙、屋面的防水层、隔热层、上下水管道、烟气道、供电电路、天然气管道、暖气管道及位置、防盗及对讲系统等。（2）地面装修不要凿除原水泥层，只允许凿毛。铺设装修材料不得超过楼板负荷，大理石厚度不得超过10厘米。（3）厨房、卫生间改动必须做好防水，包括墙面、地面、原下水管道周围。阳台不得封包，堆放超过负载的物品。非厨、卫房间不得改为厨房、卫生间。（4）不得改变厨房、卫生间、阳台的使用功能，请勿将生活污水排入雨水管道。（5）主下水管不要用建筑材料封包，安装抽油烟机，其排气管须接入烟道。（6）不得擅自封包、改动燃气管道。如需改动燃气管道，须待煤气验收合格后向燃气公司申请，由燃气公司专业人员施工。（7）浴室内安装燃气热水器必须采用强排式，且其排气管不得超出外墙10厘米。排气管不得排入烟道或管井。（8）浴室内安装浴霸必须从插座重新引线，不能使用原预留灯线。房内不得使用超过原设计负载的用电器。（9）未在装修申请中注明的施工内容不得施工。1．室内装修2．外观装修（1）原有门、窗、墙洞、尺寸、位置、式样、颜色等均不要做任何改动。不准安装遮阳篷。（2）住宅入户门由开发商统一指定式样安装，走廊不准装饰或垫高，门外不准包框、贴瓷片、设神位、鞋柜。（3）空调主机要在预留位置安装，空调架应牢固防锈，排水、排风不要影响他人。（4）不得在外墙钻孔开洞。（5）首层有小院的及顶层有消防通道的住户不得私自搭建建筑物及构筑物。3．施工管理（1）装修时间（2）装修施工人员管理（3）装修材料设备的管理（4）施工管理（5）装修垃圾的清运（6）装修施工的竣工验收4．装修责任凡超出规定的装修行为均属违章装修，违章的处理应依照相关规定执行，可以通过双方方（管理处、装修人、装修企业）的约定，进行处理。[案例2-5]董先生买了一套商品房，面积不大。为了使房屋使用起来更合意，就改变了房屋的墙体结构，把房屋的原有墙体拆了，按照自己的装修方案进行装修，特别是把承重墙也拆了。这样改造后，房屋宽敞多了。由于董先生有先例，其他业主入住后也比照董先生的做法装修房屋。业主的装修行为被物业管理公司的保安发现了，保安对这一装修行为予以制止，并要求已经拆了承重墙的业主必须恢复原状。然而，董先生认为装修是自己的个人行为，物管公司无权干预。物管公司认为，业主装修虽然是个人行为，但是拆了承重墙会使整栋楼的承重结构遭到破坏。双方为此一直争执不下。物管公司提出要起诉董先生和其他业主。分析：装修私房确实是个人行为，但必须在法律和规范的原则下进行。董先生等业主为了让自己的房屋更具有使用价值，而拆掉承重墙的做法既不符合有关家装法规，也违反了建筑规范。《建设工程质量管理条理》第15条规定，房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。《住宅室内装饰装修管理办法》第５条也明确规定：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，严厉禁止在住宅室内装饰装修活动中变动建筑主体和承重结构。本纠纷中，董先生等业主擅自拆掉承重墙，物管公司有权干预并制止。董先生等业主应当停止这些行为并恢复承重墙原状。想一想：假设你是新物业管理公司的负责人，面对老物业管理公司的做法，你会怎样做？2．4．2装修管理程序1．备齐资料资料的准备由装修人和装修企业分别准备和提供。一般包括物业所有权证明、申请人身份证、装修设计方案、装修施工单位资质、原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装修时，还应当取得业主书面同意。2．填写装修申报表管理处应要求和指导装修人逐项填写装修申报表，各项申请要求明确无误，涉及专业部门（如水、电、气等）、建筑结构、消防等项目，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸（具体详见附后的装修申报表）等详细数据和资料，室内间隔及设备变动申报时，还应附相关图纸资料等。3．核查管理处依所报申请，与原建筑情况进行确认与核实。（1）管理处根据各项法规和规定进行装修申报表的核查，并应该在规定工作日内（一般为3个工作日）予以答复；（2）超出管理处操作范围的，报上级主管部门并应该规定工作日内（一般为3个工作日）予以答复4．办理开工的一般手续（1）装修人按有关规定向管理处交纳装修管理费和装修押金。（2）为装修企业办理施工卡，如施工人员出入证等。（3）备齐灭火器等消防器材，以防不测事件的发生。为防止装修人或装修企业不按要求办理，管理处当时或事后应监督检查。（4）签署装修施工责任承诺书。5．施工装修施工期间需要特别注意施工时间、材料的进出口、施工要求、垃圾清运时间、公共环境保洁和施工人员的跟踪管理。6．验收管理处现场对照装修申报方案和装修实际结果进行比较验收，验收合格签署书面意见，以便装修人押金的退还办理。验收不合格，提出书面整改意见要求装修人和装修企业限期整改。发生歧义、无法统一意见或装修人拒不接受的，报请上级主管部门处理。作业：2-6装修管理管理期间，物业管理企业主要负责哪些工作？2-7物业管理企业在装修管理中如遇到业主违章装修应怎样处理？