物业管理概述（PPT41页)

Welcometothe物业管理仁恒星园华发新城老旧小区同学们以后置业，是选择物业管理费高的还是物业管理费低的？一个高档的小区有以下几个特点：地段不错，大社区，金牌物业，人车分流，配套的商业街、配套的幼儿园及小学。珠海的金牌物业公司：华发物业，万科物业，金地物业、仁恒物业……•在我国的大中城市中，住房消费观念的变化，就业方式的变化和人才流动的加快产生出大量的房屋租赁需求，而伴随着房屋租赁市场的发展，利用租赁来的房屋从事违法犯罪活动的案件也屡见不鲜，对这样的房屋急需进行管理方式的改革。•另外，随着个人财富的增加，以保值增值为目的而拥有房地产的业主数量也在快速增加，这部分人对物业管理所能带给业主的效益更关心，因为良好的物业管理带来的物业升值是对投资行为的极好回报。•一个小区租客多好还是租客少好？•物业管理是房地产市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定程度，为满足广大业主的需求而产生的，它随着国家城市化建设的发展而发展，属于第三产业。物业管理概述第一节物业一、物业的概念二、物业的种类三、物业的性质第一章物业管理概述第一节物业物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套的设备、设施和场地。•（1）已建成并具有使用功能的各类居住用和非居住用的建筑物•（2）与这些建筑物相配套的设施设备•（3）相关场地物业组成部分场地公共设施附属设备房屋建筑物本体各类建筑物可以指一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。•相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室）和与之相邻的场地、庭院、干道等。二、物业的分类根据使用的功能不同，可分为四类：（1）居住物业：包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等（2）商业物业：包括写字楼（办公楼）、商业中心（大厦）、酒店、贸易中心、会展中心等（3）工业物业：如工业厂房、仓库、研发用房等（4）其他用途的物业：（公益性和营利性）A文化教育类：学校、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆B体育类：体育馆、健身房、游泳馆、网球馆C卫生类：医院、卫生所、疗养院、药检所D娱乐类：影视剧场、歌舞厅、卡拉OK厅、游乐场等E其他：行政办公场所、机场、码头、高速公路、水利、农业建筑、园林、寺庙、教堂、古建筑、监狱、公墓等。Page6⑥①②③④⑤物业已建成并投入使用的“各类房屋及配套的设施设备和相关场地”。各类房屋配套设施和场地建筑群，住宅小区，工业小区；也可以是单体建筑，如一栋住宅楼，写字楼，商业大厦各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地，庭院，道路Page5这些都是物业吗？一个住宅单位全球通大厦商业大厦中的一个单元政务服务中心•从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至少包括以下几个部分：（1）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等。（2）设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等。（3）设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施，（如幼儿园、医院）等。（4）场地。指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。•完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：•第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或是单独的场地（如空地），就不能称其为物业，至少不能称其为物业管理中的物业。第二，物业管理中的物业（适用于住宅小区）主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。•建筑物共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。•房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。•物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。物业、房地产、不动产的区别•房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。•房地产和物业属于近义词，首先，【房地产】一词书面多用于指一个行业体系。【物业】一词，多用于指具体的一栋或一套房产，而且大多时候，【物业】一词特指物业服务企业或物业服务工作。而在口语中，物业也往往等同于房产。比如聊天时可以说“我在某地添置了一套物业”大家都知道是指买了一套房产。如果说“我在某地添置了一套房地产”大家会以为某人是在某地做房地产开发项目。【不动产】是针对【动产】而提出的。房地产或物业，都属于不动产。但是不动产并不是只限于房地产不动产概念定义：是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。除房地产外，矿山、树木、湖泊、海洋等等均属不动产。房地产仅仅属于不动产中的一项。习题训练•1、物业是指各类房屋建筑。（）•2、一个完整的物业应至少包括建筑物、设备、设施、场地四个部分。（）•3、物业是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房和商业用房等建筑。（）•4、物业就是不动产，是不动产的另一称谓()•5、物业管理属于第三产业。()•6、关于物业、房地产、不动产三个概念，说法正确的是（）A房地产包括不动产和物业•B不动产包括房地产和物业•C物业包括房地产和不动产•D房地产、不动产、物业互不相干物业的性质（包括自然属性和社会属性）人既有自然属性又有社会属性。所谓自然属性是指人的肉体存在及其特性；所谓社会属性是指在实践活动的基础上人与人之间发生的各种关系。自然属性是人存在的基础，但人的本质属性在于他的社会性。自然属性：1、物业的二元性（由土地和建筑物两大部分构成）1、固定性（不可移动的固定性特点）2、耐久性（使用年限长，能更长久保留下来）3、多样性（范围广、规模、形状各异）4、高值性（使用价值、观赏价值）社会属性：1、商品属性（物业是商品）2、稀缺性3、保值、增值性4、宏观政策的调控性因为物业具有（），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。A．稳定性B．固定性C．耐久性D．多样性一、物业管理及其特点•（一）含义•物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。思考问题：1.谁接受谁的委托？委托方？受托方？2.通过什么方式约定委托双方的责任?3.管理对象是什么？为谁服务？4.服务是无偿的吗?•物业服务企业通常称为物业管理公司；•物业业主，即物业所有人，指房屋所有权和土地使用权人；业主可以是个人、集体、国家。•物业管理的对象是物业；•物业管理的服务对象是人。Page8社会化、专业化、企业化、经营型的综合性统一管理Page9提供劳务和服务有偿服务以业养业、自我发展将社会分工集中起来统一管理选聘物管企业寻找可以代管的物业按现代企业制度组建独立经济实体，自主经营、自负盈亏具有自我改造和自我发展的能力成为具有一定权利和义务的法人物业管理企业人员配备组织机构管理工具和设备管理措施和工作程序Page10物业管理两个关键要素业主的自治自律物业管理企业的统一专业化管理业主公约成立业主委员会矛盾和关系的协调和处理专业性、技术性的管理工作提高物业管理整体水平降低成本费用指导、规范、约束业主和使用人行为代表广大业主利益选聘物业管理企业协调、监督管理工作对物业管理企业具有选聘权和解聘权自觉维护公共环境和公众利益自律的保证业主自治的前提Page11开始时间地点发展阶段主要特征19世纪60年代英国起源英国工业革命的影响奥克维娅.希尔的女物业主首创物业规范20世纪初期美国现代物业管理的发展公寓大厦、摩天办公大楼高层建筑的迅速发展协调、规范的物业管理行业组织的诞生20世纪50年代香港引入物业管理“公共房屋计划”屋宇建设委员会20世纪80年代中国大陆地区房屋管理改革和物业管理的三个发展阶段探索和尝试阶段：沿海地区和城市引进境外的一些专业物业管理模式；快速发展时期：专业的物业管理巩固阶段：提高物业管理的普及率，培育物业管理市场Page11一、常规定性的公共服务二、针对性的专项服务三、特约的委托服务Page12概念：为所有的住用人提供的最基本的管理与服务目的：确保物业的完好与正常使用，保证正常的秩序和美化环境Page36保持房屋完好率确保房屋使用功能日常保洁垃圾清运外墙清洗杀毒防疫设备设施基本情况管线走向、完好率日常保养维修更新改造(及时、准确)绿地、植被树木、花卉景观、假日布置火灾的预防火灾的救护处理代缴水电、煤气费有线电视费、电话费等……Page37概念：为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作目的：改善和提高特点：预先设立、可选择性Page15商业服务类代理中介类衣、食、住、行商业店铺等代办保险、银行等业务生活馆、学校、会所等家政、家教、广告等照顾老人、拥军优属等Page39定义：为了满足个别需求所提供的服务合同中未要求，专项服务中也未设立尽量满足其要求，提供特约服务如代订牛奶、书报，送病人就业、喂药代接代送儿童入托、入园代洗车辆等Page17第一类是最基本的工作，必须做好第二、第三大类，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好各项工作物业管理的目标从物的角度讲，实现物业的保值增值从人的角度看，为住户创造良好的生活工作环境。从社会的角度看，促进社区管理和社会的和谐稳定，提高城市的现代文明程度，保证城市的可持续发展。