物业类型定位及产品价值提升建议

大汉·希尔顿国际各物业类型定位及产品价值提升建议谨呈：株洲大汉房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2011]GW062011.9.25本报告是严格保密的。住宅产品1栋、2栋公寓4栋、5栋江景豪宅本报告是严格保密的。1栋、2栋公寓整体定位国际酒店式智能公寓价值支撑：配套城市综合体、希尔顿酒店株洲最高标准的精装滨江公寓酒店化管家式服务3G智能社区甲级写字楼标准的外立面3米的层高设计案名建议：1栋：希尔顿宫馆2栋：希尔顿宫寓本报告是严格保密的。1栋、2栋公寓目标客户定位：投资客投资客主要为芦淞商圈经商、服装代理及在片区内从事其他工作的外地客户，他们希望有一个自己的空间，不喜欢租房子住，为工作方便，购房自住兼投资。芦淞商圈服装贸易经营商户、中高管理者和一般员工巨大的租赁需求引致了投资需求，主要为芦淞商圈小老板、公务员、企事业单位中高层等，客户能够承受较高价格，为多次置业，注重投资回报、升值潜力和租赁便利。片区内自住客户长期生活在芦淞片区，工作、生活圈子均在片区内，能够接受高价格，改善型自住需求及首次置业客户。自住兼投资客户核心客户重要客户偶得客户本报告是严格保密的。1栋、2栋公寓产品价值提升建议康居系统价值打造估算建安成本增加值约150-180元/M2本报告是严格保密的。家庭新风系统安装新风系统主机，彻底将室内的污蚀空气排出，时刻保持室内空气清新原理：通过位于卫生间或厨房吊顶上的新风主机彻底将室内的污蚀空气排出，新鲜的空气经过滤由客厅、卧室、书房等地方不间断送入，使室内各个角落的空气得充分的更新，具体由“新风主机+自平衡式排风口+进风口+通风管道网”组成。优点：可去除刚装修的房子气味，解决市中区区域房子关窗太闷，开窗噪音大，灰尘重的问题，将室外新鲜空气经过较精细过滤后强制送到卧室、书房、客厅、视听室等需要新鲜空气的地方，同时将空气污浊的地方强制排出室外，能量回收率70%-95%，具有独立除湿能力，防止室内家具发霉、墙壁受潮和细菌滋长。品牌参考：法国爱迪士/兰舍、美国布朗、德国迈科、大金、松下等；价格：根据功率和规格不同，每套设备价格范围在8千～３万不等；窗式进风器双向流带交换新风系统墙式进风器本报告是严格保密的。原理：安装软水设备专门清除水中的钙镁离子，有效率高达99%，同时也可以去除水中的藻类、固体悬浮物，使处理后的水软化、清澈。同时配上净水设备和纯水设备可同时解决喝水，用水的问题优点：去除自来水中的杂质、杀菌，保证家居用水健康、安全，有利于身体健康；经过软水设备软水后，水源硬度降低，减少水中矿物质对衣物和皮肤的磨损；避免管道、阀门、卫浴设备和家用电器中水垢产生，延长使用寿命；价格：一栋15万左右（不包括管道费用）品牌参考：格力、美的、立升纯净水入户安装中央水处理系统，通过软水、净水和纯水三道程序，去除自来水中的杂质，达到直饮标准本报告是严格保密的。环保节能技术运用，提升项目品牌形象和社会效益将太阳辐射直接转化为电能，为建筑提供清洁的能源。太阳能光电系统的组件与复合板相似，其潜在的成本效益比很高并且适用于垂直建筑。光电池可以作为一种可再生的，无污染能源用于照明，动力泵及其他电力设施上，从而达到节能目的。灯泡电费（按每天工作8小时计算）蓄电池（平均寿命5年）总计太阳能灯40*8=320元265*2*5=2650元2970元普通纳灯230*5=1150元0.41元/度*0.07kw*8小时/天*365天*25年=2095元3245元太阳能光电系统本报告是严格保密的。屋顶绿化增加绿化面积，提高居住的舒适度，打造生态环保建筑顶层和楼宇间均种植树木，将自然引入屋顶绿化即在建筑物、构筑物的屋顶、露台或天台、阳台上进行造园，种植树木花卉的统称。屋顶绿化有利于增加绿地面积，开拓绿化空间，提高生活质量，美化项目环境，改善生态效应。屋顶绿化现已在国内外得到广泛应用。做法：清理屋顶基面（很重要）——做隔汽层——做保温层——铺设GF防水防根阻卷材——如土层大于25cm重型屋顶绿化（即屋顶花园）应根据需要增设排水板和过滤布——铺种植土层——种植物。本报告是严格保密的。可视对讲系统（大堂入户入口）闭路电视监控系统智能门禁系统紧急求助系统（室内预留紧急求助、报警功能按钮接口）电子巡更系统煤气泄漏报警系统烟感报警系统火灾自动报警、喷淋系统（公共区域）物管类安防类消防类停车场管理系统（远距离读卡、自动车牌识别）三表远程抄送系统物业计算机管理系统（POS）家居安防系统打造现代智能化安防系统，营造安全便捷的居住环境○本报告是严格保密的。为公寓提供星级酒店的服务——管家式服务，除却居住者的日常琐事困扰管理方式：由星级酒店直接进行公寓物业管理，或是聘请专业品牌物管公司进行管理。服务内容：•房屋管理及租赁服务•订票及送票服务•商务礼宾服务•星级酒店式家务管理•轿车服务•24送餐服务•专业洗衣•邮件收递•定期举办租户活动•卫星电视服务（４０个以上频道）•送水服务•储物服务•停车服务……物管服务系统本报告是严格保密的。市场最高水平精装修本报告是严格保密的。公共空间精装修公共空间为客户看得见的地方，其品质直接影响整个项目的品质，打造远高于市场的公共部分装修标准公共空间物业发展建议大堂电梯及轿箱建议原则：控制成本，提升品质，实现溢价控制投入成本，明确购买群体以投资客户为主，将钱投入在客户看得见、愿意买单的地方对局部进行重点打造，形成价值提升点，对售价进行支撑公共走廊本报告是严格保密的。公共空间精装修大堂装修建议必备功能：智能化信报箱；提升建议：业主及访客休息区，自动售卖机装修要点：地面瓷砖，天花板刷白，并体现设计感；提升建议：入口局部石材，高品质吊灯低成本，但氛围营造良好局部可增添艺术装饰元素档次示意低成本，设计感十足本报告是严格保密的。公共空间精装修大堂装修建议休息区打造方式细部灯饰处理局部艺术装饰处理方式信箱放置本报告是严格保密的。公共空间精装修电梯厅装修建议必备动作：电梯厅整体与大堂风格保持一致，主要通过软性装饰提升档次，提升要点：绿植、墙灯、天花设计感、不锈钢镜面电梯门装修动作：地面瓷砖，局部石材，美观灯饰，特殊装饰墙面顶部灯饰亮点处理电梯门框石材打造或利用颜色进行差异化处理墙面差异化处理，亮点突出，增设绿植档次及整体感觉示意本报告是严格保密的。公共空间精装修电梯及轿箱装修建议金属按键，用标识的细节，打造出豪宅品质符号必备动作：采用电梯选用国产名牌即可，如上海三菱（2.5米/秒）装修要点：轿厢地面大理石拼花，金属按键，镜面轿门，提升建议：轿厢内部墙面局部艺术装饰地面拼花内部艺术装饰轿厢墙面或轿门背面增加项目LOGO本报告是严格保密的。公共空间精装修公共走廊装修建议装修要点：地面高级地砖，墙面高级白色乳胶刷面，天花石膏板吊顶，提升建议：局部运用石材，局部软装饰，增加壁灯及标识，部分墙面艺术装饰，射灯墙体石条饰板部分大理石压边局部软装饰，壁灯和标识凹面花纹石膏板吊顶射灯本报告是严格保密的。室内精装修部位详细说明部位详细说明地面厅仿实木强化地板或品牌瓷砖（大将军或欧美瓷砖）厨房设施橱柜万和或华帝成品橱柜配不锈钢单盆厨卫大将军或欧美瓷砖地面砖灶具嵌入式黑色玻璃燃气灶油烟机天花石膏板吊顶，配吸顶灯卫生间设施施设室浴美标或科勒洁具、龙头、淋浴花洒、面盆、座便器、洗漱柜、钢化玻璃淋浴房万和或华帝燃气热水器墙面厅墙纸饰面或高级仿瓷电器插座无品牌开关、插座厨卫大将军或欧美瓷砖墙面砖其他格力或美的空调、排气扇门大门盼盼或星月钢制入户门家具无房门无，卫生间配钢化玻璃推拉门装修价格对外报1000，实际约600（元/平方米）左右窗铝合金双层中空玻璃推拉窗市场典型案例：株洲汉华国际——实际装修标准约600元/㎡，对外报1000元/㎡以国内普通品牌为主，搭配个别国际、国内知名品牌本报告是严格保密的。室内精装修市场典型案例：长沙万科金域华府——实际装修价格为800-1000元/㎡，对外报价1200元/㎡，装修配置采用“少量国际品牌+大部分国内品牌”组合部位详细说明部位详细说明地面厅高级复合榛木地板厨房设施橱柜方太整体橱柜厨卫蒙娜丽莎/冠军防滑地砖灶具方太系列灶具（包括抽油烟机，燃气灶，消毒柜等）天花高级乳胶漆，石膏吊顶卫生间设施施设室浴海尔整体浴室，海尔热水器，阿波罗淋浴屏奥普浴霸，摩恩龙头墙面厅多乐士高级墙漆电器插座均采用西蒙开关、插座厨卫蒙娜丽莎/冠军防潮瓷砖其他室内均采用欧普灯具门大门步阳高级防盗门家具精心设计入户玄关，带鞋柜、吊柜等多功能柜，多媒体箱房门海尔系列家装门装修价格对外报1200，实际800-1000（元/平方米）窗兴发铝合金窗本报告是严格保密的。室内精装修市场典型案例：长沙珠江花城——实际装修价格为800元/㎡，对外报价1200元/㎡，装修配置以国内品牌为主部位详细说明部位详细说明地面厅客厅为东鹏地板砖，睡房为生活家强化地板厨房设施橱柜成套橱柜厨卫“东鹏（DONGPENG）”防滑地砖及天然石材灶具“林内（Rinnai）”抽油烟机、“林内（Rinnai）”燃气灶、康宝消毒柜天花板客房高级乳胶漆，带石膏角线，卫生间采用硅钙板吊顶，带石英灯卫生间设施施设室浴配“美标（Americanstandard）”蹲便器及“美标（Americanstandard）”洗脸盆，作防水及保护层、预留排水管道接口、安装地漏洁具淋浴屏、浴霸、排气扇墙面厅高级乳胶漆电器插座客厅及卧室天花预留灯位，客厅及卧室均设空调机插座，客厅与房间根据开发商的装修设计图布置电视、电话插座及宽带网接口厨卫“东鹏（DONGPENG）”墙砖其他——门大门星月神防盗门家具一期客户送晚安席梦思床垫房门室内采用高级房间门配高级门锁其他设施阳台：地面采用“东鹏（DONGPENG）”地砖。生活阳台墙面贴砖至1米高左右，配洗手池及脱污池，天面吸顶灯，智能系统安装可视对讲和警急求助报警按钮窗铝合金窗，主要铝合金门窗采用双层玻璃装修价格对外报1200，实际800（元/平方米）以下本报告是严格保密的。室内精装修市场典型案例：长沙恒大绿洲——实际装修价格为900元/㎡左右，对外报价1500元/㎡，装修配置部分采用高端知名品牌部位详细说明部位详细说明地面厅“嘉俊”或萨米特高级抛光砖,周围围波打线；厨房设施橱柜“雅科波罗”海尔或康耐登高级吸塑面板组合，配“MOEN”（摩恩）洗菜盆及龙头厨卫“马可波罗”或“冠珠”高级防滑砖灶具配“老板”煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜；天花高级乳胶漆，配精美石膏角线；卫生间设施施设室浴选用“TOTO/科勒”或美标名牌洁具；“MOEN”（摩恩）名牌龙头。墙面厅高级乳胶漆，配精美石膏角线；电器插座均采用西蒙开关、插座厨卫马可波罗”或冠珠高级墙面砖至天花其他门大门高级装甲入户门，配高级精美入户门锁家具——房门采用高级木饰面门及门套，配高级门锁及五金件装修价格对外报1500，实际900-1000（元/平方米）窗高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面本报告是严格保密的。部位详细说明部位详细说明厨房地砖东鹏、斯米克、诺贝尔或同档次品牌面砖卧室地面圣象、生活家或同档次品牌符合木地板墙砖墙面多乐士、立邦、华润乳胶漆橱柜世嘉、尚美、欧派或同档次品牌顶棚成品石膏顶角线吊顶灶有燃气房间配备踢脚线圣象、生活家或同档次品牌仿实木踢脚线油烟机西门子、老板、方太或同档次品牌筒灯、射灯、灯带雷士、欧司朗或同档次品牌洗菜盆龙头科勒、TOTO、乐家或同档次品牌其他房间门、卫生间圣象、雅致或同档次品牌成品木门洗菜盆不锈钢洗菜盆门锁顶固或同档次品牌吊顶名牌铝扣板合页顶固或同档次品牌灯雷士、欧司朗或同档次品牌门吸顶固或同档次品牌燃气热水器华帝、海尔、樱花或同档次品牌拉手顶固或同档次品牌电热水器华帝、海尔、樱花或同档次品牌开关插座西门子、西蒙、天基或同档次品牌冰箱海尔、西门子、容声或同档次品牌门槛石东鹏、斯米克、诺贝尔