物业管理案例集3

物业管理案例集3管06-1梁晓磊案例分析1某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位１５０多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。分析：业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。2徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他询问：对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？分析：（1）．业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律关系，包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。（2）．楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。（3）．房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。（4）．楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。（5）．物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。结论：业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理委员会（下称管委会）之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定，任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议，业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是：首先，物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，（见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条）并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、予以制止并要求其限期改正、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。3河某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。谈谈你对此事的看法。分析：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物业管理公司是否应承担责任，应视具体情况。如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处。则物业公司不应承担赔偿责任。治安管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全、规避不可预测风险，一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度。另一方面，物业管理公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。管06-1盛晚晴物业管理案例分析一.被告：史先生、达女士（本所委托人）承办律师：牛公庆、张由争议焦点：物业公司是否具有诉讼主体资格案情简介：史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。双方主要观点：原告方认为：史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。被告认为：一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房子之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。诉讼结果：对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百多个案子，都是这样判的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护法院的名誉，建议我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。二.赵女士搬到新住宅小区的一年时间里，一直受到楼内各家各户装修的干扰。有一天赵女士下班回家一开门，被眼前的景象惊呆了：臭污水已流得满屋都是，地漏还是不停地往外冒水，房间已不能进人了。赵女士立即给物业管理公司打电话，并提出索赔要求。物业管理公司立即派人前来查看了现场．并到楼上找到正在装修的工人问明了情况，原来是装修工人为了图省事，把装修垃圾倒入下水道．导致住在一层的赵女士家下水管堵塞，楼上各单元排出的污水不能及时排走，逐渐由赵女士房间地漏处冒出。造成了损失。虽然这个事件明显是由装修工人违规操作造成的，原告赵女士认为物业管理公司未尽到管理职责，也应该承担责任，．遂向物业公司提出索赔要求。被告人为:据了解，该小区的《物业管理公约》明确规定：物业公司负责小区的管理及房屋和公共配套设离的维修、养护。该物业公司的内部维修管理规定，污水管道每月至少清理一次，就在事发前几天，物业公司才刚刚按工作计划完成该楼污水管道的例行清理。所以，物业公司完全尽到了设备日常维护的职责。另外，该小区物业管理公约对住户装修也有明确规定：业主装修必须先向物业部门申报，领取装修许可证，并应严格遵守小区房屋装修管理规定。在楼上业主装修中，物业公司按照规定与装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，还经常派管理人员到装修现场巡视监察。因此，装修工人是在逃避物业公司监管的情况下，偷偷将装修废弃物倾倒入污水管道中的，这已超出了物业公司的管理范围及力量所及，所以，物业公司履行了《物业管理公约》规定的各项义务与职能，因此物业公司不应承担任何赔偿责任。法院认为：因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委托人找被委托人负责修复和赔偿。因此，赵女士遭受的损失，应当由楼上装修业主承担赔偿责任，并负责修复；如能明确是受委托的装修公司的过失造成损失的。装修业主可以要求装修公司进行修复和赔偿。三.昨日，湖里街道和旭里小区一位业主向记者反映：该小区11名业主对湖里区法院判令他们限期支付拖欠的物业管理费的一审判决不服，已经上诉，正等待市中级法院判决；同时，该小区其他124名同样未缴足物业管理费的业主也面临着被起诉的境况。如今厦门的不少小区都新添了宣传公示栏，不管业主委员会还是物业管理公司，常常通过它与业主沟通。如果这一沟通渠道能够畅通无阻，许多纠纷就能避免。原告认为:通过诉讼追缴物业费的情况并不多见，如果伤了感情，以后可能产生新的拖欠在万地欣置业有限公司(下称万地欣公司)，有关负责人告诉我们，和旭里小区是安置房、统建房及商品房混合的小区，其中有160套壕头村民的拆迁安置房。2000年5月，开发商特祥房地产开发公司(下称特祥公司)将和旭里小区9栋房屋交给业主后，万地欣公司接受委托，履行各项管理业务。可是，3年多来，有135户长期欠缴物业管理费和公共维修金，总金额达23.5万元。于是，万地欣公司对其中的11户提起起诉。公司负责人坦言，管理费被拖欠，造成公司入不敷出，选择11户起诉，目的之一是促使所有住户缴交管理服务费用。物业公司通过诉讼追缴物业费的举动并不多见，尤其是对零散的业主，不仅是因为所欠金额不大，更重要的是怕闹僵了，伤害感情，刚刚催缴完旧欠，又出现新的拖欠。不过，一个明摆的事实是，物业管理费问题引发的纠纷已经越来越多，尤其是在外地人群体入住和城市改造而拆迁的住户小区中，物业费拖欠的现象更为严重。据市建设与管理局相关人员介绍，前埔有一个通过了省优考评的组团小区，其中几栋安置房的业主长期以来不缴交物业管理费。负责物业管理的公司无可奈何，只好用管理其他楼盘得到的利润垫付。这位工作人员担心，长此以往，物业公司很可能不堪重负，最终退出小区。被告认为:和旭里11名被告业主提出了如下拒交物业费的理由：万地欣公司未经全体业主同意就与母公司特祥公司签订物业管理合同，原告的物业管理是强行服务行为；和旭里属拆迁安置房，在基础设施不完善，尚不能正常入住的情况下，其物业管理费与公共维修金应该由拆迁方承担；小区早就可以召开业主委员会，但特祥公司没有组织业主委员会；特祥公司至今未为业主办理房屋产权证书；万地欣公司服务质量差，二次供水设施管理人员未持《健康证》；按最高标准收费不合理。这些业主还表示，不愿再接受万地欣公司所提供的服务，要自行选择物业公司。实际上，业主拖欠物业管理费的理由各种各样。有的因为与房地产发展商就购买房屋面积误差产生了纠纷，有的埋怨房子建筑质量有问题，有的对小区公共娱乐设施建得太少不满，有的认为管理费太高须按附近小区标准收取。这些问题有些涉及物业管理，更多的涉及开发商。法院认为：服务质量不是“欠费”理由在有关物业费的诉讼案例中，物业公司状告业主拖欠物业管理费，几乎百分之百胜诉湖里区法院一审认为，开发商与万地欣签订物业管理委托合同，是在和旭里小区业主委员会成立之前，合法有效，现未解除委托，仍然有权进行管理，事实上也在进行管理。在特祥公司未组织业主会议的情况下，业主也可以自行要求成立业主委员会，决定是否续聘