物业管理第二章物业管理公司

第二章物业管理公司本章讲授物业管理公司的含义、特征和类型物业管理公司的建立物业管理公司的资质管理和职能机构物业管理公司的制度建设和内部管理机制本章的学习目的与要求1．了解物业管理公司的类型物业管理公司的建立物业管理公司的制度建设2．掌握物业管理公司的资质管理3．重点掌握物业管理公司的含义和特征物业管理公司的主要职能机构和内部管理机制物业管理公司的含义和类型是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。物业管理公司的含义和特征定义《物业管理企业资质管理办法》中限定物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业管理服务活动的企业。物业管理公司在中国境内依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的有限责任公司和股份有限公司。物业管理公司的特征特征物业管理公司必须依法成立并取得资质物业管理公司必须以营利为目的物业管理公司是企业法人物业管理公司提供专业的服务产品物业管理公司与业主之间是平等的民事主体关系物业管理公司的类型按其业务性质分为：委托服务型租赁经营型委托代理型委托服务型物业管理公司这类企业也有称为实体型物业管理企业委托服务型物业管理企业只有经营管理权按接受委托业务分为两种情况：开发建设单位委托前期管理业主委员会委托实施管理租赁经营型物业管理公司出租经营回收投资和获得利润实质上是房地产开发的延续商业大厦、写字楼、批发市场等职能维护管理服务与租赁经营开发商将建成物业交给从事租赁经营的物管企业管理，通过租金收回投资管理权获得目的实质适用委托代理型物业管理企业只有管理层，不设或只设很少的操作层清洁卫生、园林绿化、电梯、水电设备运行维护、治安防范等与专业公司建立合同关系，专司服务监督、检查和考核均委托专业公司实施共同特点委托范围管理关系实施委托代理型物业管理企业本身主要的管理职能产权产籍管理产权经营中介服务（房地产估价、经纪及咨询等）档案资料管理维护计划的制定整体管理计划的制定与组织实施建立健全各种规章制度做好群众工作和其他管理等委托代理形式基本上可分为两类第一类特点物业公司对业主聘请专业公司提供顾问性意见由业主委员会选聘专业公司签订合同物业管理企业只负责监督合同条款的执行委托代理型物业管理企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支第二类特点物业管理企业接受业主委托，代聘各类的专业公司由物业管理企业与各专业公司签订合同但全部代聘的专业公司均需试用，服务如不能令委托方满意，可以随时更换委托代理形式基本上可分为两类物业管理公司的建立建立筹备注册登记资质申请筹备工作需要从“可行性研究”开始可行性研究的步骤：物业管理公司建立的筹备阶段1.市场调查市场需要物业管理的供给情况国家及地方政府设立物业管理公司的相关法律2.综合分析市场分析：看物业管理市场的供需状况自身条件分析：是否具有国家规定的条件和优势经济分析：对物业管理公司成立后进行营利的预测物业管理公司建立的筹备阶段有限责任公司股份有限公司3.决定成立物业管理公司的组织形式有限责任公司的设立条件根据《公司法》第十九条规定的条件股东符合法定人数（50人以下）股东出资达到法定资本最低限额（50万元）股东共同制定公司章程有公司名称、建立符合有限责任公司要求的组织机构有固定生产经营场所和必要的生产经营条件股份有限公司的设立条件根据《公司法》第七十三条规定条件：发起人符合法定人数发起人认缴和社会分开募集的股本达到法定资本最低限额股份发行、筹办事项符合法律规定发起人制定公司章程，并经创立大会通过有公司的名称、建立符合股份有限公司要求的组织机构有固定生产经营场所和必要的生产经营条件有限责任公司，股东的首次出资经依法设立的验资机构验资后，需要由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向登记机关报送公司登记的申请书、章程、验资证明等相关资料。股份有限公司申请登记需要报送的文件包括：（公司董事会应该在创立大会结束后30日内）1.公司登记申请书2.创立大会的会议记录3.公司章程4.验资证明5.法定代表人、董事、监事的任职文件及身份证明6.发起人的法人资格证明或者自然人身份证明7.公司住所证明注册登记阶段资质申请（领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地直辖市、设区市的人民政府房地产主管部门申请资质）所需要的材料：1.营业执照2.公司章程3.验资证明4.公司法定代表人的身份证明5.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。资质申请阶段企业资质概念企业资质概念：企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等是企业实力和规模的标志《物业管理条例》中规定国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。目的是通过对物业管理公司的资金数量、专业人员素质及经营规模的查验，确定企业的综合实力，从而加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。我国对物业管理公司的资质实行分级审批制度。物业管理公司的资质管理企业资质概念企业资质概念：企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等是企业实力和规模的标志物业管理公司的资质等级物业管理企业的资质等级及相应标准《物业管理企业资质管理试行办法》（建住房[1999]261号）把物业管理企业划分为：一级、二级、三级等三个资质等级和临时资质资质等级一级资质：国务院建设主管部门负责颁发、管理二级资质：省、自治区、直辖市建设主管部门三级资质：直辖市和设区的市房地产主管部门关于临时资质关于临时资质新设立的物业管理企业应到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》，之后方可从事物业管理业务《临时资质证书》有效期为一年有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定未获通过的，物业管理行政主管部门将取消其从事物业管理业务的资格申请资质等级的物业管理公司需要提交的材料：1.企业资质申请表2.营业执照3.企业资质证书正、副本4.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同5.物业服务合同复印件6.物业管理业绩材料物业管理公司的资质等级物业管理公司的资质实行年检制度各资质等级物业管理公司的年检是由相应的审批部门具体负责的，资质等级的年检结果需要向社会公布。资质审批部门不予批准的情况（申请前一年内）：1.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的2.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的。3.挪用专项维修资金的4.擅自改变物业管理用房用途的5.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施用途的物业管理公司的资质6.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的7.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的8.物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的9.与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的10.不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的11.超越资质等级承接物业管理业务的12.出租、出借、转让资质证书的13.发生重大责任事故的物业管理公司的资质物业管理企业的机构设置物业管理企业的机构设置设置的原则机构的类型物业管理公司机构设置原则设置原则因事设职分工协作经济统一指挥权责对等物业管理公司组织机构类型基本类型直线制直线职能制事业部制矩阵制直线制的组织机构形式经理服务部主任维修部主任组长组长组长组长直线职能制组织结构形式总经理办公室财务部副总经理工程部管理部经营部管理处管理处事业部制组织结构形式总经理企划部财务部行政人事部公关部分公司分公司职能部门生产部门分公司职能部门生产部门矩阵制的组织结构形式总经理项目经理经营服务部工程部管理部财务部项目经理项目经理项目经理物业管理处组织架构与职责物业管理处组织架构与职责物业管理处的职责物业管理处的架构和运作模式管理处主任的基本素质和能力要求物业管理处的职责公共服务——最基本的普惠性服务专项服务和特约服务——经营性服务社区文化活动——社区共同的居住观和行为模式协助政府进行社会综合管理——非独立承担完成总部工作任务——改革试点物业管理处架构和运作模式物业管理处架构和运作模式管理处的架构和运作模式一般根据企业的规模、类型、体制和资源情况，同时结合所管辖物业的具体类型、性质和管理要求决定一般中小型小区管理处架构特点架构较精简实行企业统一领导下的管理处主任负责制管理处是相对独立运作的质量中心主任有充分的权力处理管理处事务总部职能部门对管理处进行质量检查和资源调配，支持管理处工作助理分管不同的事务，对主任负责小型物业管理处架构公司总经理办公室财务部工程部服务部管理处经理行政助理物业助理保安助理水电工程助理财务主管会所主管管理处副经理楼管员保安班车管员水电工收费员仓管员大型小区管理处架构物业面积大、功能复杂、社会影响力大、服务对象复杂，则可成立专门的管理服务分支机构——分公司独立的分公司具有较大的灵活性，便于质量监管和制度落实分公司设经理作为主管负责下设综合服务中心、综合管理部、社区文化部、财务部等，并以专项服务项目招标形式进行发包运作大型小区管理处架构物业管理区域分公司社区文化部综合服务中心综合服务部财务管理部接待协调文化宣传社区活动推广策划物业管理集团总公司水电维修咨询服务有偿服务环境管理会计行政后勤安全防范收费多种经营大厦管理处的架构高层综合写字楼、商业大厦在物业特性、管理及服务对象等方面与住宅小区有较大的差别主要体现在物业的权属、服务对象、设备管理、经营管理方面大厦管理处的架构要根据其用途和特点设置管理处主任基本素质和能力要求基本素质能力要求基本素质要求服务意识沟通技巧自我完善职业道德管理处主任能力要求学习能力专业技能计划能力组织能力协调能力控制与督导能力物业管理公司的权利和义务物业管理企业的权利物业管理企业的义务物业管理公司的权利物业管理企业的权利内容有三个方面：有权采取完成委托任务所必须的行为有权获得劳动报酬有权根据合同制止违背全体业主利益的行为物业管理公司具体权利（1）根据有关法规，结合实际制定管理办法（2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理（3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费（4）有权制止违反规章制度的行为（5）有权要求业主委员会协助管理（6）有权选聘专业公司承担专项管理业务，但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人（7）可实行多种经营，以其收益补充管理经费物业管理公司的义务（1）履行物业管理委托合同，依法经营（2）接受业主委员会和业主及非业主使用人监督（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准（4）接受行政主管部门监督指导（5）至少每6个月应向全体业主公布一次管理费收支帐目（6）提供优良生活环境，搞好社区文化（7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告（8）其他的相关义务。物业管理企业如何执法？物业管理企业不是国家执法机构它只能约束业主和非业主使用人因居住活动而引发的一些行为物业管理企业在对业主和非业主使用人的违法行为，无权干涉和又无法追究的情况下负有向有关行政管理机关报告的义务负有协助采取相应措施制止或追究的义务本章要点物业管理企业设立的条件和程序设立的条件资质条件设立的程序物业管理处的组织架构与职责架构和运作模式职责物业管理企业的权利和义务权利、义务物业管理企业的机构设置设置的原则机构的类型物业管理企业的性质和类型概念、类型第2章完了！