物业管理方案标准范例（DOC 42页）

物业管理方案标准范例目录前言.....56—4第一章第一章物业管理要点..........56—5一、一种模式56—5二、二种承诺56—5三、三个重点56—6四、四项措施56—7第二章拟采用的管理模式56—7一、物业管理架构.....56—7二、物业管理岗位编制.....56—11第三章员工招聘56—14一、高层物业管理人员.....56—14二、综合管理部.....56—14三、物业管理部.....56—15四、工程管理部.....56—16五、安全管理部.....56—17六、财务管理部.....56—18第四章物业管理人员培训..........56—19一、新员工上岗培训..........56—19二、在岗员工循环培训.....56—19第五章物业管理所需物质条件56—20一、办公及员工住宿用房计划.....56—20二、物业管理工具与装备价格参照表.....56—20第六章物业管理工作岗位职责56—27一、物业经理岗位职责.....56—27二、物业经理助理岗位职责..........56—27三、物业管理部经理岗位职责.....56—28四、物业管理文员岗位职责..........56—29五、物业管理员岗位职责56—29六、物业商务管理员岗位职责.....56—30七、物业清洁员岗位职责56—30八、工程管理部经理岗位职责.....56—31九、工程技术员岗位职责56—32十、强电技工岗位职责.....56—33十一、弱电技工岗位职责56—33十二、暖通技工岗位职责56—33十三、维修工岗位职责.....56—34十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责.....56—35十五、安全经理岗位职责56—35十六、安全管理员岗位职责..........56—36十七、财务经理岗位职责56—36十八、财务会计岗位职责56—37十九、财务出纳岗位职责56—38二十、财务收费员岗位职责..........56—39第七章物业管理费预算56—39一、物业管理开支分类预算表.....56—39二、物业管理处开支预算明细表56—41第八章物业管理规章制度和档案的建立和管理..........56—44一、管理规章制度56—44二、物业档案建立与管理56—47第九章各项专业管理工作方案.....56—48一、公共设施设备管理.....56—48二、安全管理..........56—50三、装修管理..........56—51四、消防管理..........56—52五、车辆管理..........56—54六、清洁管理..........56—56前言物业简介（略）服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。第一章物业管理要点●运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。●●人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。●●结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。●●为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。三、三个重点1、完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。2、环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3、安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。四、四项措施1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章主度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。第二章拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、综合管理部（1）（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。（2）（2）负责员工工作考勤。（3）（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。（4）（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。（5）（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。（6）（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。（7）（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。（8）（8）组织、开展企业文化活动。（9）（9）总经理指派的其他工作。2、物业管理部（1）（1）负责筹建、管理员工餐厅。（2）（2）负责会所及会议中心的管理。（3）（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）（4）负责物业的日常清洁工作。（5）（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。（6）（6）负责物业的除虫灭害工作。（7）（7）协助业主处理租赁工作。（8）（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。（9）（9）负责业户档案的建立与管理工作。（10）（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。3、安全管理部（1）（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。（3）（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。（4）（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。（5）（5）与业主签订“消防安全责任书”。（6）（6）负责物业大型活动的警卫布置。（7）（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。（8）（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。（9）（9）负责监工室管理工作。（10）（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。（11）（11）总经理指派的其他工作。4、工程管理部（1）（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。（3）（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4）（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。（5）（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。（6）（6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。（7）（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。（8）（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。（9）（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。（10）（10）总经理指派的其他工作。5、财务管理部（1）（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。（2）（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。（3）（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。（4）（4）征收和支付管理公司各类合同费用。（5）（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。（6）（6）按员工工资表发放员工工资。（7）（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。（8）（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。（9）（9）总经理指派的其他工作。二、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。1、综合管理部（1）（1）由1名综合管理部经理和5名员工组成。（2）（2）综合管理部经理1名，要求具有多年丰富社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。（3）（3）文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。（4）（4）资料管理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。（5）（5）业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。2、物业管理部（1）由1名物业经理和名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。（2）清洁班由名员工组成，分白班和夜班。白班热负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适当放低。（3）员工餐厅服务由名厨师及名工作人员组成，上班时间为，要求员工个人素质较高。（4）业户服务员名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素质较好。（5）会所服务人员名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。3、安全管理部（1）由1名安全管理经理和名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。（2）安全管理经理1名，要求由1位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。（3）文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。（4）主管3名，分3班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。（5）监控值班由3名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。（6）（6）大堂值班由3名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。（7）（7）外围值班由3名员工组成，分三班，负责外围值班工作。（8）（8）商场值班由4名员工组成，分二班，负责商场值班工作。（9）（9）停车场值班由3名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。（10）（10）巡逻值班由6名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。4、工程管理部（1）由1名工程管理部经理和名员工组成。（2）工程管理