XXXX年第三季度上海写字楼物业市场报告_戴德梁行

www.dtz.com1PropertyTimes上海2010年第三季度写字楼租金继续上涨2010年10月11日目录市场概览1经济概览2写字楼市场3商铺市场4工业市场5主要数据6住宅市场7投资市场8定义9联系方式10作者ShaunBrodie华东区研究部主管[e-mail]联系方式纪言迅大中华区研究部主管[e-mail]-Morgan亚太区研究部主管+61(0)[e-mail]全球预测分析部主管+44(0)[e-mail]全球研究部主管+44(2)[e-mail]2010年第3季度，全市甲级写字楼的成交租金为每天每平方米7.02元（US$1.03）。本季度全市甲级写字楼平均空臵率达到11.33%，环比下跌0.8个百分点，同比下跌2.86个百分点。短期内，我们维持原来的预期：写字楼空臵率下跌，租金小幅上扬（图一）。本季度在我们所选的五个商圈中，商铺的整体平均租金环比上升了1.65%，为每天每平方米52.97元（US$7.79）；整体平均入住率为93.57%，环比上升2.78个百分点。工业地产本季度租金保持稳定。全市工业整体租金为每月每平方米44.89元（US$6.60），与上季度基本持平。空臵率出现小幅下调，由上季度的8.16%下降到8.04%。8月，上海高档公寓平均成交价格为52,602元（US$7,736），相比五月下跌了17.5%。别墅交易价格下跌了11.8%，为每平方米49,135元（US$7,226）。在租赁市场上，本季度酒店服务式公寓的租金环比上季度上涨了8.8%，为每月每平方米266.0元（US$39.1）。图一DTZ写字楼指数(2007年-2014年预测)60708090100110120130写字楼租金写字楼售价指数(2007年第一季度=100)资料来源:DTZ戴德梁行研究部经济概览www.dtz.com22010年第2季度，上海全市地区生产总值7,980亿元（US$1,174亿），比上年同期增长12.7%。第2季度城市居民人均可支配收入为16,360元（US$2,406），同比增长9.3%（表一）。2010年1月至7月，本市规模以上工业总产值为16,451亿元（US$2,419亿），同比增长28.1%。2010年1月至7月，上海市房地产开发投资1,048亿元（US$154亿），同比增长34.9%；其中，写字楼开发投资额同比仅增长19.8%，而住宅和商业营业用房投资额同比增长均超过42%。2010年7月，本市居民消费价格总水平比去年同月上涨3.3%。1月至7月，本市居民消费价格总水平比去年同期上涨3.5%（表一）。同期社会消费品零售总额稳定增长至3,427亿元（US$504亿），同比增长17.6%。2010年7月份，本市外资实际到位金额9.16亿美元，比去年同月增长0.66%。1月至7月，本市累计实际利用外资为62.87亿美元，比上年同期增长3.59%（表一）。表一经济指标指标时期单位数值比去年同期增长(%)地区生产总值第二季亿人民币7,98012.7规模以上工业总产值前七月亿人民币16,45128.1人均可支配收入第二季人民币16,3609.3实际利用外资前七月亿美元62.873.59房地产开发投资前七月亿人民币1,04834.9消费物价指数7月-103.33.3资料来源:上海统计局写字楼市场www.dtz.com3本季度，上海市甲级写字楼市场无新增项目完工上市，因此上海市甲级写字楼市场维持4,278,024平方米的存量。全市甲级写字楼租金的成交价格在2010年第3季度为每天每平方米7.02元（US$1.03）（表二）。与上季度每天每平方米6.8元（US$1.0）的交易租金相比，环比上涨3.24%；与2009年第3季度相比，同比下跌8.96%。本季度全市平均空臵率达到11.33%（表二），环比下跌0.8个百分点，同比下跌2.86个百分点。在写字楼租赁方面，有三方面的因素将影响市场需求：首先，调研显示上海市2010年第4季度就业市场需求强劲，雇佣前景指数将增长至39%，环比增加13个百分点，同比增加32个百分点；其次，上海市企业景气指数持续上升，2010年第2季度已增长至136.7；第三，2010年1月至7月，全市外商直接投资实际到位金额增幅连续7个月保持正增长。这些指标让我们对写字楼市场需求保持乐观态度（图二）。2010年1月至7月，上海市写字楼开发投资额124.3亿元（US$18.3亿），同比上涨19.8%。在上海市销售型写字楼市场方面，2010年1月至8月，累计成交量92.2万平方米，同比下跌9.2%；累计供应量156.4万平方米，同比上涨60%；销售型市场供求失衡加剧。短期内我们维持原来的预期：甲级写字楼市场空臵率下跌，租金上扬（图三）。值得注意的是2011年上半年，预计有超过60万平方米的新增供应集中入市，将导致甲级写字楼市场的空臵率陡然增加。市场活动上海银行在静安区的1788国际中心，租赁3,300平方米的办公面积。康宁在静安区的会德丰广场，租赁3,000平方米的办公面积。AMS公司在闸北区的宝矿洲际中心，租赁2,500平方米的办公面积。RCS公司在徐汇区的上海环贸广场，租赁2,400平方米的办公面积。表二甲级写字楼市场数据区域总存量(平方米)空臵率(%)租金(人民币/平方米/天)租金季度变化(%)浦东1,582,77011.597.075.21虹口33,0001569.09黄浦498,1476.76.85-1.01卢湾392,3566.377.63-0.26闸北111,286514.50.00静安580,47515.638.310.73长宁642,2878.325.572.77徐汇437,7037.17.5310.41总计4,278,02411.337.023.24注释：自2010年二季度起，为更好反映当前市场，重新调整甲级写字楼数据库；资料来源:DTZ戴德梁行研究部图二DTZ写字楼指数(2007年-2014年预测)60708090100110120130写字楼租金写字楼售价指数(2007年第一季度=100)资料来源:DTZ戴德梁行研究部图三甲级写字楼的新增供应、吸纳量和空臵率(2003年-2011年预测)02468101214161801002003004005006007008009001,00020032004200520062007200820092010F2011F新供应吸纳量空置率建筑面积，千平方米空置率(%)资料来源:DTZ戴德梁行研究部商铺市场www.dtz.com4与上一季度的大量新增供应相比，这三个月上海的商铺市场表现相对平静。豫城时尚和外滩27号（以前的怡和洋行）的开业为商铺总量分别增加了36,000平方米和14,627平方米的新增供应。但在我们选定的五个商圈中未出现了新增供应，因此本季度的总存量保持在1,903,202平方米（表三）。费尔蒙和平饭店于7月28日重新开业，将有利于南京西路的零售业绩的增长。在下一季度，洛克〃外滩源一期的逐步开业会把外滩从一个传统的旅游观光点转变成上海又一个奢侈品商业圈。豫城时尚的开业也为传统的豫园周边带来变革。豫城时尚是该区域中首个时尚购物中心。玛莎百货（Marks&Spencer）和飒拉（Zara）分别在豫城时尚中占据了主要地位。我们预计下季度可能会有四个商业项目上市。其中两个位于我们选定的五个商圈中（表四）。这两个商业项目将会给市场带来大约48,000平方米的新增供应。在我们选定的五个商圈中，所有商圈的租金本季度都维持上涨趋势（图四）。南京西路的平均租金环比上升了2.51%。徐家汇商圈保持其上一季度的租金水平。整体来说，本季度的整体平均租金环比上升了1.65%，为每天每平方米52.79元(US$7.76)（表三）。本季度在我们选定的五个商圈中，商铺整体平均入住率环比有所上升。商铺整体平均入住率为93.57%，环比上升了2.78个百分点。上海世博会将在10月底落下帷幕，末班车效应无疑将带来巨大的客流量，而且十月长假更是为上海的零售业推波助澜。预计上海商铺的租金收入也会在黄金十月大幅提升达到一个顶峰，之后随着世博会的结束而回落。从本季度的市场调查来看，很多在建项目处于工程进度缓慢的状态，预计第四季度或明年上半年会有大量新增供应入市，从而大幅拉升市场的空臵率。市场活动上海银行在1788国际中心租用了1,000平方米的营业面积。劳力士（Rolex）在外滩27号租用1,000平方米左右的底层商铺。表三高端商铺市场数据总存量(平方米)新增供应(平方米)租金(人民币/平方米/天)租金季度变化(%)陆家嘴746,056038.40.75南京东路360,128054.62.51淮海中路368,792044.71.85南京西路285,895077.31.64徐家汇245,000066.00.00总计1,903,202052.971.65资料来源:DTZ戴德梁行研究部图四DTZ商铺租金指数(2006年第一季至2010年第三季)8085909510010511011520062007200820092010指数(2006年第一季=100)资料来源:DTZ戴德梁行研究部表四部分商铺未来供应商圈部分项目预测上市时间南京西路越洋广场Q42010南京西路1788国际中心Q42010资料来源:DTZ戴德梁行研究部工业市场www.dtz.com5今年第3季度，上海工业地产市场租金水平保持平稳，空臵率较上季度有所下降（图五）。虽然目前金融危机的影响并不能说已经完全消除，但现状表明国际市场对中国产业投资的信心正在逐步恢复，并且随着人民币升值的预期加强，预计这样的投资在未来几个季度中会进一步加强。本季度全市主要工业园区总体新增供应量达到12万平方米，环比上季度有33%的缩减（表五）。在这些新增供应中，研发办公物业达到了6万平方米，而仓储和厂房分别为2.5万平方米和3.5万平方米。由于市场逐步向好，空臵率水平也进一步下降。本季度市场平均空臵率从上季度的8.16%下降到了8.04%，基本与第1季度持平（表五）。而随着这样的信心的逐步增强，我们预计未来几个季度的空臵率仍然会维持稳中下跌的态势。本季度上海市工业物业的总体租金水平保持平稳。从细分物业来看，厂房的租金仍然保持稳定，而仓库的平均租金水平略有下调，这主要是由于个别地区的物流地产市场由之前以政府及国际物流投资基金为主导的形势发生了改变，一些小业主介入该市场，形成了竞争格局，导致平均租金略有降低；但随着需求的持续增强，未来该区域的仓库租金预计将仍可恢复至原有水平甚至略有上涨（图六）。此外，研发办公楼的平均租金也依然保持稳定增长趋势，这主要得益于研发机构及市中心外迁办公的需求增加，预计这一趋势在短期仍将保持。市场活动日本天田株式会社落户青浦工业园区。德国永恒力叉车股份公司落户青浦工业园区。吉利沃尔沃入驻嘉定工业区。卡内基中国总部基地落户南汇园区。正泰新能源项目落户南汇园区。和芯星通落户漕河泾开发区浦江高科技园。表五工业市场数据总存量(平方米)空臵率(%)租金(人民币/平方米/月)研发办公楼3,041,23910.0388.72仓库945,2754.9036.36厂房8,920,4507.6930.93总计12,906,9648.0444.89资料来源:DTZ戴德梁行工业部图五DTZ工业租金指数(1998年第一季至2010年第三季)808590951001051101998199920002001200220032004200520062007200820092010指数(2006年第一季=100)资料来源:DTZ戴德梁行工业部图六2010年第三季工