物业管理操作实务(1)

2019/8/41物业管理操作实务主讲：XX2019/8/42学习公约•守时：准时上下课自制：教室内禁烟、吃零食、接收手机电话放开：放开自己，积极主动、互动空心：心态归零，丢弃不良习惯尊重：注重仪表，注重礼貌信赖：信赖讲师，信赖同事，信赖其他学员准备：准备学习用具，随时回答问题2019/8/432019/8/44一、前期介入2019/8/451、前期介入的作用有利于优化设计，完善设计细节。有利于提高房屋建造质量。有利于保证物业的使用功能。有利于加强对所管物业的全面了解。有利于后期管理工作的进行。有利于树立物业管理公司的形象。2019/8/46l房地产E网房地产E网-www.fdcew.com倾力打造行业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料,我们将致力为广大管理者提供更多的资料下载服务.2019/8/472、前期介入的阶段立项决策规划设计施工建设竣工验收2019/8/48与房地产开发公司开始洽谈，初步达成协议↓介入可行性研究→退出房地产开发↓签订合同，正式进入前期介入↓介入规划设计阶段↓介入物业销售阶段←介入施工建设阶段↓物业验收、移交↓结束前期介入2019/8/494、项目规划设计时应提出的意见要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。2019/8/4104、项目规划设计时应提出的意见高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。2019/8/4114、项目规划设计时应提出的意见小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足。小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。2019/8/4124、项目规划设计时应提出的意见小区内绿化面积要考虑到小区创评的需要。绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。2019/8/4134、项目规划设计时应提出的意见小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。2019/8/4144、项目规划设计时应提出的意见预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等。建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。布线设计应考虑配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。2019/8/4154、项目规划设计时应提出的意见楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片。楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露。小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管。2019/8/4164、项目规划设计时应提出的意见小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆。垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关。2019/8/4174、项目规划设计时应提出的意见单元楼道灯电表配制要选用最小容量。消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表。2019/8/4184、项目规划设计时应提出的意见小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带。建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗。2019/8/4194、项目规划设计时应提出的意见各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。所有单元进户门应设计遮雨棚。商铺商前后的预留空调位及排水位。建筑上不要出现死角即不可上人的平台。2019/8/4204、项目规划设计时应提出的意见重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。2019/8/4214、项目规划设计时应提出的意见小区配套公共设施规划设计要一步到位：（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。2019/8/4225、项目工程施工时应提出的意见对小区的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司。小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。2019/8/4235、项目工程施工时应提出的意见涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。2019/8/4245、项目工程施工时应提出的意见一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。2019/8/4255、项目工程施工时应提出的意见小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。2019/8/4265、项目工程施工时应提出的意见为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。2019/8/4275、项目工程施工时应提出的意见各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。2019/8/4285、项目工程施工时应提出的意见物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。2019/8/4296、项目开盘售楼时应提出的意见严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免x年管理费或只按多少元／M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；2019/8/4306、项目开盘售楼时应提出的意见小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；2019/8/4316、项目开盘售楼时应提出的意见承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要统一口径。2019/8/432二、物业接管验收2019/8/433在物业移交时应注意事项对前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案。应将小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人的联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。2019/8/434在物业移交时应注意事项将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。2019/8/435在物业移交时应注意事项验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明。2019/8/436三、物业入伙2019/8/437入伙阶段应做好哪些准备工作物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、维修资金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。2019/8/438入伙阶段应做好哪些准备工作凡是业主（住用户）违反小区管理条例的相关条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处理一定要在业主公约中列明，业主签字有效。2019/8/439入伙阶段应做好哪些准备工作入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处理条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小一个良好的生活秩序和环境。2019/8/440