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物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun1财务管理与绩效评价华东师范大学东方房地产学院谢福泉物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun2第一节财务管理概述•一、财务管理对象–财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。–企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理,企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun3第一节财务管理概述–(一)企业财务活动•企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动,包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。•企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一,包括固定资产和流动资产,流动负债、长期负债和所有者权益;动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun4第一节财务管理概述•(二)企业财务关系–1、企业同其所有者之间的财务关系。–2、企业同其债权人之间的财务关系。–3、企业同其债务人之间的财务关系。–4、企业内部各单位之间的财务关系。–5、企业同职工之间的财务关系。–6、企业同国家机关之间的财务关系。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun5第一节财务管理概述•二、财务管理目标–财务管理目标又称理财目标,是指企业进行财务活动所要达到的目的,是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun6第一节财务管理概述–(一)财务管理总体目标•1、利润最大化•2、资本利润率最大化或每股利润最大化•3、企业价值最大化或股东财富最大化物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun7第一节财务管理概述–(二)财务管理具体目标•1、筹资管理目标–在满足物业经营管理所需资金的前提下,以较低的筹资成本和较小的筹资风险,获取同样多的资金(或较多的资金)。•2、投资管理目标–以较低的投资风险与投资投放和使用,获取同样多(或较多)的投资收益,也就是取得投资效益的最大化。•3、利润分配管理目标–在企业进行利润分配时,正确处理企业相互利益主体之间的经济利益,合理确定利润的留存比例以及分配形式,以提高企业的潜在收益能力,从而提高企业的总价值。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun8第一节财务管理概述•三、财务管理的内容–财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些方面的工作。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun9第一节财务管理概述–(一)筹资决策•筹资决策是指物业管理企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。•包括如下内容:–预测企业资金需要的数量;–确定筹资规模和筹资时机;–确定筹集资金的来源与比例;–研究或评价最佳的筹资方式;–确定资本成本,分析财务风险,优化资本结构;–研究资本结构的弹性及调整方法。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun10第一节财务管理概述–(二)投资决策•投资决策,是指企业筹得资金之后,在确定投资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面的决策,以便取得最佳的投资收益。•物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间接投资两种类型。–直接投资是指把资金直接投放于物业经营管理服务中去,以便获取利润。–间接投资又称证券投资,是指把资金投放于金融性资产,以便获取股利或者利息收人的投资。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun11第一节财务管理概述–(三)利润分配决策•利润分配决策是指企业用利润给股东发放股息和作为留存利润等方面进行分配的政策选择,也就是考虑企业的利润怎样进行分配,既能提高企业的即期市场价值和财务的稳定性与安全性,又能使企业的未来收入和利润不断增加,从而使企业的市场价值不断上升。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun12第一节财务管理概述•包括:–利润分配与留存利润的关系;–利润分配政策及其影响因素,如未来企业的投资机会、各种资金来源及其成本、股东对当期收人和未来收入的相对偏好等;–利润分配的时间和方式;–股票股息及股票回购问题。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun13第一节财务管理概述•四、财务管理的手段–实现企业理财手段与方法以网络财务为主,并将网络财务融人到企业资源规划(ERP)系统中。–网络财务是以互联网INTRENET、内部网INTRANET以及电子商务为背景的在线理财活动。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun14第二节财务报告分析•一、财务报告的构成与内容–企业财务报告又称财务会计报告,是以企业的日常核算资料为依据,以表格为主要形式,反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件,是企业经营管理水平的综合反映。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun15第二节财务报告分析–(一)会计报表部分•会计报表又称财务报表,是在日常会计核算的基础上,按照一定的指标体系,总括地反映物业管理企业在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件,是物业管理企业的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun16第二节财务报告分析•1、主表–主表即企业在会计期末编制的主要会计报表,包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。–(1)资产负债表。资产负债表是反映物业管理企业在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的财务报表,是企业的基本会计报表之一。–(2)利润表。利润表又称损益表,是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。它反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本,以及最终形成的损益。–(3)现金流量表。现金流量表是用于提供企业在一定会计期间内经营活动投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun17第二节财务报告分析•2、附表–附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更为详细情况的补充性报表。这些报表包括两类:一类是《企业会计制度》规定的,另一类是企业内部管理需要的。–(1)资产负债表附表»资产减值准备明细表»股东权益增减变动表»应交增值税明细表–(2)利润表附表»利润分配表»分部报告物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun18第二节财务报告分析–(二)文字报告部分•1、会计报表附注–(1)企业基本情况。–(2)不符合基本会计假设的说明。–(3)重要会计政策和会计估计及其变更原因及其对财务状况和经营成果的影响。–(4)或有事项的说明。–(5)资产负债表日后事项的说明。–(6)关联方关系及其交易的说明。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun19第二节财务报告分析–(7)重要资产转让及其出售情况。–(8)企业合并、分立的说明。–(9)重大投资、融资活动。–(10)会计报表中重要项目的明细资料。–(11)合并会计报表的说明。–(12)有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun20第二节财务报告分析•2、财务状况说明书–财务状况说明书是企业对自身的财务状况和经营成果作出的自我评价。–包括:»企业生产经营的基本情况。»利润实现和分配情况。»资金增减和周转情况。»对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun21第二节财务报告分析•二、财务报告分析的概念与形式–(一)财务报告分析的概念与特征•财务报告分析是指以财务报告所反映的各类信息为依据和起点,采用科学的评价标准和适用的分析方法,遵循规范的分析程序,有重点、针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况和经营成果,正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势,为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun22第二节财务报告分析•财务报告分析具有三个特征:–拓展性–判断性–依耐性物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun23第二节财务报告分析–(二)财务报告分析的主要形式•1、内部分析与外部分析–(1)内部分析是指物业管理企业对企业财务状况进行的内部分析。–(2)外部分析是指物业管理企业外部的投资者、债权人及政府部门,根据各自需要或分析目的,对企业的有关情况进行的分析。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun24第二节财务报告分析•2、全面分析与专题分析–全面分析是指对物业管理企业在一定时期的经营管理各方面的情况进行系统、综合、全面的分析和评价。–专题分析是指根据分析主体或分析目的的不同,对企业经营管理过程中某一环节或某一方面存在的突出间题进行分析。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun25第二节财务报告分析•3、财务报表分析与内部报表分析–(1)财务报表分析是财务报告分析的最基本形式。根据报表的种类不同又可分为资产负债表分析、利润表分析和现金流量表分析三种。–(2)内部报表分析是对财务报告分析的必要补充,对内部报表的分析更有利于揭示物业管理企业经营管理中存在的问题或不足。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun26第二节财务报告分析•4、趋势分析、现状分析、潜力分析–(1)趋势分析是指对物业管理企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析,借以评价企业的发展趋势。–(2)现状分析是指对物业管理企业财务活动所析,以评价企业当期的各项经营和财务活动状况。–(3)潜力分析是在趋势分析和现状分析的基础上,结合企业资源变动状况和经营目标,对企业未来发展能力的估价与判断。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun27第二节财务报告分析•三、财务报告分析的主要方法–(一)比率分析法•比率分析法是财务报告分析是基本最重要的方法,它实质上是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来,通过计算比率,反映它们之间的关系,借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。•比率分析法主要包括:–相关指标比率分析法–构成比率分析法–效率比率分析法物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun28第二节财务报告分析–(二)比较分析法•比较分析法是将实际数同特定的各种标准(基数)相比较,从数量上确定其差异,并找出产生差异的原因及其影响程度,为改进物业经营管理提供参考的一种分析方法。•比较分析法中的数据有:–绝对数–相对数物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun29第二节财务报告分析•四、财务报告分析的一般过程–(一)财务报告分析准备阶段•1、明确财务报告分析目的•2、确立财务报告分析标准•3、制定财务报告分析计划•4、搜索整理财务报告分析资料物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun30第二节财务报告分析–(二)财务报告分析实施阶段•1、报告整体分析•2、财务指标分析•3、基本因素分析物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun31第二节财务报告分析–(三)财务报告分析报告阶段•1、得出财务报告分析结论•2、提出可行的措施建议•3、编写财务报告分析报告物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun32第三节物业管理绩效评价•一、物业管理绩效评价的概念与意义–(一)绩效与物业管理绩效•物业管理企业绩效,是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、
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