物业设备管理之给排水部分

《物业设施设备管理指南》第五部分——给排水系统主讲：王寿轩掌握：给排水系统、设施设备管理的要求、程序、标准，从系统、设备设施的基本概念，系统内容和流程；能够顺利的组织项目系统、设备的接管验收，实现平稳交接；组织运行管理，使系统、设备达到安全、高效、合理运行，以满足用户对给排水的需求；采用科学主动的维修保养模式，始终保持系统、设备完好，延长设备的有效使用寿命；根据设备、设施状况，及时组织设备、系统的大、中修和更新改造，以保持物业设备完好、有效。培训学习的基本要求熟悉：给排水系统、设备的基本理论知识，主要设备的工作原理;熟悉相关的法律法规、规范、标准；能在实际工作中灵活应用，做到依法管理，按合同约定服务，规避风险，降低损失。了解：行业新动向和本专业的新技术，以及发展趋势。培训学习的基本要求一、《物业设施设备管理指南》编写的指导思想及发行的意义。1、《指南》的编撰发行是行业发展的需要；2、《指南》可以满足行业专业技术管理的需求。二、《指南》的编写依据1、简要的专业技术基础知识；2、相关的法律、法规、规章和政策性文件；3、行业专业管理需求和物业服务合同的约定；4、相关专业技术规范、标准和规程；5、行业的专业技术管理经验。三、做好给排水专业技术管理必备的条件1、“客户第一、服务至上”的服务意识；2、具备促进行业健康发展的职业操守；3、了解相关的法律、法规和行规，遵守物业服务合同约定；4、掌握相关的专业知识和技术能力。四、《指南的第五部分——给排水系统》的主要内容和掌握要点掌握要点。1、《物业设施设备管理指南》第五部分---给排水系统的主要章节和内容介绍；2、给排水系统各章的主要内容及掌握重点，分别介绍如下，供参考。第十九章给水系统给水系统——是通过管道及辅助设备，按照建筑物和用户的生产、生活和消防的需要，有组织的输送到用水地点的设备系统网络。一、供水系统概述（一）供水系统的任务与目的是将经过净化处理达到标准后的水源通过供水系统送到各用水点，为各类用户提供所需的生活、生产、消防等足够数量和要求的用水。生活供水生产供水消防供水生活热水（二）供水系统分类：根据用途主要有：1、生活供水,主要供给人们：饮用、盥洗、洗涤、沐浴、烹饪；2、生活供水系统由：市政管网、水表、水池、水箱、供水泵、室内、管网组成；3、消防供水系统由：市政管网、水泵接合器、消防水池（箱）、消防加压泵、稳压泵、室内管网与设施组成；4、生产供水系统由：市政管网、水表、水池、水箱、加压泵、室内、管网与设施组成；5、生活热水用户管网系统结构方式分为：开放式、闭合式；开放式——为直通供水，通常为单管系统闭合式——为循环供水，通常为双管循环系统（三）楼宇供水系统的方式，主要介绍：1、管网直供——由市政管网直接供水2、设水源水池、高水箱与水泵加压供水方式——主要用于市政供水压力不能满足用水需求时采用3、设气压供水装置的供水方式——利用气压装置稳定供水压力，不设高水箱4、变频控制供水方式——利用变频泵供水，稳定供水压力5、分区供水方式——在高层楼宇内实施分层供水，即：6层以下由市政管网直接供水，高区由高水箱供水，中区由变频泵供水6、分质供水方式——不同用户、不同用途对水质要求不同时采用7、无负压给水设备：是直接连接到市政给水管网或有压管网上，有效利用原有管网压力达到节能的目的而对市政给水管网或有压管网不产生负压，能稳定或调节流量的给水设备。由水泵、稳流补偿器、真空抑制器、控制柜、控制仪表、管道、阀门等组成。（四）供水系统的构成，由：供水系统引入管水表节点水源水池（箱）供水泵室内管网及附件稳压设备过滤器高水箱配水器和用水器（五）供水压力控制组成：减压器稳压控制高水箱稳压控制变频调速恒压控制气压罐稳压装置电接点压力表供水压力控制（一）供水系统接管验收工作依据：国家、地方法规、规范与标准设备生产厂家使用说明书工程交接文件物业服务合同二、供水系统的接管验收（二）接管验收范围：设备与系统技术资料与合法证书、说明能源底数确认系统调试或运行、维修记录（三）接管验收程序：成立验收小组基础资料验收设施设备验收交接签收资料归档遗留问题处理（四）资料建档：1、原始资料建档，永久保存；2、基础管理资料建立：设备登记卡、设备清单、设备台帐、设备卡等；3、设备使用资料建立：运行记录、巡检记录、事故报告、维修记录、维保计划、维保报告等。（一）管理依据：国家、地方法规、规范、标准设备厂家使用说明书合同三、供水系统运行管理（二）管理内容1、岗位设置与人员配置；2、制定岗位职责，主要是：给排水主管岗位职责、运行工岗位职责；3、制定运行操作规程，包括：水泵操作规程、消防栓泵及系统操作规程、消防喷淋泵及系统操作规程。（三）运行管理要求：1、制定运行管理制度，主要是：供水系统运行管理基本要求、值班制度、交接班制度、水泵房管理制度、水泵管理制度、供水附属设施管理制度、机房出入管理制度；2、拟定突发事件应急预案，包括：以外断水，溢水，跑、漏水，冻水、管道冻裂，水质污染。（四）供水系统节能管理：健全制度，制定能耗计划，数据收集与分析，合理运行，保持设备完好，杜绝跑、冒滴、漏，合理控制供水压力。（一）技术依据：《生活饮用水水质卫生规范》等规范、标准；泵站运行、维护及安全技术标准；设备厂家使用说明书。四、供水系统的维修养护（二）管理职责：工程部经理管理职责、主管管理职责、维修工职责；（三）管理制度：主要是三级保养管理，是：日常保养、一级保养、二级保养；（四）维修保养基本内容，包括：1、水泵的维修养护2、水箱清洗规程3、控制柜维修养护4、管道与阀门养护（五）常见故障处理1、水质污染2、水箱、水池溢水3、漏水检查4、机械、人身事故（一）技术标准：法规、规范、标准设备厂家使用说明书设备设施完好标准及实际情况五、给水系统大中修管理（二）管理要求1、管理目标：确保设备完好、提高设备运行效率、延长设备使用寿命；2、大中修界定：中修：对设备进行局部拆卸、检查、清洗；修复或更换失效的零、部件；重新组装、检测、调整；更换润滑油（脂）；局部除锈、补漆；整体检验、试运行。大修：对设备进行全部拆卸、检查、清洗；有必要时对基础进行调整、校验；修复或更换失效的零、部件；重新组装、检测、调整；更换润滑油（脂）；全部除锈、补漆；整体检验、试运行。（三）大、中修管理制度，包括：计划管理、施工管理、质量管理、合同管理、安全管理、决算管理.（四）工作内容及流程：1、设备现状鉴定2、制定修理计划3、修理实施与施工监管4、质量验收与决算5、资料归档1、供水系统的任务和目的是什么？2、生活供水，主要供给人们做什么？3、消防供水系统是由哪些设施设备组成的？4、楼宇生活热水供水用户管网系统结构方式是？5、住宅小区的供水系统主要由那些设施设备组成？6、楼宇供水的压力控制方式主要有哪些？习题7、供水系统设备接管验收的范围包括？8、供水系统社设备接管验收工作的实施程序是？9、供水运行管理的内容包括？10、变频供水泵开泵程序应该是？11、供水系统运行突发事件处理预案应包括？12、供水设备大中修管理的目标是？习题第二十章中水系统建筑中水系统是以建筑物的冷却水、工艺生产排水、沐浴排水、盥洗排水、洗衣排水和收集的雨水等为水源，经过物理、化学方法的工艺处理，用于厕所冲洗便器、绿化、洗车、道路浇洒、冷却水、建筑施工及水景等的供水系统。”一、中水系统概述（一）建筑中水的用途：中水——主要是城市污水再生利用分类中的城市杂用水类。主要用于：绿化、冲厕、清洗街道、洗车、建筑施工、消防、景观。（二）中水设施，主要包括：预处理设施、主处理设施、后处理设施；（三）中水处理通用工艺：污水收集→预处理（格栅初滤、调节池）→主处理（混凝、沉淀、气浮、爆气、生物处理、二次沉淀、过滤、再处理）→后处理（膜滤、活性炭、消毒）（一）验收依据：有关规范、标准设备厂家使用说明书交工资料物业服务合同二、接管验收（二）验收范围：设备与系统，技术资料与合同、证明，能源底数确认，系统调试或运行、维修记录；（三）验收程序：验收准备→接收资料→验收实施→遗留问题处理（四）管理档案的建立：1、原始档案：交工资料、竣工图、竣工资料、验收报告、厂家提供的资料、调试和试运行报告；2、管理基础档案：设备登记卡、设备清单、设备台帐；3、使用管理档案（表格）：运行记录、巡检记录、事故报告、维修保养计划、维修保养报告、水质检验报告、水箱（池）清洗消毒记录、设备报废报告。（一）技术标准，主要是：国家、地方法规、规范、标准；设备厂家使用说明书；中水处理工艺流程。三、中水系统运行管理（二）运行管理：1、岗位设置2、岗位职责,包括：操作工、化验工3、操作规程，主要是：中水系统操作规程中水系统设备操作规程水质化验检测规程（三）运行管理要求：1、建立规章制度，主要是：运行管理制度运行值班制度机房出入管理制度交接班制度安全管理制度2、突发事件应急预案：同供水系统（四）节能与环保1、节能措施：专人管理制定节能计划推广新工艺合理运行能源统计、分析保持设备完好（一）技术依据：国家、地方法规、规范、标准设备厂家使用说明书中水处理工艺流程四、中水系统维修保养（二）维修保养要求1、管理目标：保障设备安全、正常运行，设备完好率达到95%以上；2、管理制度：三级保养：日常保养、一级保养、二级保养；3、养护内容，包括：格栅、水泵、调节池、曝气设施、鼓风设施、沉淀池、消毒机、过滤器、毛发聚集器、管道、阀门与附件；4、工作流程：编制计划→计划准备→计划实施→检查、监督→验收、试运行→资料归档（一）技术依据：国家地方有关规程、标准设备厂家使用说明书处理工艺技术物业服务合同五、设施、设备大中修（二）管理要求：1、管理目标：延长设备使用寿命，保障设备周期完好率2、大中修界定：中修：对设备进行局部拆卸、检查、清洗修复或更换失效的零、部件重新组装、检测、调整更换润滑油（脂）局部除锈、补漆整体检验、试运行大修：对设备进行全部拆卸、检查、清洗;有必要时对基础进行调整、校验修复或更换失效的零、部件重新组装、检测、调整更换润滑油（脂）全部除锈、补漆整体检验、试运行（三）大、中修管理制度，包括：计划管理施工管理质量管理合同管理安全管理决算管理（四）工作内容及流程：1、设备现状鉴定2、制定修理计划3、修理实施与施工监管4、质量验收与决算5、资料归档（五）节能环保节能措施：专人管理，制定节能计划，推广新工艺，合理技术改造，能源统计、分析。习题:1、建筑中水的用途包括？其原水主要是什么？2、中水系统主要包括那些设施设备？3、中水处理的通用工艺及其组成。4、中水系统接管验收的工作依据是什么？5、中水系统接管验收的范围包括？6、中水系统运行管理中操作岗位的岗位职责包括？7、中水系统设备的三级保养包括？第二十一章排水系统排水系统：是指通过管道及附属设备，把屋面雨水及生产和生活过程所产生的污水、废水及时排放出去的设备系统网络。它分为污、废水和雨水两大系统；又分为建筑物及室内和室外庭院两大部分。其中主要涉及到室内排水管道、通气管、清通设备、抽升设备、屋面排水沟、落水斗、落水管、室外管道、检查井和化粪池等。一、排水系统概述1、排水系统：是指用来排除污废水和雨雪水的设备系统。2、排水系统分类：生活排水、生产排水、雨水排水；3、排水体系分为：合流制、分流制；4、建筑区内排水系统构成：生活（生产）废、污水排水系统由：卫生器具（受水器）→室内管道→室外管网→化粪池（污水池经处理）→市政管网等构成；雨水排水系统由：屋面排水设施→建筑物落水管→雨水窨井→室外管网→市政雨水管网构成。二、排水系统接管验收（一）工作依据：国家、地方法规、规范、标准竣工图竣工资料合同（二）验收范围：竣工资料管网与设施市政接口配套设备（三）验收程序：成