上海万科第五园产品案例分析_52PPT

万科第五万科第五园案例解析万科第五产品规划万科第五贰整体规划产品组合建筑排布动线设置边套资源利用万科第五产品组合经济指标占地面积:100000平方米建筑面积:60000平方米总户数:300产品组合万科选择纯别联排墅物业形态，主体结构为四连排，六联排为主主力户型为180-190平米联排，辅以20套355平米联排产品组合0.6的容积率相对联排别墅而言较为宽松经济指标的利用排布：兵营式排布、无公共景观组团联排方式：四连排、六联排为主户型：短开间、大进深动线：人车分流，地下车库设置产品整体容积率尚可，但整体规划较为紧凑，亦不知容积率如何分配万科第五建筑排布排布相对紧凑，节约容积率小区整体排布兵营式排布，内部基本无公共景观联排基本以四连排为主，且排布方式也较为传统，较好的节约容积率户型整体短开间，大进深设置，亦最大程度节约容积率幼儿园栋距基本在15米左右，中间主要为人行道路，相对较为紧凑建筑排布走紧凑路线，但0.6的容积率却不能营造较好的公共景观不失为一种遗憾万科第五整体规划较好的保证居住的私密性出入口出入口入口设置项目仅设2个入口，全部为人车公用入口。入口选择较为僻静的两侧，保证小区整体私密性。动线设置小区完全人车分流设计，车流通过主入口直接进入地下车库独立入户，地面完全人行路口。住宅略微提高地面1米左右，地下车库下挖2米，使的保持3米的落差地下车库出入口由于位于金海路主干道上，小区内部规划极大的注重私密性和安静性的设置。万科第五边套设计多余一块绿地面积，不计入使用面积，但实际增加使用面宽一块封闭的绿地空间，后期通过改造归为室内使用面积中间套边套万科第五深圳第五园：原创中式别墅深圳棠樾：东方意境美墅上海第五园：中式现代完美演绎万科中式别墅发展过程万科第五徽派建筑的鼎盛时期在明代中叶，是中国古代建筑中最具代表性的建筑最能体现中国古徽州建筑艺术特色的戏台、享堂、祠堂以及主体院落空间万科上海第五园延用了徽派建筑的精神，用现代手法进行演绎万科第五产品亮点万科第五一、富含底蕴的历史会所万科第五园内含一排他性建筑标志，明朝大将军徐寿良的古宅，万科通过将每块石材标记，从深圳移至上海，并通过以旧翻旧的形式在第五园内恢复原貌。该住宅未来将作为第五园的会所使用，面积为4000平米。另外两个历史建筑分别位于深圳万科第五园以及深圳棠樾，此做法亦是万科中式别墅的延续。该做法与朱家角的东方庭院非常类似万科第五一、富含底蕴的历史会所天井、屋顶、雕花、廊柱万科第五车行动线人车分流，车库独立入户设置社区入口车库入口车库入口即位于主入口处，相对而言低于地面2米左右，完全的人车分流设置，地面不预留车位，仅预留少量非机动车位。车库可直接进入地下室，整体车行动线与万科晶源类似。车库位置，可停留2部车位地下车行动线保持10个台阶的落差，与地下室的落差在1.5米左右地下车库独立入户，较好的保证独立私密性二、完全人车分流万科第五三、高墙围合强烈的中式体验，也与其余楼盘产生较强发差万科第五四、本应有的亮点——内庭院徽派建筑中最强烈的一个特征及室内有一内天井，通过内天井可以增加室内采光，形成空气对流。万科第五园所有的原始户型内均还有内天井，但后期的营销过程中必须改造，以形成室内独立空间以提高空间使用率。万科第五中式风格表现万科第五色彩渲染素的意味万科第五素－黑灰白第五园在色彩上“舍艳求素”，追求朴素而简洁的外观效果。黑——铝合金压顶、铝合金门窗、金属坡屋面灰——主墙面白——勒脚、退在后面的墙体局部木色的运用有助于打破由黑灰白素色带来的沉闷感。万科第五素－黑灰白样板房色调设置相对较为丰富，但整体色调依然较为朴素灰——地面白——墙壁棕——各类木制家具摆设万科第五外部提炼墙的形象万科第五墙－双层墙－藏露结合内层墙－正常开窗外层墙－根据采光通风和外部景观的需要而开洞两层墙均获得了自由形成一张漏洞百出的“二皮脸”。含蓄、内敛万科第五墙－建筑气质的表达藏露结合：含蓄、内敛外实内虚：领域感、私密性外俭内繁：亲和力、舒适感万科第五外实：外部树立围墙，保证住宅的私密性，但为便于采光，局部镂空设计外简：立面采用青砖或仿青砖，线条简洁——中式住宅的特点：领域性、私密性墙－外实内虚－外俭内繁万科第五墙－外实内虚－外俭内繁内虚：通透大玻璃内繁：内部不同涂料材质使用中式住宅的特点：亲和力、舒适感万科第五气候体现冷的追求万科第五中式建筑强调阴凉舒适的生活感觉，居住其内，到处可以感受到肆意的穿堂风阴凉的产生——高墙、窄巷、孔洞、高低错落万科第五高墙屏蔽掉多余的阳光孔洞的设计吸纳部分阳光的同时，也使区域内产生一定的穿堂风高墙、孔洞万科第五空间高敞、高低错落、上下变化形成了前后通达的空间层促进室内空气的流动与调节形成穿堂风高低错落万科第五其他中式风格的体现万科第五中式风格表现独特的精神堡垒入口处摆放25只石狮来迎接主人回家，强烈的中国印记使的一进入社区变感受一股中式气息万科第五中式风格表现大量使用砖瓦，青瓷等中式风格强烈的建筑材料过道部分采用青砖或仿青砖设计建筑外立面整体为青色，且棱角分明，整体铺设面砖车行地面采用块状石块，模仿古代马路人行地面大面瓷砖万科第五中式风格表现绿化基本采用竹子代替大乔万科第五中式风格表现景观小品均采用较为硬朗的石材铁器万科第五加宽的台阶拉宽台阶，降低生活节奏万科第五园与传统施工相比，将过道台阶可以拉宽了一倍，且降低了台阶的高度，此举倒是人在行走时必须走两步下一个台阶，意在放缓人群的行走速度，享受居住慢生活。万科第五产品劣势万科第五产品劣势绿化效果薄弱，未能软化整体视觉感觉由于中式风格建筑线条较为明显，整体视觉感觉较为刚硬，故需要足够的绿化和水系来软化整体感觉，但万科第五园的绿化效果较为薄弱入口处基本无绿化，视觉效果生硬万科第五产品劣势绿化效果薄弱，未能软化整体视觉感觉鲜有的水系也以死水为主，毫无生机区域内未见大型乔木，绿化以草皮和灌木为主，视觉层次感不强如此绿化效果，只能用粗糙的形容万科第五产品户型万科第五改造前户型（190㎡）原始户型较为局促，但预留很大改造空间5米原始户型面积为190平米，整体户型面积较少，功能分布存在一定抗性。首层整体五米开间容纳餐厅与客厅两个功能区，明显局促。整体户型设计仅2个空间可设置为卧室，相对于别墅产品而言，数量过于少。原始户型预留了大量可改造空间，大量的挑空和天井在后期的改造过程中便于提升产品附加值。绿地挑空挑空挑空挑空露台地下室首层二层顶层万科第五餐厅衣帽间北卧套房次卧挑空卫生间地下室首层二层顶层改造后户型（190㎡）极大提升了使用面积，改造较为成功首层将原先绿地位置设置为餐厅，解放客厅位置，在三楼设置夹板使餐厅拥有2层挑高。客厅挑高位置设计夹板，使得南向多一卧室位置，但由于开间过小，仅可作为书房使用。二楼北向通过改造预留较大空间，设置成儿童房位置。三楼将挑空位置设置成衣帽间，北向设置成超大浴室SPA，将三楼形成独立套房。更改后实际的使用面积达400平米，在牺牲一采光性的同时，极大提升了产品附加值万科第五改造空间展示（首层）一厅变两厅，生活空间更为丰富首层三层二层一层对外直接采光改造前改造后一层二层在二三楼之间增设一个隔板，使得在客厅北向位置多出一空间作为餐厅使用，且空间感较好。牺牲了一楼的采光效果，但由于户型整体进深不大，故影响不大。改造区一改造区二改造前改造后将客厅一侧的挑空增设夹板，使得二楼多一使用空间。由于客厅错层设计，故空间感不显得压抑。错层隔板万科第五改造空间展示（首层）地下室成下沉式庭院，极大的提升户型的使用性首层改造区三地下室形成下沉式庭院夹板设置，改造后将其完全拿掉拿掉后地下室虽然浪费一点室内空间，但可使地下室保持自然采光通风，使用功能大大提升万科第五改造空间展示（二层）较小开间导致空间使用不当改造区四通过增加隔板后，南向变多出2个使用空间，但目前存在的尴尬是西向房间进深过小，而东向房间开间又不够大，作为卧室来使用均存在一定程度的尴尬。目前样板房的设置是将东向房间作为卧室，而西向则作为茶室或者会议室来使用。作为南向空间不能使用为卧室不失为一种失误，个人认为将中间隔墙打通二合一作为单独卧室较为适宜。西向房间东向房间二层南向空间改造为此次户型改造的败笔，较为局促的开间预示空间得不到较好的利用。二层万科第五改造空间展示（二层）较小开间导致空间使用不当二层露台设置北卧设置挑空北向通过挑空增加北卧进深，使得多出一卧室空间，但依然存在开间过小的问题。另一层铺设夹层增加露台面积，提高产品附加值。改造区五万科第五改造空间展示（顶层）顶层形成超级套房，品质感提升改造区六顶层改造理念：将顶层设置成套房，将挑空位置设置为衣帽间，北向空间全设置为浴室SPA,而南向空间完全形成为大面宽的主卧，品质感得到极大的提升原先过道部分均为实体墙区隔将过道设置为衣帽间顶层万科第五改造区七改造空间展示（顶层）顶层形成超级套房，品质感提升设计成盥洗室设计成超大SPA浴缸顶层万科第五产品报广宣传万科第五第一波宣传不谈产品，不阐述卖点，画面只诠释中式风格一个要素万科第五第二波宣传时间间隔：2周报广内容没有改变，唯一更改的为主标与副标目的即为样板房蓄水通过中国现代建筑的可能来吸引客户画面依然没有涉及产品万科第五第三波宣传时间间隔：4周目的：开盘期宣传画面开始强调万科第五园的产品，为前期的铺垫揭开谜底万科第五第四波宣传强效期宣传万科通过自身品牌的捆绑促销的方式，尽可能的减少促销带来的产品档次降低万科第五谢谢欣赏，欢迎交流