物业经营管理-11、12

第11章零售商业物业经营管理第一节零售商业物业及其分类第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。零售商业物业的范围相当广泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国二、零售商业物业的发展简史(一)国外零售商业物业的发展关于百货商店(D印artmentStore)的产生时间，西方学者有不同的看法。有人认为，随着工业的发展和村镇发展成为城市，普通商店逐渐增加所经营商品的花色、品种、规格，逐渐发展成为百货商店。美国管理学家彼得·德鲁克认为，百货商店最早于公元1600年左右产生在日本。日本三井家族的第一个成员在东京创办世界上第一家百货商店。但是，西方学者普遍认为百货商店最早在1852年产生于法国，当时在法国首都巴黎，有一位名叫A·布西哥的人，开办了一座“邦·马尔谢”(Bonmarche)商店，这是世界商业史上第一个实行新经营方法的百货商店。而最早的现代购物中心(ShoppingCenter)建成于美国(二)国内零售商业的发展虽然百货商店在1900年即在我国出现，但在我国获得长足的发展是在1949年新中国成立之后。建国后我国政府兴建的第一座百货商店是北京市百货大楼改革开放使我国零售商业发生了巨大变化。全国大中城市自上世纪80年代后掀起了一次又一次的新建或改建百货店的高潮。20世纪80年代中期，全国年销售额超过1亿元的百货商店、商城或商厦已超过200多家三、零售商业物业经营管理的内容零售商业物业的经营管理工作，主要分为六个模块。1．招商及承租户组合2．零售技术3．物业维护4．营销5．保险及风险管理6．财务管理四、零售商业物业经营管理的类型按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为策略与运行管理、现场管理这两个层次。(一)策略与运行管理(二)现场管理第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理一、选址与规划零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素。二、经营与运作零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论。零售商业物业的租赁管理一、租户选择在选择零售商业物业的租户时，物业管理企业要对许多因素进行权衡。(一)声誉声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估(二)财务能力除了租户的声誉外，物业管理企业还要认真分析可能租户的财务状况(三)租户组合与位置分配一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。以一个大型百货公司为主要租户的购物中心将以其商品品种齐全、货真价实吸引购物者，以仓储商店或折扣百货商店为主要租户的商场将吸引那些想买便宜货的消费者。主要租户的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。(四)租户需要的服务二、租金确定与调整(一)基础租金基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。(二)百分比租金当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果(三)代收代缴费用和净租约像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付(四)租金的调整三、租约制定1.关于每一独立承租单元的用途2．限制经营内容相似的租户3．限制租户在一定地域范围内重复设店4．营业时间5．公用面积的维护6．广告、标志和图形7．折让优惠8．其他条款第四节零售商业物业的现场管理一、策略与计划零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。(一)现场管理策略1．经营策略经营策略主要包括：(1)树立品牌形象，参与市场竞争(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟(3)必要的经济回报2．管理策略(1)管理模式，即物业管理企业采用什么样的模式对项目进行管理，是成立子公司、分公司，还是项目部或者管理中心等，不同形式具有不同的管理意义(2)管理承诺，即物业管理企业对委托方进行哪些承诺，关键是内容和深度。(3)管理期限。管理年限并非越长越好，而是要因项目而异，其长短可以从一个侧面反映出物业管理企业的管理思路(二)现场管理计划完善的零售商业物业现场管理计划应当包括：机构设置和人员编制、费用测算和依据、服务内容和服务标准、工作流程和规章制度等五部分。二、管理范围(一)现场管理的基本范围和内容(二)需要特别界定的区域三、管理目标现场管理的目标是为租户的经营活动提供安全、有序和舒适的场所，为实现租户的经营目标和整个物业的收益目标而服务第五节风险与安全管理一、零售商业物业管理的风险及其防护(一)风险种类及特点1．管理模式风险2．产权与管理权相分离风险投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有以下三种：(1)完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份；(2)将大部分产权出售，成为小股东；(3)全部出售套现3．管理范围不确定风险4．垫款风险5．突发事件风险(二)风险防护1．建立风险防范机制2．把握重要环节二、零售商业物业管理中的安全管理零售商业物业管理中的安全管理，可以细分为防火安全、治安保卫、劳动安全、媒体风险防范安全等方面。(一)防火安全(二)治安保卫(三)劳动安全(四)媒体风险防范零售商业物业管理案例这是一个典型的零售商业物业管理失败的案例，是一个真实的故事。A商厦是一座豪华商厦，位于北京著名的商业区中央，占地3389mz，建筑面积20700mz(地上五层，地下一层)，车库面积为4610mz(地下二层至地下四层)。（C）是零售商业物业经营管理的核心内容.A．现场管理B．代收代缴C．策略与运行管理D．引入主力店零售商业物业成功的现场管理主要取决于（BCD）A．严密的组织架构B．正确的经营管理策略C．有针对性的管理方案设计D．精确的费用测算E．严格的规章制度要想降低风险，以下零售商业物业管理模式中，最好的方式是（A）A．成立子公司B．成立分公司C．组建管理中心D．组建项目部零售商业物业管理中租赁管理主要包括（BDE）三个工作内容。A．租户管理B．租约制定C．续租管理D．租金确定与调整E．租户选择第十二章物业经营管理的未来发展1节房地产组合投资管理一、房地产组合投资管理的概念(一)组合投资管理管理是指对一个经济单位所拥有的资源——人力资源、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制，实现预定目标的行为过程。组合投资管理是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法(二)房地产组合投资管理房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合。虽然投资组合可以只包括一种资产，但人们通常认为投资组合是不同类型资产的混合。房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。二、组合投资管理的内容与步骤组合投资管理工作包括如下五个步骤(一)制订投资方针和政策(二)投资分析(三)构建投资组合(四)投资组合的调整(五)投资组合绩效评估大型企业物业资产管理一、企业物业资产及其管理(一)企业物业资产企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。(二)企业物业资产管理二、大型企业物业资产管理大型企业物业资产管理包括如下内容：(一)编制企业物业资产清单(二)设定管理目标(三)控制成本(四)适时处置资产并获得收入(五)进行多样化的物业投资(六)结合企业主营业务选择物业占用形式(七)建立合理的物业资产管理机构(八)明确物业管理师的责任(九)审慎选择物业资产管理顾问设施管理一、基本概念设施管理概念的内涵很丰富。Becker(1990)认为设施管理只应关心建筑、家具和设备等“硬件”。在后来的定义中，设施管理包括对人、生产过程、环境、健康和安全等“软件”的关心(Alexander，1999；Then，1999)。还有些定义则把物业设施管理的领域扩展到包括设计、建造、运营等的物业生命周期的层次上按照国际设施管理协会(1FMA)和美国国会图书馆的定义，设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。二、设施经理与设施管理的主要内容(一)设施经理(二)设施管理涉及的主要问题(三)生命周期成本与设施管理(四)全面质量管理在设施管理中的应用三、设施管理在我国的发展现状我国的物业设施管理同国外比较，还相当滞后。这主要表现在：第一是观念上的落后第二是服务的对象不明第三是国内物业设施管理的技术含量不高第四是人才严重匮乏四、设施管理的发展不良物业资产管理(一)不良资产不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容：(1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。(2)以存货形式表现的不良资产(3)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。(4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产(5)以无形资产形式表现的不良资产(6)以开办费、待摊费用表现的不良资产。(7)因其他原因形成的不良资产(二)不良物业资产作为不良资产的组成部分之一，本节述及的不良物业资产也有多种表现形式。具体包括：(1)房地产不良贷款；(2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产；(3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物；(4)其他单位委托处置的房地产不良资产二、不良物业资产形成的原因及过程1．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因2．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器3．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因三、不良物业资产处置的目标和原则(一)不良物业资产处置的目标不良物业资产处置有多重目标。如美国为解决储贷机构的不良资产，成立了重组信托公司(RTC)，其目标有三：一是在清理破产储贷机构资产的过程中，争取最高的净现值回报；二是尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响；三是尽量增加对中低收入者的住房供应量。(二)不良物业资产处置的原则首先，要始终围绕项目开展工作其次，要先易后难、先大后小再次，要充分利用各种技术方法。对不同的不良资产要有针对性地采用不同的技术方法，注重方法的创新性和适应性。最后，要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。从国际经验来看，要处理巨额不良资产，必须借助国内国际的专业公司，依靠国内外市场，吸引众多的投资者。四、不良物业资产管理(一)不良物业资产评估由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。这里，房地产价格分为两个层面：一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为接收价格；二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，