物业管理实务资料

一、概述（概念、特征、分类、常见模式）二、物业管理企业的设立（工商注册、资质审批及管理）三、物业管理企业的组织形式与机构设置（四种组织形式、机构设置影响因素、要求、机构设置）1相关法规及关注点：《物业管理企业资质管理办法》级别注册资金技术人员中级职称物业类型审批部门规模制度业绩一级500万30202种国家建设部多层200万、高层100万、别墅15万、工业区、办公楼50万有制度信用档案业绩二级300万20102种省自治区直辖市建设、房地产部门多层100万、高层50万、别墅8万、工业区、办公楼20万有制度信用档案业绩三级50万105有物业设区的市房地产部门有委托项目有制度信用档案物业管理企业的资质审批对照表2设一家物业公司管理四种物业类型（两种以上即可，管理规模分别为多层A、高层B、别墅C、办公楼D，则：•A/200+B/100+C/15+D/50≥100%一级•A/100+B/50+C/8+D/20≥100%二级341.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。A.一级B.二级C.三级D.三级暂定√5某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收费总建筑面积26万平方米，现公开招标选聘物业服务企业。某物业管理公司目前管理的各类物业项目房屋建筑面积分别为：多层住宅20万平方米、高层住宅20万平方米、别墅4万平方米，拟参与该项目投标。20、按照物业服务企业资质管理要求，何种资质等级企业具备该项目投标资格？（2分）21、该公司目前所管项目的类型和面积，符合哪一级物业服务企业资质等级的相应要求？（3分）2010年原题•判断题目所考的知识点•按照知识点分段解答•一句话突出知识点和结论，后续再针对案例中的实际情况进行分析展开。•计算题务必保留所有计算过程。20、答：该项目可以由一级资质、二级资质企业承接。理由如下：根据《物业服务企业资质管理办法》之规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目、二级资质物业服务企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目、三级资质物业服务企业可以承接20万㎡以下的住宅项目和5万㎡以下的非住宅项目。而该住宅物业项目总建筑面积为29万㎡，所以该项目可以由一级、二级资质的物业服务企业承接。621、答：根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级为二级资质。理由如下：•《物业服务企业资质管理办法》中二级资质关于面积的规定为：“管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万㎡；②高层住宅50万㎡；③独立式住宅（别墅）8万㎡；④办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡”，而本案中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为：•多层住宅：20/100=20%；•高层住宅：20/50=40%；•别墅：4/8=50%•20%+40%+50%=110%＞100%，符合条件。78第三节：物业企业组织形式及机构设置一、组织形式4种（P6-Y）二、机构设置影响因素4点（P9-LYT）三、机构设置要求4点（P10-LYT）四、企业机构设置（P10-ZY）战略因素、外部环境、技术因素、组织规模和所处阶段直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制，详见附表（附题）按规模任务、统一领导分层管理分工协作、精干高效灵活企业总部和项目管理两级包括：总经理室（三总师）、人力、行政、财务、品质、市场、经营、工程、安全、环境十个部门物业企业组织形式优缺点及适用范围序号组织形式优点缺点适用范围1直线制命令统一、责权分明领导通晓各种专业知识小型企业，初期管理2直线职能制按专业分工设置职能部门横向协调困难，成本高普遍采用3事业部制每个事业部是一个利润中心、调动积极性机构重叠、协调困难大型综合企业4矩阵制既设纵向职能部门，又设横向管理系统，加强横向联系多头领导专业公司910经理服务部主任组长组长组长维修部主任组长组长组长公司经理职能机构职能机构职能机构职能机构职能人员职能人员职能机构职能机构作业组作业组作业组作业组物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构11总公司职能机构职能机构住宅管理事业部专业服务事业部职能机构职能机构项目管理机构项目管理机构职能机构职能机构租赁部经营部职能机构职能机构电梯维修部园林绿化部租赁经营事业部12总经理项目部项目部项目部职能部职能部职能部5、下面关于企业组织机构形式的说法正确的是：（A）A、直线职能制有利于加强专业管理职能B、直线职能制有利于加强公司对基层的控制C、直线职能制有利于加强横向协调D、直线职能制结构简单，可充分利用人力资源1411、某物业服务企业的组织形式和机构设置情况如下图所示，这种组织形式的主要优点有（）A、有利于加强各职能部门之间的横向联系B、有利于减少各职能部门之间的协调工作量C、有利于发挥各职能部门的工作积极性D、组织结构的稳定性较强E、组织结构的机动性和适应性较强职能部1职能部2职能部3总经理项目部1项目部2项目部32010年原题三、综合分析题物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米，多层住宅25万平方米和高层住宅15万平方米，2006年11月30日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。151．物业服务企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式?2．物业服务企业有哪些特点?3．该企业可以登记的物业服务企业资质为几级?4．该企业向当地房地产管理部门申请物业服务企业资质，最迟的时间是哪一天?5.该公司刚刚设立，规模很小，业务量有限，该公司可以采用的最合适的是什么企业组织形式?6.该企业设置物业服务企业组织机构需要考虑哪些因素?161．答：1）物业管理的常见模式有房地产建设单位的附属子公司、独立的物业管理企业和物业管理集团公司。2）房地产建设单位的附属子公司是指房地产建设单位成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立不属于企业的专门部门，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业服务企业。物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责。3）该企业重组后的模式是独立的物业服务企业。172．特征三点：物业服务企业是企业法人；物业服务企业属于服务性企业；物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能。3．三级(暂定)。根据《物业管理企业资质管理办法》中的相关规定。4．2006年12月29日。（取得营业执照之日起30日内）5.直线制。6.企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处阶段。1819第二章物业管理招投标（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。（二）考试基本要求掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。了解：物业管理招标投标的基本要求与原则。要点提示《中华人民共和国招投标法》第三十七条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。前款专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定；一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会；已经进入的应当更换。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。第四十三条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性进行谈判。招标：公开招标邀请招标第四十一条：中标人的投标应当符合下列条件之一：（一）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；（二）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。政策法规业主或业委会选聘物业公司之前；建设单位选聘公开招标：公共媒体发招标公告；邀请招标：3个以上邀标单位协议选聘：投标人少于3家或住宅面积较小；经所在地主管部门批准招标专家组成：评标委员会；专家不少于评标委员会总人数的三分之二时间限制：—新建现售商品房项目应当在现售前30日内完成；—预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；—非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。政策法规前期物业管理招投标管理暂行办法招投标相关数据序号项目时间1招标公告备案发布10日前2招标文件发布至投标文件截止20天3招标文件需澄清或修改的15日前4选择投标单位最少5家5评标委员会组成5人以上单数，专家三分之二6投标截止时限30日前确定中标人7招标人确定中标人15日内备案8发出中标通知书30日内签订书面合同222333、某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表是2人，则物业管理方面的专家人数不得少于（）人。A、2B、3C、4D、52010年原题2／（1／3）＝66－2＝44／6＝2／3奇数5A.2／（2＋2）＝1／6B.3／（2＋3）＝3／5＝0.6（2／3＝0.667）C.4／6＝2／3偶数D.5／7＝0.7140.6674、物业管理方案的基本内容主要包括()。A、招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序B、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理C、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述D、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划E、利润分配方案和再投资计划25案例分析例题某物业业主大会甲拟采用招标方式选择物业管理公司，物业管理公司乙拟参加投标。请回答以下问题。问题一：甲决定采用公开招标方式招标，其除了通过公共媒介发布招标公告外，还需要在其中发布招标公告的媒体有()。A、中国国家建设部网B、中国房地产业协会网C、中国住宅与房地产信息网D、中国物业管理协会网26问题二：如果你代表乙物业公司去投标，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素?27问题三：答案要点：在物业管理的投标活动中，应考虑以下几个方面的因素：①投标物业的基本情况；②招标物业项目的定位；③业主的需求；④建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况；⑤招标条件和招标过程；⑥竞争对手；⑦企业自身条件的分析。28（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同的订立、履行、终止等相关知识的掌握程度和综合运用能力。（二）考试基本要求掌握：前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容和区别。熟悉：签订前期物业服务合同及物业服务合同的注意事项，业主公约和临时业主公约的制订与宣传。了解：合同要约与承诺，合同签订的基本原则，有效合同的构成要件，其他物业管理合同。第三章物业管理合同要约与邀请要约分类要约邀请要约意图以缔结合同为目的邀请他方向自己发出要约生效要约到达受要约人法律责任要约人需要承担法律责任邀请要约人无须承担法律责任举例拍卖过程中出价人每次竞买的出价拍卖广告拍卖人宣布某物广告：广告的内容符合要约规定一般的广告客户提出订单时就构成要约标价投标招标2930第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支