大连万科锦绣花城项目报告

大连万科2003-03大连万科锦绣花城项目报告一、大连城市发展及住宅市场综述经济形势住宅市场总体走势土地市场城市概况城市概况•人口与行政区划总人口554万人，市区人口270万人。现辖10个区、市、县。市内四区（人口183万）：中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区。两个独立区：旅顺口区、金洲区。北三市（县级）：瓦房店、普兰店、庄河。长海县•地理位置•大连位于辽东半岛最南端。地处东经121°58ˊ—---123°31ˊ，北纬38°43ˊ—---40°12ˊ（与北京类似）。东临黄海，西临渤海。素有“东北之窗”之称。陆地面积12574平方公里，其中市内四区733平方公里。城市概况•城市性质定位•中国北方沿海重要的中心城市•国际性风景旅游城市•文化、体育和现代产业协调发展的国际名城。•城市功能定位•区域性航运中心•商贸中心•金融中心•旅游中心和信息中心城市概况城市规划方向：大连市区面积山多地少，土地资源相对匮乏，制约了大连的城区规模和经济发展。为此，大连政府“十五规划”中提出：城市要向北向西发展。其中，市内四区作为主要的居住区，住宅开发空间要进一步扩大：1、沙河口区要加大工厂搬迁力度，成为中心区内最大的居住中心；2、甘井子区将改变传统的老工业区形象，提高城市化水平，启动泉水新居住区；3、西岗区与中山区加大旧城改造力度，降低建筑密度，提升居住质素。大大连对房地产的影响02年，大连市提出了“大大连”的战略构想：1、坚持市区“西扩北进”的城市发展方向；2、把金州、旅顺、北三市、长海县统一纳入大连城市规划和建设的蓝图。3、计划到2010年建成区面积达到900平方公里、城市户籍人口550万，GDP总量突破3200亿。大大连对房地产的影响“大大连”战略的实施将有利于调整产业结构、提升整体经济水平、扩大城市发展空间、提高大连吸纳外来资本和人口的能力。土地：按照大连市政府的“大大连”发展战略，大连城市空间拓展近800平方公里，为开发商提供了进一步发展的空间。经济：城市经济水平的提高必然带动整个房地产市场的成熟与发展，必然会涌现更多的二次、多次购房者，意味着大连房地产市场消费能力的扩容人口：按照规划，2010年，大连城市户籍人口将由180万增加到550万，大批外来人口将成为大连房地产市场新的主力购房群体。目前正酝酿吸纳人口方案，买房入户门槛可能在03年由70万降至35万。交通：按照“大大连”战略的规划，未来将形成以大连中心区为圆心半径150公里的范围内一个半小时通达的局面。2003年将对市区201、203路共九公里有轨电车线路进行更新改造，同时新建寺儿沟至东海公园2.9公里延伸段；开工建设香炉礁至大连火车站的快轨交通；对中山路、人民路等市内主干道进行综合改造；拓宽再造五一广场至香炉礁桥下等7条道路；2220244730562700200022002400260028003000320099200020012002美元经济形势2002年，大连GDP总量为1406亿，同比增长14.1%；人均GDP25276元，折合美金3056元，同比增长13.2%。；大连市GDP总量连续十一年保持着两位数的增长比例。1、宏观经济运行良好2、居民收入稳步增长2002年，大连在岗职工年人均工资15525元，同比增长15.1%；城镇居民人均可支配性收入8200元，同比增长10.5%；人均消费性支出7118元，同比增长9.3%。0500010000人均可支配收入(元)60936274686174198200人均消费性支出(元)5521553060726511711819981999200020012002经济形势经济形势3、固定资产投资大幅攀升2002年大连完成固定资产投资367.9亿，比上年增长20.6%；其中，基建投资完成118.2亿，增长24.3%;房地产开发投资125.2亿，增长8.4%。房地产投资自2000年以来持续增长。基建投资在01年、02年大幅增长。0501001502002503003504002000年2001年2002年固定资产投资基建投资房地产投资1、2002年市区商品住宅市场走势平稳在98、99、2000年的高速增长的基础上，02年商品住宅销售仍然保持平稳增长，表明大连的住宅市场已经进入稳定发展期。住宅市场总体走势全市市内四区全市市内四区全市市内四区全市市内四区全市市内四区10347524533043752641008126663068同比增长9.0%28.0%-0.7%13.0%6.0%5.0%6.0%3.0%-3.0%-2.0%销售均价（元/平）施工面积（万平）竣工面积（万平）实际销售面积（万平）销售额（亿元）东北主要城市数据比较商品住宅销售金额比较020406080100120沈阳大连长春沈阳47.9大连100.1长春36.3销售金额(亿元)商品住宅销售量比较050100150200250300350400沈阳大连长春沈阳184.1大连375长春152.4销售面积(万平)2002年大连与沈阳、长春三市商品住宅销售面积、销售金额比较2002年，市内四区二手房交易137万平，同比增长1.1倍；成交21亿,同比增长110%。上海等地经验数据证明，二手房市场的规模发展，既是住宅市场走向成熟的表现，也能够为一手房市场提供有力支撑。2003年2月，21世纪不动产宣布进驻大连，并将大连作为区域总部。住宅市场总体走势2、二手房市场迅速升温101372165020406080100120140160销售面积销售额2001年2002年2002年大连市共推出53块土地，面积达272.46万平方米，成交44块，成交面积161.15万平，成交额为447742万元。其中，推出住宅用地成交31块，面积143.86万平方米，成交额392189万元，平均地价为2726.2元平米。2002年推出的住宅用地主要为旧城改造地块和企业搬迁地块,预计售价主要集中在4000元以上区位。地块类别占地面积（万平）成交额（万元）平均地价（元/平）平均楼面地价（元/平）旧城改造51.25315726130682108企业搬迁改造92.60723492825371776土地批租情况2003全年计划安排用地650万平方米。主要集中在工厂搬迁、旧城改造及新区建设三个方面：企业搬迁改造：44万平方米（电瓷厂、二轧钢、大连电视机厂、大连耐酸泵厂等）旧城改造：250万平方米（用途以商业和公建为主）按照大连市中心城区多拆少建的原则，预计住宅用地供应150万平方米，成交面积100万平方米左右新城区建设：170万平方米（泉水二期150万平方米，机场前用地20万平方米）根据泉水目前的土地状况和工作进展，如果没有大发展商强力介入,预计03年无法启动。土地市场2003年土地供应计划政府对土地市场的规范力度在加大1、02年，由于处在新、旧土地出让制度的过渡期，大连的土地市场管理显得比较混乱，出现了许多不规范操作。尤其是大起大重地块的挂牌，出现了政府无法控制和不愿看到的结果；2、03年，新一届政府对土地市场的规范力度明显加大。尤其是3月，大连市开发办发出《关于限期办理房地产开发项目及建设用地中标手续的通告》，限令大起大重等地块的中标单位在3月26日前办理相关手续，逾期收地；同时发布《关于限期启动已批未建房地产开发项目的通告》，要求以毛地方式获得旧城改造地块的开发商在5月下旬开工，否则收地。3、开发办同时公告，要求各相关部门支持旧城改造和城市建设，对市开发办已经审批的项目，必须简化手续，在规定时间内完成相关工作。4、大连公司认为，以上信息表明了政府在规范土地市场方面的决心和力度，对于万科在大连的持续发展是利好。同时也将会出现短期内大量项目纷纷开工的局面。土地市场二、项目可行性分析项目概况法律分析区域市场分析决策背景说明规划设计分析财务分析项目决策背景宗地位于大连市区西北部，属于城市中心区的边缘。毗邻城市主干道西北路，是大连机场通往市中心区的必经之地，交通快捷便利。宗地符合大连“西扩北进”的发展部署，是“大大连”规划的重点发展区域之一，也是未来的“大西北居住板块”中最有价值的区域。宗地属于即将启动的占地超过70万平方米的“李家街道板块”的咽喉地段，如果获得，对今后的土地储备将奠定竞争优势。宗地现状为省监狱，位于绿波小区与锦绣小区两大居住区之间。上述两个社区形成于90年代中期，规划有序，配套完备，居住氛围浓厚。宗地所在区域市场以3000元/平方米以下的中低档住宅为主，2002年价格开始呈上扬态势，部分新建项目单价突破3000元，产品力普遍偏低。宗地可建设用地13万平，规划容积率1.4，开发周期3年，切合大连公司的操作能力，符合集团可持续发展的要求。宗地适合开发均价3200—3600元左右的中档价区住宅。这也是目前大连销售情况最好的住宅价区，客户层面较宽，消费潜力强劲。该地块净地出让，底价1.85亿，首付25%。在万科的努力下，市开发办拟于4月初对该项目进行招标，有一定倾向。第一部分项目概况宗地现状社区配套周边环境宗地位置规控要点市政配套交易条件风险评估竞争对手宗地位置宗地位于大连市区西北部，行政区划为沙河口区。现为辽宁省大连监狱监管区。宗地距机场3.5公里，距火车站6.5公里，人民广场5.5公里，距中山广场7.5公里。城市位置图宗地现状一、四至范围：东近西北路南至新生路西临规划路北接可口可乐公司及锦绣居住区B区为政府保留（省司法厅培训基地）,C区为规划公共绿地宗地首期腾迁地块宗地鸟瞰图三、地形地貌1、宗地地形地貌：宗地地形平坦，与周边路面标高变化不大。宗地西高东低，东西高程相差约5米。宗地东南有一条66KV高压线，经过地块长度250米。2、地上建筑物和构筑物：宗地内没有大型生产加工车间及大型生产设备。主要生产车间类型有铸石车间，钢化玻璃加工、轻体多孔板加工及服装加工车间。生产规模较小。用于生活设施的建筑有一栋5层教学楼（建筑面积3750平米）及一栋3层宿舍楼（建筑面积3600平米），均为砖混结构，其余大多为一层砖砌平房。监狱区内的地上生产和生活用途建筑，体量小，易于拆除，拆迁进度容易控制，对小区开发不会产生较大影响。三、地形地貌3、地下基础及地下管道：宗地内地面建筑物和构筑物较少，因此地下基础部分拆除量少。宗地内地下无大型管道设施。地下供水管、直埋电缆等设施为监管区提供生产和生活所需。4、工程地质：宗地地质条件良好，地质构造从上到下依次为：人工填土、含砾粉质粘土、碎石层、板岩地下水位约6-12米深5、其他：宗地西南处有一口井，用于监狱生产，可考虑用作施工临时用水水源。宗地内乔灌木稀少，约有树木20棵，树种为杨树、槐树。由于树木分散布置，可移植用于造园景观。社区配套一、交通配套•宗地周边共有711、31、613路等7路公交车到达市区各处，交通较为便利。•宗地东侧200米处的西北路是连接市区和机场的主要干线。线路始发站终到站宗地站点车次频率31路锦绣南园寺儿沟新生路7分钟31路区间车锦华北园大连火车站新生路7分钟711路锦绣小区和平广场新生路5分钟613路锦绣小区天津街新生路5分钟602路锦绣小区裕景商城锦石路5分钟701路辛寨小学中山广场绿波小区5分钟701路砬子山中山广场绿波小区7分钟社区配套•小学：锦绣小学、李家街小学、刘家桥小学、春柳小学、胜利小学等10所；（紧邻宗地南侧地块同期推出，规划有1万平小学1所）•中学：50中、23中、52中、51中、3中、天河中学等6所；•高校：辽宁师范大学、工业学校；•医疗卫生：市中心医院、市妇产科医院、市第五医院；•银行：工行、农行、建行、商业银行、中行、中信银行等；•其他：锦绣小区和绿波小区为成熟居住社区，周边生活配套齐全，但普遍规模较小、水平较差。二、宗地3000米内的社区配套1000米2000米3000米周边环境噪音情况：宗地东侧与城市主干道西北路和铁路之间有约200米的距离，并有大量楼房阻隔，噪音影响很小。离机场航道约3.5公里，噪音影响较小。宗地东北侧是可口可乐厂，灌装作业，无不良影响。景观：地块西部