物业管理第一章绪论

第一章绪论本章讲授物业的含义、性质和分类物业管理的产生与发展物业管理的概念、特性和模式物业管理的业务范围、环节和运作程序本章的学习目的与要求1．了解物业的性质和分类物业管理的产生与发展2．掌握物业的含义物业管理的特性和模式3．重点掌握物业管理的概念物业管理的业务范围物业管理的运作程序物业管理的相关概念物业的含义管理的含义物业管理的概念物业管理的特性物业的含义“物业”一词在英文中为RealEstate或RealProperty。“Real”意为“不动产的”Estate意为“不动产、地产、产业”。Property意为“财产、所有物、所有权”。表面看意思都是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的：房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品不动产房地产物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物三者之间的关系可以用下图来表示：物业的含义物业有关物业含义的其他表述：在香港，主要是指单元性房地产中国内地建设部的文献上，是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地在一些地方性法规中，从不同的侧面进行表述物业的含义物业的含义“物业”是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。各类房屋包括：住宅区、单体的其他建筑、商业中心、办公大楼、工业厂房、仓库以及俱乐部和运动场所等。配套的设备、设施和场地指的是房屋内外各类设备、公共市政设施以及相邻的场地、庭院、干道等。物业的含义物业含义主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物与这些建筑物相配套的设备和设施相关的场地位置固定性耐久使用性自然属性形式多样性物业的性质经济属性（商品属性）社会属性法律属性物业的性质物业的分类物业的分类居住物业商业物业工业物业其他用途物业根据使用功能不同管理的含义管理这一含义，其意义有三：直观定位解释：管理即“管之理’，强调理是管的依据深一层的含义，即把“以理行管”放在第一位，而把“以权行管”放在第二位；有理才具备行使管理的条件，有权才具备行使管理的资格选择决策者的过程及被选择的决策者本人，必须讲道理，讲科学，按规律办事物业管理的产生与发展早期的物业管理现代物业管理中国物业管理的产生和发展早期的物业管理物业管理起源19世纪60年代的英国英国伯明翰市，女物业主奥克维娅·希尔（OctaviaHill）的为其出租的物业制定了一套规范——约束租户行为管理办法，要求承租者严格遵守。同时，女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修缮，维持了起码的居住环境。此举收到了意想不到的良好效果，使得当地人士纷纷效仿，并逐渐被政府有关部门重视，普通推广到其他西方国家，因而被视为最早的物业管理现代物业管理在20世纪初期美国形成发展现代物业管理公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂高层建筑物业管理要求高业主常常不是一个或几个，而是数十个或数百个，面临着不知由谁来管理的难题专业性物业管理机构由此应运而生现代物业管理现代物业管理的另一标志是：两个物业管理行业组织CBMO和BOO的诞生–芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特策划下，1908年芝加哥建筑管理人员组织ChicagoBuildingManagersOrganization——CBMO举行了第一次全国性会议，有来自美国各地的75名代表参加，宣告了世界上专门的物业管理行会诞生–CBMO的诞生和运作，又推动了另一个重要的全国性物业管理组织——“建筑物业主组织”（BuildingOwnersOrganization,BOO）问世中国物业管理的产生和发展香港地区的物业管理前香港政府特别从英国聘来房屋经理专业性房屋管理发展商为私人屋村提供专业化物业管理业主可以以“参与管理者”的身份，组织业主立案法团进行自我管理、民主管理政府立法对物业管理进行引导我国内地的物业管理中国大陆对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。沿海开放城市的广州和深圳经济特区首先推行专业化的物业管理方式1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立1982年，广州市在东湖新村试点实行新型住宅区管理1994年3月建设部33号令明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立物业管理法制环境得到改善。《物业管理条例》，并自2003年9月1日起施行物业管理的含义物业管理（RealEstateManagement或RealPropertyManagement）英文意思是不动产管理或房地产管理。关注房地产或不动产的价值和使用价值两个方面集管理、经营、服务为一体的系统工程简单讲，是人们对物业的管理活动。有广义，狭义之分泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括：早期介入和前期管理公共管理服务经营管理服务广义物业管理的含义狭义的物业管理：即一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目狭义物业管理的含义[美]罗伯特.C.凯尔认为物业管理者的基本职能是：为业主管理物业为业主创造来自物业的收入使物业保值增值典型的物业管理物业管理的含义《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。”“物业管理”是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。“物业管理”的客体是物业，服务对象是人，其性质是服务性的，但是是一种有偿劳动。物业管理的含义物业管理企业接受业主委托提供有偿服务对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容为业主提供服务有一定的外延性对物业管理的含义的理解业主自治管理和物业管理企业统一专业化管理业主需要增强权利意识，需要共同参与到管理之中，变被动接受管理为以主人的姿态主动的行使管理权。物业管理企业统一专业化管理能够协调和处理各种各样的矛盾和关系，管理工作和人员专业化、技术性较强，能够降低物业管理的成本费用，提高整个物业管理的整体质量，物业管理的模式基本内容常规性的公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务和便民服务物业管理的业务范围房屋建筑物的基本管理房屋设备、设施的基本管理安全防范和消防管理环境卫生和绿化管理车辆停放秩序和道路、场地的管理物业维修费用和维修基金的账务管理物业档案资料的管理公众代办性质的服务常规性的公共服务公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务房屋建筑物的基本管理这是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理服务工作。包括：房屋使用的管理建筑物的维修管理建筑物的装修管理环境卫生和绿化管理这是为了净化、美化物业环境而提供的管理服务。包括：清洁卫生管理绿化管理房屋设备、设施的基本管理这是为保持房屋及其配套设备、设施的的完好及正常使用而提供的管理服务。包括：各类设备、设施基本情况的掌握各类设备、设施的管理安全防范和消防管理这是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的一项专门性管理服务。包括：安全监督控以及突发事件的预防和处理消防管理案例分析：张某是A小区的一位业主，B物业公司是负责A小区物业管理的一家公司。B物业公司负责A小区的清洁卫生工作、花圃修剪工作等，并每天都安排保安人员对小区进行看守和巡逻。一日，张某家里遭到小偷盗窃，损失将近两万元，张某认为是物业公司未尽到安全保障义务，才致使自家遭到小偷盗窃的，故拒绝交纳物业管理费。物业公司认为自己已尽到了合理的安全保障义务，且为小区提供了合理的物业服务，张某已享受到了物业公司提供的服务，理应交纳物业管理费。为此，双方发生纠纷。B物业公司将张某诉至法院，请求判令张某支付物业管理费。分歧：对此案的处理存在两种不同的意见：第一种意见认为：物业公司未尽到安全保障义务，致使张某家失窃，张某可以不再交纳物业管理费。第二种意见认为：物业公司已尽到了合理范围内的安全保障义务，并已为小区提供了物业服务，且张某也享受到了物业公司提供的物业服务所带来的利益，张某应该交纳物业管理费。大家对此有什么意见，是同意第一种意见还是同意第二种意见或者是两种都不同意，有自己独特的见解？评析：笔者同意上述第二种意见，理由如下：1、通常认为，物业公司的安全保障义务，是指物业公司应尽的合理注意义务以及应采取的合理预防措施，以保障业主的人身和财产利益不受侵害。但物业公司不是万能的，不可能防止一切损害的发生，一般情况下，当存在第三人故意违法、犯罪的行为时，物业公司是难以控制这种情形的，我们不能苛求物业公司对这种不确定的危险承担义务。只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。2、本案中，物业公司每天安排保安人员对小区进行看守和巡逻，可以视为已经尽到了合理范围内的安全保障义务；且物业公司也按照约定为整个小区提供了物业服务，张某作为小区的一员，已经享受到了物业公司提供的服务所带来的便利与利益，理应承担交纳物业管理费的义务。综上所述，本案中的张某应支付物业管理费给B物业公司。车辆停放秩序和道路、场地的管理这也是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的管理服务。包括：车辆和专用道路、场地的使用管理交通秩序维护物业维修费用和维修基金的账务管理这是指物业管理企业接受业主委托，代管物业共用部位、共用设施、设备专项维修基金，根据委托人的决定，做好维修基金的筹措和使用计划，对发生的维修费用进行分摊和收费等账目管理物业档案资料的管理建设单位和物业管理企业在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交的资料建立完整的业主和非业主使用人的资料公众代办性质的服务这是为业主和使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用的服务工作针对性的专项服务满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作，其特点是物业管理企业事先设立服务项目公布服务内容和质量、收费标准业主和非业主使用人可自行选择针对性的专项服务﹁续﹂专项服务的内容日常生活类商业服务类文化、教育、卫生、体育类各类中介服务社会福利类委托性的特约服务为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。其特点是：通常指在物业管理委托合同中未要求物业管理企业在专项服务中也未设立而物业业主和非业主、使用人又需要特约服务实际上是专项服务的补充和完善三大类管理的关系上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容第一大类是最基本的工作，是必须做好的同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度与深度物业管理的基本环节基本环节策划阶段前期准备阶段启动阶段日常运作阶段物业管理的策划阶段策划阶段三个基本环节制定物业管理方案选聘或组建物业管理企业前期介入物业管理的前期准备阶段物业管理的前期准备工作包括机构设置与拟定人员编制人员的选聘与培训规章制度的制定物业租售的介入物业管理的启动阶段物业管理启动阶段的基本环节时间：从物业的接管验收开始到业主委员会的正式成立接管验收用户入住产权备案和档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立启动阶段的标志物业管理的日常运作阶段日常运作阶段基本环节日常的综合服务与管理系统的协调本章要点物业管理的基本概念物业的含义管理的含义物业管理的概念物业管理的基本特征物业管理的产生发展早期的物业管理现代物业管理中国物业管理的产生和发展物业管理的基本内容常规性的公共服务针对性的专项服务委托性