物业管理概述与前期介入

物业管理1—物业管理概述讲师：李东源先生2010年1月21日新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)1.1、物业服务行业发展的概况1.2、广州物业管理管理行业的兴起1.3、影响物业管理行业发展因素1.4、锦日物业服务中心的架构1.5、物管的职业生涯1、物业管理之1概述新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)1.1、物业服务行业发展的概况一、物业管理的发展情况★香港-----从英国引进“物业管理”最早出现在19世纪60年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。★国内------从无到有物业管理自引入中国以来才20多年，而在大陆内地则普遍只有10年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)1.1、物业服务行业发展的概况二、内地与香港物业管理条例的比较比较内容广东香港1、首次生效日期1998年7月29日1970年7月14日2、条例名称《广东省物业管理条例》《多层建筑物（业主立案法团）条例》3、修订日期2008年11月28日1993年5月8日4、修订后名称《广东省物业管理条例》《建筑物管理条例》5、适合范围本省行政区域内物业管理活动适合于所有类型之物业6、业主大会及业主委员会的成立百分之二十以上业主联名或已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求没有硬性规定；通常于入伙后两年内由管理者协助召开第一次业主大会，选举产生业主委员会新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)1.1、物业服务行业发展的概况7、业主大会的召开按照业主大会议事规则的规定召开定期会议；经业主委员会决定或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议至少每隔15个月召开一次8、计票方式已经出售的专有部份的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部份按一人计算；总人数，按照两者之和计算按业权权份或管理份额计算票数9、业主委员会业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定同业主担任委员，按楼宇单位数目而定：少于50个单位：最少3人；51至100单位：最少7人；多于100单位：最少9人。业主委员会于周年大会重选，可以连选连任。10、聘用物业管理公司招投标的方式选聘，投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所以地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业自由选聘；唯需业主大会通过11、委托管理合同于合同签订之日起十五日内报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案私人合同12、物业管理公司须持有住宅主管部门颁发的相应资质的证书未有同类规定新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)1.1、物业服务行业发展的概况13、住宅区开始入住前的管理安排建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同未有时间上的规定14、物业管理公司的义务可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定严格限制与物业管理业务以外之经营活动15、业主公约由市住宅主管部门统一制订《业主临时公约》示范文本；须报市和区住宅主管部门备案。临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止未有规定未范文本，但有指引；须报土地注册处登记，于第一个买家与发展商签订，并报土地注册处登记后生效16、住宅维修基金按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，于办理房屋入住手续前将首期资金存入住宅专项维修资金专户，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则由业主按规定分摊，于入住时缴纳17、公用设施专用基金共有物业的维修、更新、改造费用由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部份建筑面积比例分摊未有相同规定18、住宅区公用设施专用基金、住宅基金和管理服务费用的收支帐目公布时限物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对帐单业主委员会至少每三个月公布一次新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)1.1、物业服务行业发展的概况住宅写字楼停车场三、物业的分类会所商场工厂新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)1.1、物业服务行业发展的概况★华南区的管理模式华南区域共19个项目；其中2个商业项目；13个住宅项目；4个综合开发；新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)1.1、物业服务行业发展的概况四、我国物业管理的发展趋势针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，必然会出现以规模化、专业化来降低成本提高利润树立品牌；以股权化、市场化来促进正当发展竞争；一智能化、网络化来提高管理水平与服务质量；以规范化、标准化、法制化来引导制约行业的健康稳定快速发展。新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)1.2、广州物业管理行业的发展历程★香港：香港-60‘s美孚新邨全香港首个大型住宅屋苑★广州：1981年东湖新村一改过去分散管理的框架，引入小区模式，广州物业管理由此萌芽。1987年4月成立了“房协住宅小区管理委员会”同年7月成立广州市首家物业管理公司。新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)★1989年展开小区管理工作评比活动五羊村成立广州市首个业主委员会★1992年五羊村小区获全国模范文明住宅小区评比第一★1993年建设部“全国物业管理专家研讨会”在广州召开★1995年6月广州市物业管理协会成立1.2、广州物业管理行业的发展历程新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)★1996年广州市建委对物业管理公司实行资质审定及年审制度★1998年由建设部组织对物管企业经理进行上岗培训★1999年物业管理行业主管机构由广州市建委移交给广州市房管局---更有利于行业管理。1.2、广州物业管理行业的发展历程新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)★1999年9月《广州市物业管理公司资质管理暂行办法》出台★2001年3月《广州市物业管理办法》颁布实施★2002年1月广州市国土资源局发表《广州市物业管理投标办法》★2004年5月广州市正式实行由建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》1.2、广州物业管理行业的发展历程新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)★广州物业管理市场特点：1）发展迅速，竞争激烈2）公众对物管的重视3）业主及从业员的素质日益提升4）法例及制度日益健全5）经营成本上涨1.2、广州物业管理行业的发展历程新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)★政府管理主体日益充实，政府实行三级管理网络：1）市级---负责制定政策措施2）区级---负责指导工作3）街道---负责日常的管理工作★目的：加强对业主自治组织的指导、监督，并设立专门机构----广州市机关用房管理所。1.3、影响物业管理行业发展因素----政府政策（1）新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《业主大会规程》《物业服务收费管理办法》《物业管理企业资质管理办法》《普通住宅小区物业管理服务等级标准》《广州市物业管理行政执法》《广州市物业管理专家管理规定》《广州市物业管理招标投标程序》《广州市物业服务收费管理实施细则》《广州市首次业主大会成立指引》等等《物业管理条例》《业主与会规程》《物权法》1.3、影响物业管理行业发展因素----政府政策（2）新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)新世界中国地产(华南区域)下属公司MenberofNewWorldChinaLand(SouthernRegion)★市场竞争通过市场竞争提高物业管理公司的服务和管理水平，令物业管理公司实