物业管理日常工作中应遵循的工作程序讲义

【讲义】物业管理在日常工作中应遵循的工作程序第一讲、资质办理程序一、物业管理公司的成立与资质证书办理程序物业管理企业“二证”要求：1、营业执照——企业法人资格；2、资质证书——企业从业资格。（一）注册成立公司物业管理企业“二证”要求：1、营业执照——企业法人资格；2、资质证书——企业从业资格。1、相关法规规定：《民法通则》：依法成立；有必要的财产和经费；有自己的名称、房地产E网；能独立承担民事责任。《公司法》：一般为有限责任公司与股份有限公司。两者为企业法人。子公司为企业法人；分公司非企业法人。2、办理工商登记程序：（1）办理步骤：第一步：办理《企业名称预先核准通知书》——查询名称，领取并填写《名称预先核准申请书》、《指定（委托）书》，递交名称登记材料，领取《名称登记受理通知书》等待名称核准结果；第二步：办理前置审批手续（非必须）——领取《企业设立登记申请书》，经营范围涉及前置审批的，办理相关审批手续；倍讯易：办理验资手续——到经工商局确认的入资银行开立入资专户办理验资手续（以非货币方式出资的，还应办理资产评估手续）；第四步：领取执照——递交申请材料，材料齐全后领取《受理通知书》；按《受理通知书》确定的日期交纳登记费，领取执照。（2）应提交的资料：1、《企业设立登记申请书》（内含《企业设立登记申请表》、《投资者名录》、《企业法定代表人登记表》、《董事会成员、经理、监事任职证明》、《企业住所证明》等表格）；2、公司章程（提交打印件一式两份，请全体股东亲笔签字；有法人股东的，要加盖该法人单位公章并由其法定代表人亲笔签字）；3、验资报告（以非货币方式出资的，还应提交资产评估报告；涉及国有资产评估的，应提交国有资产管理部门的确认文件）；4、《名称预先核准申请书》及《企业名称预先核准通知书》；5、股东资格证明；6、《指定（委托）书》；7、经营范围涉及前置审批项目的，应提交有关审批部门的批准文件；8、股东名录和董事、经理、监事成员名录（非必备）。（二）办理资质证书1、相关法规规定：（1）法规依据与资格条件建设部《物业管理企业资质管理办法》（2004年5月1日起实施）。办法规定，物业管理企业资质等级分为三级。第七条规定：新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。最低等级的三级资质企业的条件：1.注册资本要求——人民币50万元以上；2.人员配备要求——物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.人员从业要求——物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理项目要求——有委托的物业管理项目；5.其他要求——建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。（2）与《广东省物业管理条例》的区别建设部规定：先取得营业执照再办理资质证书。《省条例》第十八条：从事物业管理的公司必须持有县级以上人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照。前置审批的问题——2个矛盾：一、注册公司与办理资质的先后——按国家建设部规定：企业无证（资质证书）经营现象。二、委托管理与资格完备的矛盾——按省条例规定：取得资质证书前承接物业项目的不合理。广州市解决方法——设立临时三级资质。2、办理程序（1）窗口领取或网站下载《资质申报表》；（2）填表，准备有关资料（广州市《新设立、申请核定三级物业管理企业资质收件资料》）（3）窗口收件；（4）业务处室（市国土房管局物业管理处）办理；（5）主管领导审核；（6）缮证及发证；（7）区国土房管局备案。二、资质年检及等级升降（一）相关法规规定根据建设部《物业管理企业资质管理办法》第十七、十八条规定：物业管理企业资质实行年检制度。由相应资质审批部门负责。不符合原定资质等级条件的，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。按照广州市原来的《广州市物业管理企业资质年检程序》规定，物业管理企业资质每年年检一次，由所在区国土房管局初审后，市国土房管局核定资质，并按其资质条件调整等级。侧重点在于对物业管理企业管理的楼盘（小区、大厦等）进行检查，注重对物业项目管理质量的检查，而非公司资质条件的审核。现已取消，而将该工作渗透到日常的管理工作中，年检只对公司资质条件进行复核。（二）资质等级条件：一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。二级资质：1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。与以前的对比：对获得国优、省优项目条件的取消。2003年8月修改会议（内蒙古）：争议：1、取消原临时资质规定（原因：物价局对收费定级的限制）——采纳；2、取消资质等级对承接项目的限制——未采纳，保留。广州市一级资质企业14家，二级52家，三级740家。（三）区分资质等级作用建设部《办法》第八条规定：一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。（四）办理程序广州市之前的资质等级分四级（深圳甲乙丙级），去年建设部《物业管理企业资质管理办法》颁布实施后进行调整，按新标准全面核定资质等级。对于晋升等级的，按市、省、国家审核权限进行申报办理。申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：（一）企业资质等级申报表；（二）营业执照；（三）企业资质证书正、副本；（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；（五）物业服务合同复印件；（六）物业管理业绩材料。广州市《申请晋升二级物业管理企业资质收件资料》第二讲、业主大会召开、业主委员会成立程序一、有关法规规定（一）有关法规及规范性文件国务院颁布2003年9月1日施行的《物业管理条例》广东省人大常委会颁布1998年10月1日施行的《广东省物业管理条例》2001年市政府发布的市长2号令《广州市物业管理办法》（现已废止）。国家建设部[2003]131号《业主大会规程》市国土房管局《关于贯彻国家物业管理条例有关问题的通知》（[2003]592号）《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知》（[2004]756号）（二）主管部门街道办事处指导监督，区国土房管局备案。依据：市政府[2004]15号文《关于加强街道工作的意见》第三点“工作职责”第七条“对街辖内物业管理小区（大厦）业主大会的召开和业主委员会的成立有指导和监督权”；海珠区政府发布[2005]5号文《关于加强我区房屋安全、物业和租赁管理工作的通知》进行细化。街道角色：指导与监督。街道——基层优势：了解群众；管理优势：对人的管理到位。区局约束力与管理力度相比较不足。二、业主、业主大会、业主委员会的基本概念（一）业主与使用人1、定义：国务院《条例》第六条：“房屋的所有权人为业主。”省条例第二条：“业主是指物业的所有权人。”“使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。”2、权利义务：国务院《条例》第六条、第七条：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；——最主要的义务（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3、如何界定业主：一、按书面凭证：权属证明、购房合同等；二按既成事实：1、物业所有权人；2、已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人；3、持有空置物业的建设单位。4、选举权与被选举权：业主与使用人区别：使用人无被选举权，但可通过特定形式取得选举权——国务院条例第十二条：“业主可以委托代理人参加业主大会会议。”省条例第八条：“业主可以书面委托代理人出席业主大会。”第十六条：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”也就是明确了，业主委员会的委员必须是业主。（二）业主大会与业主委员会1、定义：国务院条例第八条：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”并明确其宗旨及作用“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第十五条：“业主委员会是业主大会的执行机构。”2、职责：（1）业主大会职责国务院条例第十一条：业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。此外，《国务院条例》还规定：配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。（2）业主委员会职责国务院条例第十五条：业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。此外，市房管局《关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的通知》还规定:业主委员会负责了解业主和物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费、水电费、物业专