物业管理纠纷的处理课程讲义

1第12章物业管理纠纷的处理12.1物业管理纠纷概述12.2物业管理纠纷处理方式和处理程序12.3物业管理常见纠纷类型及处理212.1物业管理纠纷概述12.1.1物业管理纠纷现状12.1.2物业管理纠纷分类12.1.3物业管理纠纷的特点12.1.4物业管理纠纷产生的原因312.1.1物业管理纠纷现状物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执。41）物业管理纠纷案件逐年上升2）物业管理纠纷的案件形式多种多样，3）物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关512.1.2物业管理纠纷分类为了能够更详细地了解物业管理纠纷可以依不同的划分标准分出多种类型。按法律关系性质差异与基本权利性质和特点不同两个方面分类进行介绍。6(1)按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差异，可以将物业管理纠纷划分四大类：①民事纠纷②经济纠纷③行政纠纷④刑事纠纷72)按纠纷中的基本权利性质和特点不同，可以将物业管理纠纷划分为四大类：①物业管理产权类纠纷②物业管理债权类纠纷③物业管理行政权类纠纷④物业管理自治权类纠纷812.1.3物业管理纠纷的特点(1)物业管理纠纷酿成不仅基于违法或违背社会公共利益行为，而且基本违反业主团体自治规约的行为(2)物业管理纠纷法律关系非常复杂(3)物业管理纠纷具有易发性912.1.4物业管理纠纷产生的原因(1)物业管理专业优质服务供不应求(2)对新生事物的法律规范不健全和行政管理工作欠得力(3)纠纷当事人缺乏民主自治和法律常识或民主法制观念淡薄1012.2物业管理纠纷处理方式和处理程序12.2.1物业管理纠纷的处理原则12.2.2物业管理纠纷处理方式12.2.3物业管理纠纷处理注意事项1112.2.1物业管理纠纷的处理原则对物业管理纠纷，无论是人民调解组织、物业管理行政主管机关、仲裁机关、人民法院处理时，还是当事人之间协商解决时，都应遵守下列原则：12(1)严格执行法规和政策的原则(2)维护合法的业主团体自治规约效力的原则(3)确认和保护合法产权、债权的原则(4)坚持权利与义务相一致的原则(5)保障社会公益优先实现和社会安定的原则(6)严守法律政策与实事求是相结合的原则1312.2.2物业管理纠纷处理方式1）协商2）调解3）物业管理民事纠纷的仲裁4）物业管理纠纷的司法诉讼141）协商协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神，依据有关法规业主公约和所订合同中规定，直接进行磋商，通过摆事实、讲道理的办法来查明事实、分清是非，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承担相应的责任，以便及时地自行解决物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。152）调解调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时，由国家规定的有管辖权的第三人来主持引导当事人进行协商活动，坚持自愿原则和合法原则，运用对当事人进行利害分析、说服教育的方法，促使当事人双方相互谅解，自愿达成协议，平息纠纷争端的一种方式。调解按调解主持人的身份不同可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。163）物业管理民事纠纷的仲裁可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”174）物业管理纠纷的司法诉讼、当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人发法院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。中国的诉讼制度主要包括起诉、受理立案、(被告)答辩、开庭审判(包括法院调查、辩论调解、制作调解书或一审判决书，行政诉讼不适用调解等)、上诉二审、二审终审不得上诉、生效的一审判决、二审判决的执行等制度。1812.2.3物业管理纠纷处理注意事项1）物业管理纠纷的管辖问题2）物业管理的合同的法律效力问题1912.3物业管理常见纠纷类型及处理12.3.1前期物业管理阶段12.3.2业主委员会自治主持下的物业管理阶段2012.3.1前期物业管理阶段在前期物业管理阶段，物业管理的纠纷一般集中在以下三个方面：211）业主以其未签订前期物业管理合同为由而拒绝履行合同2）物业管理企业利用前期物业管理的特殊性侵犯业主的合法权益3)房屋装饰装修期纠纷2212.3.2业主委员会自治主持下的物业管理阶段1)物业管理企业的辞退纠纷2）业主人身或财产受到损害，造成的物业纠纷3)物业维修、更新费用纠纷4）物业的使用纠纷231)物业管理企业的辞退纠纷按不少地方现行物业管理法规规定，只有物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业提供的管理服务未能达到政府部门(深圳规定)和委托合同规定的管理服务效果标准或者有其他违约行为的，业主委员会或委托方才可以决定终止委托合同(江苏省规定)。242）业主人身或财产受到损害，造成的物业纠纷253)物业维修、更新费用纠纷(1)属于业主独有(房屋室内)部分的自用部位和自用设备的维修、更新费用由业主负责。(2)房屋使用人承租的，依中国《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”其第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。26(3)房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新费用，由整幢房屋本体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担，1989年11月1日建设部第5号令《城市异产毗连房屋管理规定》第9条，比较详细地规定了凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用的处理原则。深圳市的规定突出了住宅维修基金，由业主按规定分摊，分期缴纳，房屋共用部位、共用设施设备由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。27(4)物业管理区域内的水、电、气、通信、有线电视等管线及其他属公用事业部门专项管理的设施，也可以委托物业管理企业管理维护，并承担相应费用。(5)属人为损坏的，由该行为人负责承担维修、更新费用或者给予赔偿。(6)物业出现严重损坏而影响业主、使用人权益和公共安全时，区、县房地产行政主管机关应当督促限期维修；必要时，房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施，排险解危的费用由当事人承担。28(7)房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。反之，依不动产相邻关系法理及规定，因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或赔偿。294）物业的使用纠纷物业的使用纠纷是因涉及公共秩序、公共环境卫生、公共利益的利用物业行为违法或不正当所引发的纠纷。处理这类纠纷应适用社会公益优先保障原则、维护相关行政管理秩序原则和尊重物业所有权属原则。30关键概念物业管理纠纷协商调解仲裁住宅工程初装饰物业的使用纠纷31复习思考题1.发展中国的物业管理纠纷处理方式？2.物业管理纠纷现状如何？发展趋势怎样？3.前期物业管理阶段常见物业管理纠纷有哪些？除了书上提到的，你还知道有那些情形？4.物业管理纠纷的处理原则怎样？5.物业管理纠纷的特点有哪些？6.物业管理纠纷有哪些分类？7.业管理纠纷的管辖问题怎么样来确定？