物业管理种子教师培训班讲义

教育部補助重點特色領域人才培育改進計畫－物業管理人才培育子計畫物業管理種子教師培訓班第二期產業園區管理與實務華夏技術學院資產與物業管理系沈明展助理教授2008/08/2912008/8/29目錄•1.前言•2.作者簡介•3.產業園區物業管理模式的變遷•4.個案研究：樹谷園區開發簡介•5.個案研究：樹谷園區經營管理•6.結論與建議•7.附記：制度設計過程22008/8/29前言•『工業主管機關委託公民營事業設置管理機構之經營管理辦法』於2001年發佈，產業園區經營管理始為另一新的物業管理領域。•事實上，早在該法發佈前，已有華亞、南港、遠雄、麥寮…分別透過『公寓大廈管理條例』、租賃契約來建構園區物業管理。•問題一：什麼是最佳園區物業管理模式？各自擅長及缺點為何？如何選擇？•問題二：開放民間參與園區管理後，不同管理模式的制度設計和演化為何？•問題三：上述分析對不動產開發、物業管理業及專家學者等商業活動經營者、從業人員及觀察者的意涵為何？32008/8/29作者簡介學歷•中原大學土木學系畢業；工學士•台北大學都市計劃研究所畢業；法學碩士•政治大學地政研究所畢業；社會科學博士經歷•興福營造公司測量監工；北二高鳳山溪橋計畫•中興工程顧問公司專三；工城部土地使用規劃•經濟部工業局技正；產業園區開發管理•合美工程公司策略長；樹谷園區開發經營管理•國立空中大學講師；不動產估價師學分班•華夏技術學院助理教授；資產與物業管理系42008/8/29產業園區物業管理模式的變遷•科學園區設置管理條例：包租公(婆)/政府合成體•促進產業升級條例：政府派出管理機構/分駐所精神•公寓大廈管理條例：民主機制的決策模式/私人政府•促進民間參與公共建設法：政府委託/賦權Em-power關鍵字：•PrivateGovernment,•AssetsandPropertyManagement,•InstitutionalChoicesandDesign,•IndustrialCo-operationNetworks52008/8/29科學園區設置管理條例委託人/權力來源勞務/工程/財物/資訊等公開市場區內租/購廠商生活/生產/消費服務廠商金流資產流服務流園區物業管理機關（構）支付權利金收取附屬事業收入提供公有/公用資產支付服務費提供支援服務提供附屬事業空間收取管理費提供廠商服務62008/8/29促進產業升級條例委託人/權力來源勞務/工程/財物/資訊等公開市場區內租/購廠商生活/生產/消費服務廠商金流資產流服務流園區物業管理機關（構）支付權利金收取附屬事業收入提供公有/公用資產支付服務費提供支援服務提供附屬事業空間收取管理費提供廠商服務72008/8/29公寓大廈管理條例委託人/權力來源勞務/工程/財物/資訊等公開市場區內租/購廠商生活/生產/消費服務廠商金流資產流服務流園區物業管理機關（構）支付權利金收取附屬事業收入提供公有/公用資產支付服務費提供支援服務提供附屬事業空間收取管理費提供廠商服務82008/8/29促進民間參與公共建設法委託人/權力來源勞務/工程/財物/資訊等公開市場區內租/購廠商生活/生產/消費服務廠商金流資產流服務流園區物業管理機關（構）支付權利金收取附屬事業收入提供公有/公用資產支付服務費提供支援服務提供附屬事業空間收取管理費提供廠商服務92008/8/29園區物業管理模式情境分析制度設計變數態度量表情境區內不動產租賃...出售長期短期管理費依據面積…營業額形式實質費率決定權政府…集體公私管理費支出預算制…民主制無責彈性公有/用資產所有權國家…持有人公義效率附屬事業收入定額…成數避險報酬註：招標公告前，或投標協議前之制度分析與制度設計資料來源：沈明展，2008102008/8/29園區物業管理模式比較分析模式區內不動產管理費依據費率決定權管理費支出共同資產所有權附屬事業收入科園租營業額政府預算國家定額工業區售面積政府預算國家定額區分售面積集體民主持有人成數/定額委外租/售面積/營業額政府預算國家成數112008/8/29促產條例促進民間參與公共建設法依據發展定位目標94年1月工業區編定94年4月工程開工與廠商同步建廠96年12月服務中心設置98年5月工業區開發完成建構LCD-TV產業聚落帶動特定區整體開發與南科發展相輔相成個案研究：樹谷園區開發簡介122008/8/29開發與營運管理方式開發主體：台南縣政府開發方式：台南縣政府依據「促進產業升級條例」公開甄選，委託開發公司辦理工業區申請編定、開發、租售及管理作業93年5月31日台南縣政府與聯奇開發股份有限公司簽訂委託開發契約開發經費約150億元，俟本工業區土地出售所得價款，再予歸還開發公司管理方式：台南縣政府依據「促進產業升級條例」及「促進民間參與公共建設法」公開徵選委託經營公司設置管理機構，提供廠商公共服務96年12月3日台南縣政府與聯奇開發股份有限公司樹谷分公司簽訂委託營運營理契約132008/8/29利用南134鄉道及新港社大道聯絡高速公路系統及台南市區利用直加弄大道銜接178縣道聯絡高速公路系統及善化區位優勢交通便捷工(產)工(產)工(產)工(產)工(產)工(相)工(相)工(相)CM-20-1CM-20-4CM-16-5CM-20-6CM-16-4CM-29-1CM-25-1CM-16-2CM-16-3CM-20-7CM-20-7CM-25-1CM-20-1CM-30-1CM-20-3CM-16-1CM-16-1CM-60-1CM-14-1CM-12-1溝5溝1綠2CM-20-3CM-20-4CM-29-1CM-16-5CM-12-1CM-20-6CM-16-2CM-14-1CM-16-3CM-30-1工(產)溝4綠1綠9溝3綠4水綠5綠7綠8廣(停)1溝2環電綠3服1廣(停)6廣(停)9廣(停)4服2廣(停)8服3綠6CM-20-2CM-20-2工(產)LCBADEFGMNOOCGGIGG公(滯)11公6電力1綠4污1機3零工零工零工零工零工公(滯)1公(滯)4體機1機2零工零工零工零工公(滯)3零工公(滯)2公(滯)10公(滯)5兒2綠5公(滯)7公(滯)8公(滯)9綠1綠2農專綠3兒1綠6綠7綠8產業產業產業產業產業產業產業產業業產業產業產業產業產業產業產業產生活生活生活生活生活生活生活安定交流道台南系統交流道中山高速公路產業零工882-50M2-50M1-60M23-15M23-15M23-15M19-20M19-20M20-20M6-40M6-40M16-25M10-30M13-25M5-40M15-25M12-30M9-30M9-30M4417-25M17-25M25-15M25-15M3-50M3-50M28-12M28-12M28-12M27-15M22-20M22-20M26-15M26-15M29-12M29-12M29-12M29-12M22-20M29-12M18-24M18-24M14-25M14-25M7-40M7-40M30-10M31-10M30-10M31-10M10-30M13-25M5-40M13-25M13-25M15-25M15-25M15-25M15-25M15-25M15-25M23-15M18-24M3-50M28-12M28-12M12-30M12-30M12-30M3-50M18-24M12-30M農專農專鐵鐵鐵溝公10綠3公22(滯)專33專34變4廣停2公29(滯)環3綠23水6公23(滯)綠26公24(滯)專22水2專18專12公7變2綠6環2(污)公6(滯)專9綠26溝3變5綠3綠2專27專25水3停6專24綠3溝2綠3綠2綠12專19專23綠3綠2綠7綠2綠14綠11綠8公8廣停4停4公9(滯)管信專14綠5專13專11專10公13(滯)綠14綠13關1綠14專26溝2關2綠13停7公12住一2綠13油專專21綠14溝2住二3住二1住一1公11社1住二2溝2綠12綠11綠8停5專17溝2綠9文1綠7專16專15溝2綠2廣停3綠14綠14綠3綠3綠10綠14綠3綠2綠9綠23水3-1專20停2公(河)專37住二4公15(保)綠25專35停8綠23綠3綠3公21(滯)廣4廣5停17公25水5變3公2(滯)公1廣2廣3綠22專3專7公3環1(焚)專4綠5專8綠14專5公4綠15綠4溝1水1專6公14綠3綠2綠3公26公(河)公5公(河)公26停20公(河)綠3專2專28公31綠22綠20公20溝2公19停14水4變1住二8住二9綠18綠2住二6住二11綠3專1綠16綠3綠17停12社2公32綠20停13綠16商2研專廣停1公16住二5住二7商2商21新市交流道大洲排水119甲19甲排水安定交流道台南系統交流道善化交流道新化系統交流道樹谷園區31883生(產專)生(商一)生(商二)LM兒2LM停生(住三)生(住四)生(住一)生(住三之一)文1公(滯)10LM綠1綠7綠8生(產專)綠7生(住三)生(住三之一)生(產專)溝廣生(產專)溝生(住一)LM兒1生(住三)生(住三)生(住三)生(住三之一)生(住三)生(住三之一)生(住三)生(住三之一)生(住三)生(住三之一)生(住三之一)生(住一)生(住一)生(住二)生(住二)生(住二)生(住二)生(住二)生(住二)生(住二)生(住二)生(住三)生(住四)生(住四)LM綠1LM綠2公(滯)11LM區南134南科台南園區1新港社大道南科特定區看西排水水溪排水鹽鹽水溪直目加溜灣大道加弄大道西拉雅大道142008/8/29區位優勢緊鄰南科開發完成一期基地與開發中二期基地，與奇美二三五廠區、一四七廠區、LCM廠區及瀚宇彩晶形成LCD-TV產業聚落區內29m及30m道路分別連接南科七路及南科三路，與南科聯絡便捷群聚效應瀚宇彩晶FAB1FAB4FAB7LCM4FAB3FAB2FAB5LCM營運總部中下游廠辦區TFT-LCD製造區支援廠辦區支援廠辦區FAB6152008/8/29樹谷園區特色－生態休閒園區規劃森林幼稚園MandolinLake曼陀鈴湖Ecopark樹之谷162008/8/29樹谷園區特色－十萬樹苗計畫十萬棵樹的雄厚資產，及二萬個有活力的科技人：生氣勃勃的樹林與湖光生長著種類豐富的樹木，帶來許多生命，與在地深根的企業，共同孕育出___咱台灣在地的人文、科技，成為國際級的文化地景172008/8/29Eco-park樹之谷樹谷園區特色－南瀛地方風貌生態子母池細緻的水生植物形塑另人流連的蓮花潭山黃麻之丘營造地景與原生建築群重現西拉雅到清朝的歷史土角厝郁永河陴海紀遊182008/8/29樹谷園區特色－南瀛地方風貌MandolinLake曼陀鈴湖南科的康橋水路變化多采的水岸休憩空間提供親水活動水的遊樂場各式各樣水主題的遊樂設施提供兒童各種活動192008/8/29樹谷園區特色－豐富的假日生活快樂的腳踏車森林之旅全家一起去賞鳥生態之旅夏夜在湖邊聽音樂之旅202008/8/29網路園區－IT管理和園區物業管理整合資安及中央監控無線及RFID電話主機集中呼叫客服中心服務宿舍及商店IT服務ISP/ASP服務IT代管服務寬頻網路及主機代管服務電視/隨選視訊/CATV視訊/網頁/電話會議服務IP網路IP電話物流供應鏈管理IP視訊監控建物管理建物及IT安全管理進出門禁管理訪客自動化接待服務GIS系統Web/XML入口網站服務無線行動服務物流後勤流程管理宿舍及商店IT服務視訊會議服務金流B-to-B交換服務212008/8/29南科光電產業群聚LCD-TV製造裝配業機械設備製造修配業塑膠製品製造業光電材料及元件製造業物流倉儲業建構LCD-TV產業鍊結引進產業與招商規劃222008/8/29工3-1工4-2工8-1工9-1工7-2工1-2工1-3工9-2相1-3工4-4工4-5服服服水污電公(滯)5公(滯)3廠商進駐情形奇美電子奇材一廠奇力科技奇材(PRP)旭硝子一期奇美物流啟耀光電川銘奇景光電紅字–95年生產綠字–96年生產藍字–待建廠奇材二廠旭硝子二期英齊活水幼稚園特銓健康生活館94年進駐建廠廠商：奇美材