物业管理顾问方案01

方案导语湖南电信物业管理有限公司——以专业的眼光考察项目——以专业的角度分析项目——以专业的知识提供服务我们拥有资深和丰富实操经验的物业管理专业人员——以丰富的经验为您服务——以专业的知识为您服务——以严谨的理性为您服务——以恒久的热情为您服务根据以上原则编制了本服务计划书，希望能对锦绣世纪楼盘的开发建设以及后期的销售和物业服务操作有所帮助。湖南电信物业管理有限公司根据发展长沙华恒房地产开发有限公司的正式要求，特制定“锦绣世纪”项目物业管理顾问服务建议方案。在本方案中说明彼此合作模式和针对性之顾问服务方案，包括服务内容，介入时间及沟通协调方式等。一．项目概况A：项目名称：锦绣世纪。B：项目位置：长沙市雨花区劳动东路。C：项目规模：占地面积约3.497公顷，总建筑面积约20.92万㎡，居住建筑面积139968㎡，商业建筑面积14700㎡。二．项目地理位置锦绣世纪位于长沙市雨花区劳动路与曙光路交汇处，地块原貌为长沙市汽车配件厂厂区旧址，地理位置得天独厚。三．项目周边公共配套★行政机构：政务中心、消防队、公安局等；★商业机构：家润多超市、酒店、社区商业、银行，农贸市场等；★医疗机构：省中医附一医院、江南医院、肿瘤医院、第一人民医院南岸分院；★交通设施：10余条公交线路；★住宅小区：鑫天鑫城、名都花园等；★教育机构：湖南中医学院、雅礼中学、稻田中学、枫树山小学、劳动路小学等。四．项目服务目标☆短期目标：引导消费习惯，以新城市、健康生活风范吸引消费者，形成强有势的力量。提升房地产增值潜力。☆中期目标：成为劳动路、曙光路版块居民的居住、购物的新站点，提升城市的综和经济实力及旅游功能。合作模式由贵公司委任本公司对该项目提供物业管理顾问服务。管理理念物业管理科学化、规范化、细致化、把家的概念延伸、酒店式服务，塑造“锦绣世纪”新品牌。管理目标锦绣世纪项目的管理目标为：1.治安管理：安全护卫24小时值班，确保业主和住户生命财产安全，小区内实行出入管理，严格控制外来人员。2.清洁卫生：实行专业保洁员责任制，保证24小时全天候干净、卫生、整洁。3.绿化管理：按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上。4.水电维修：实行24小时值班，业主遇有问题随叫随到，公共机电设备运做正常，设备完好率100%。5.车辆停泊：车辆凭卡进出，业主车辆实行登记卡管理，无卡无证车辆禁止驶出车场，所有外来车辆未经许可不得进入小区。6.住户投诉：虚心接受批评和建议，不断改进工作，掌握各项工作完成情况，确保住户满意率95%～99%，投诉回访率100%。7.员工培训：定期给员工进行业务培训，提高员工物业管理水平，加强员工思想教育，使全体员工认识到业主就是我们上帝，使管理人员有创新进取精神。我们将根据如下思路使本公司顾问服务达成以上目标：1.要使小区建筑设计与时并进，必须定下里外装饰定期更换计划、短期和长期翻新计划，并做好财务安排。本公司负责构思和建立整个计划，并监督计划的执行。2.要使小区业态功能与时并进，必须在小区入伙后即定期研究分析小区业主的信息，人流和消费分布情况。本公司负责定期调研，向贵公司做出建议。3.要营造安全舒适的购物消费环境，必须在停车场、保安、清洁、客户服务、设备设施的稳定安全和无间断服务、装饰方面严肃管理，以循环改善的制度化运作，使员工完全明白自身的岗位角色和重要性。本公司负责在贵项目开发期根据开发商和住户需要完善设备设施，提供最佳营运制度和系统化地培训员工。4.要使贵项目成为长沙市雨花区中高档房产的一个话题及标志，必须在推广宣传上出奇制胜。本公司负责对贵项目的推广宣传计划提出建议，将打造成长沙一个热点。5.要建立开发商形象口碑，以优质服务取胜固然重要，在业界建立名声效用更高，所以本公司将全力配合贵公司建立争取开发商地产管理奖项计划，有系统地为贵项目夺标。6.通过全方位的服务策划，在保证开发商合理权益的同时，使业主利益最大化。服务内容及方式本公司根据以上六大目标，量身订做该项目在三个阶段的物业管理顾问服务内容，服务内容和方式请参阅[物业管理顾问服务前期准备阶段]、[接管阶段]、[入住后阶段]的章节。第一阶段物业管理顾问服务前期准备阶段一.阶段期限本阶段从合同生效之日一年止。二.服务目的本阶段的工作是协助发展商从物业管理单位的角度完善本项目的设计规划，协助做好售房/招商期管理，二次装修管理的前期准备，标识系统设计及使用规范。三．服务项目(一)物业管理规划咨询针对土建及建筑物配套、设备设施、停车场、空间及视野、后勤设施的设计规划图纸，从日后投入使用和物业管理的角度，向甲方提供意见和建议，目的是将设备设施设计合理化，减少浪费和降低日后改造的需要，对遗漏之处提出补正，制定使用指引，确保设计和使用互惠配合。1．土建及建筑物配套设施设计规划⑴首层装饰配置⑵楼层装饰配置⑶客户服务台位置和配置⑷餐饮/露天广场设备设施配置⑸推广活动场地规划⑹建材选择(特别是对日后清洁、安全、节能方面的考虑)⑺建筑物外立面配套设备2．设备设施设计规划⑴空调系统⑵消防系统⑶强电系统⑷弱电系统(包括自动控制系统、保安系统、广播及通讯系统、宽带网络、视像系统、防雷设备等)⑸给排水系统⑹电梯扶梯⑺自动控制系统⑻废弃物处理设备⑼大型清洁设备⑽节能设备系统3．停车场设计规划⑴停车场进出系统⑵停车场出入口⑶停车场空间规划⑷摩托车与自行车停车场⑸停车场标示系统⑹停车场收费系统⑺停车场照明⑻车流动线⑼汽车美容设施4．空间及视野设计规划⑴水平及垂直人流动线⑵建筑物出入口⑶中庭装饰⑷信道宽度及视觉线⑸绿化设计(包括浇灌系统)5．后勤设施设计规划⑴管理处位置及其设计规划⑵中控室位置及其设计规划⑶工具及管理用料仓库位置及其设计规划⑷维修间位置及其设计规划⑸垃圾房位置及其设计规划⑹清洁队伍用房位置及其设计规划⑺洗手间位置及其设计规划⑻后勤服务动线设计规划⑼服务信道设计(二)协助售房期管理1．草拟和设计售房各类与管理相关的文件⑴管理公约⑵前期物业管理协议⑶二次装修协议书⑷商户手册2．向发展商建议物业管理公司的管理形象展示⑴管理人员服装和形象⑵物业管理单位形象3．协助开发商的售楼中心及样板房⑴监督售楼中心及样板房的日常保洁⑵统筹售楼中心及样板房的保安工作⑶售楼中期间的紧急支持(三)二次装修管理的前期准备编制二次装修手册。内容包括装修规定、注意事项、图纸审批程序、必须缴纳的费用、保险责任、施工界线、施工材料准备区域、物料贮存规定、门面及招牌指引、施工器材运输动线、违规罚则等。(四)标识系统设计及使用规范1．协助发展商甄选广告公司，以便建立标识及形象手册。2．审阅广告公司编制的标识设计及制订使用规范，目的在于建立独特之标识，在市场中建立与众不同的形象。使用规范将对所有标识及广告物品的设计及使用提供指示。四．介入时间及方式作为前期物业管理工作，本公司需要在图纸报建后即开始介入，以项目顾问小组方式协助贵公司。项目顾问小组架构：五．工作职责顾问服务项目总监土建项目顾问水电项目顾问安防项目顾问环境项目顾问弱电项目顾问业主沟通项目顾问1．项目总监：负责本服务项目的整体策划、组织、协调，以及人员安排。2．项目顾问：负责本专业范围内的物业服务策划及建议，全程参与锦绣世纪项目的开发建设、营销策划，以及后期的物业服务规划。第二阶段交接启动期阶段一．阶段期限本阶段从本项目竣工验收前三个月起至本项目入伙止。二．服务目的本阶段的工作是协助贵司建立物业管理营运制度，协助筹划、监督与指导物管承接验收、物业单元交付、二次装修管理、开荒清洁管理、商场开幕筹备，协助筹建小区管理处、协助招聘管理处员工，进行管理人员培训。三．服务项目(一)建立小区物业管理营运制度1．保安管理制度2．消防管理制度3．设备设施管理制度4．清洁制度5．绿化管理制度6．商户管理制度7．停车场管理制度8．装修管理制度9．小区标志管理规定10．财务管理制度11．行政管理制度12．档案管理制度13．人力资源管理及培训制度14．采购管理制度15．证照管理16．推广活动管理制度17．服务承诺制度(二)协助筹划、监督与指导物管承接验收指导物业管理单位筹备及进行验收接管本项目的建筑物及其设备设施，并依照《物业管理条例》第二十八条和第二十九条的规定，与甲方办理本项目承接验收手续和甲方向乙方移交本项目资料手续。承接验收属于新建物业的承接验收。承接验收是在政府有关部门和甲方对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收。内容包括：1．土建验收2．机电设备系统验收3．设备设施试运行及调试4．施工资料、图纸及保证书的接收查验5．各类证照的接收查验6．监督施工单位提供设备设施操作培训予管理处人员7．施工缺失遗漏跟进，包括安排施工单位的返工整改工作、进行覆验、督促有关工作的进度(三)协助筹划、监督与指导物业单元交付协助物业管理单位，根据发展商的要求，与及相关的法律法规，策划及代表发展商交付物业单元给业户，内容包括：1．草拟交付通知书2．草拟交付文件，包括水电底数纪录表、物业单元验收纪录、二次装修申请书等3．指导物业单元预验收的工作4．策划交付时间排程5．建立物业交付中心及相关工作6．监督交付后跟进工作，包括整理交付纪录送交甲方存盘、跟进验收整改，对租户投诉抱怨作出跟进回访等(四)二次装修管理协助物业管理单位，根据发展商的合同条款、《装修管理协议书》、与及相关的法律法规，统筹及管理业户二次装修的整个过程，包括：1．建立装修场地管理规定(包括施工动火规定、防火责任规定、材料进场规定、违规处罚等)2．建立二次装修审批规程(包括小区及标识设计规定、制作有关文件、编制审图指引等)3．建立装修施工巡查制度4．建立装修垃圾清运制度5．建立装修期清洁及环境卫生管理制度6．指导装修图纸审批7．监督装修施工巡查8．指导装修完成竣工验收9．建立商户装修数据文件管理(五)开荒清洁管理协助统筹开荒清洁工作，包括：1．建立开荒清洁工作排程2．协助选聘开荒清洁公司3．监督开荒清洁过程和进度4．指导开荒清洁验收工作(六)入伙筹备协助发展商筹备入伙事宜，包括：1．协助统筹入户进电梯时间及卸货区的使用2．协调广告公司的媒体宣传与采访3．协调推广公司与商户的现场推广活动4．策划正式开业仪式的保安工作5．策划正式开业仪式的紧急应变6．指导开业前消防及事故演习(七)协助筹建小区管理处根据发展商的要求和小区管理运作的实际需要，合理确定小区管理处组织架构和人员编制。(八)监督管理处员工的招聘工作工作包括检查招聘信息的发布、参与招聘骨干管理人员的面试、指导管理处建立人事档案、建立员工宿舍制度、订购制服等。(九)入伙前培训派出人员在本阶段的培训课程担任讲师，或设计课程内容，由管理处主要人员主讲，培训项目包括：1．本项目功能介绍2．本项目设备设施简介3．本项目管理服务内容4．营运，保安，消防，清洁的督导与监控5．服务仪容及着装6．客户服务标准7．本项目的服务收费(包括基本服务及有偿服务)8．服务承诺9．岗位职责10．处理紧急状况(例如停电、停水、空调故障、消防事故等)11．紧急状况演习，包括消防演习四．介入时间及方式作为贵项目之物业管理顾问公司，本公司需要在项目竣工前三个月开始交接启动期的顾问服务工作。本阶段介入延续上阶段的服务架构，全程跟进服务。第三阶段业主入住后阶段一．阶段期限本阶段从项目入住起至合同终结为止。二、服务目的本阶段的工作是从物业管理层面，协助贵司持续经营项目，指导小区管理处将项目物业管理职能中之计划和执行工作发挥出最大效果。三．服务内容由本公司协助制订年度《小区管理服务计划书》，以此筹划、监督与指导管理处全体员工提供高质量的物业管理服务。管理服务项目包括：1．保安及消防管理(包括停车场管理)2．设备设施管理3．清洁及绿化管理4．住户管理5．财务会计服务6．行政服务7．人力资源管理服务8．培训教育9．广告与推广10．资产管理具体内容描述如下：一．保安及消防管理(包括停车场管理)指导安管部门负责项目的保安工作，确保项目的安全。建议采用的保安硬件设备：1．巡更警备系统2．闭路监控系统3．红外线探测系统4．双向控制汽车定位报警系统5．车