物业设施设备管理培训PPT

成都市物业服务项目经理物业设施设备管理(2015年)•从公共建筑的设计、投入看维护•从生存环境、人肇看维护•从事故看设备设施维护与管理•从物业管理的特种设备外包看维护•维修管理的发展简介•日常维护•房屋附属设备管理的基本内容内容提要从公共建筑的设计、投入与维护沙滩排球07年8月12日竣工棒球场是五棵松体育馆的一部分。奥运会结束后，整个五棵松文化体育中心将成为满足北京市西部社区居民商业、文化、体育、休闲需要的重要场所。08年12月31日，五棵松棒球场开始拆除工作。鸟巢才5年----建鸟巢耗资4.8亿美元，设计容纳9.1万名观众，每年养护费需不低于1100万美元。随时赌酝酿新运营方案鸟巢整体投资和利息加上运营费用总计5.77亿美元（36亿元），在情况不变条件下，收回成本至少要35--40年，每年至少有3000万美元利润才能维持平衡，仅靠门票是不行的。关乎？？？水立方耗资2.025亿美元（13亿元）建成。2010年得到150万美元政府补贴后才勉强不赔。2011年亏损1100多万元。（该年平均每月成本高达827万。其中，每年的能耗、场馆维护和劳动力成本共计5756.32万元，占总支出比重的58%）。2012年共接待游客215万人次，全年收入达1亿元左右，总体上基本维持了收支的平衡。2013年进入亏本期------2012伦敦奥运容纳8万人缩小为2.5万人的运动场结束拆除，只剩下25000个固定座位，成为一作中型社区体育场。场地除了北边是陆地，其他三面是环水，被戏称体育场岛。新国立竞技场容纳8万人伊拉克籍女建筑师扎哈・哈蒂德ZahaHadidArchitects全球接近200个国家支持日本奥运2020年东京奥运会，37场馆、4554亿日元预算一举公开：仅为崛起的天朝的十三分之一！各国体育设施的免费利用国际上通常在奥运会后，体育设施都公开免费利用（参观不要门票，使用没有场地使用费哦！）。2007年2月12日沈阳五里河体育场从生存环境、人肇看维护目前大陆建筑工程渗漏率高达80%•70%以上的公用、民用建筑物事故来自屋面和外墙渗漏，特别是剧场、体育场馆等大型公共设施，80%以上都出现过渗漏事故。•80%以上的地铁、隧道及市政工程都曾出现因混凝土开裂而导致的工程渗漏事故。渗漏意味着什么？混凝土结构存在酥松、孔洞、贯通裂缝等。在水、气等的侵蚀下，缺陷会扩大，导致钢筋銹蚀、混凝土劣化等系列问题，损伤结构，引发形态改变，危害建筑安全。建筑渗漏的原因材料占30%，设计占20%，施工占40%，管理占10%。建筑防水工程平均造价约占建筑工程总造价的8%，日本为10%。大陆最高3%，基本上的楼盘的防水投入连1%都不到。再加之分包压价和滥用假劣材料------5年的保修期意义不大，住宅交付使用的前几年不是品质问题的高发期。有个人不得不为往后的65年买单，“你懂得”哈！。国内特色深圳中海阅景花园2014年5月中旬广、深、南宁等城市都成了一片泽国很多小区和私家车也淹没在水里江西赣州北宋排水系统----福寿沟一个连下水道都修不好的城市，永远进入不了上行道，当整个国家都修不好下水道，就该知道民意为什么天天在内涝。----胡紫薇有毒北马从事故看设备设施维护与管理楼宇防雷保护简介1、布线要求智能建筑多为钢筋混凝土结构，在建筑设计时外部防雷装置——接闪器、引下线、接地装置均已完成。特别需注意：如利用建筑物基础钢筋作为共用接地系统时，应按GB50057-94中第6.1.4条要求“在一些合适的地方预埋等电位连接板”供布线等电位连接使用。楼宇防雷保护简介2、布线和位置当电流流过铁质框架或者钢筋混凝土结构时，电流主要流向外部导体，甚至当雷击建筑物顶部中心时，流经外导体的电流仍然占主要部分，比流经邻近的内部导体的电流大得多。由于流经内部导体的冲击电流相对较小，因此建筑物内部中央的电磁场也相对较弱，设备与线路，应尽量集中在建筑物中部。电缆线以及地线的布放尽量避免紧靠建筑物主柱或横梁，特别非屏蔽的接地线的布放更要避开。金属管（线槽、桥架）首尾两端或中间段应做多点接地。光缆的金属外护套如铝带、加强构件如钢丝和架空金属吊线都必须接地。电涌保护器必须能承受预期通过它们的雷电流。十三年前的８月１４日多伦多大停电10余万人受到停电影响20120629夏季热风暴袭击了美国中部数百万户家庭断电•高温热浪—电梯、避暑休息的公共场所空调关闭。•冰箱发出异味；电炉没法煮饭。•打电话寻求帮助，却发现手机已接近0电状态。•麦当劳已人满为患，等待驶进麦当劳的车子排队排到了高速公路上。•路上的红绿灯失灵。•加油站因停电而无法供油。商店停止营业。停电会造成巨大社会问题如果数百万人将面临无油可加，无车可开，食品短缺、外加酷热煎熬，交通灯全熄。人人疯狂般到处找仍在营业的加油站、麦当劳……恐慌即到。120718成都富丽东方小区成都府河星城连续停电三天，物管却不闻不问业主130809堵路2013年8月9日朝阳公园一喷水池漏电两小狗与救狗彭先生被电死2013年8月16日南岸区世纪阳光23岁的谭俊为救小女孩不幸遇难泳池开池前，工作人员应对水泵、照明灯、淋浴等带电的设施设备进行检测。检测出设施的接地电阻低于0.5欧姆，则有可能漏电。不过，水泵漏电是线路直接短路，则可能达到220伏。通过人体的电流达到50毫安（电压约40伏）就可能危及生命。空开在漏电达到30伏就会自动跳闸，且不会对人有影响。130502日下午3点50分，西安名流水晶宫一业主反映30层大厦有臭蛋味，管理处即关然气总阀，并通知然气公司。15分钟后的4：05，21楼一住户家发生爆炸。隔壁一小区的高层居民，站在阳台上向楼下的人员传递被困人员的消息。陆续有20多名被困居民跑出大厦，其中大多是老人和儿童-----物业最垃圾！说物业在院子里喊话，我们小区是高层，站在中间那个小院子喊话上面的能听见吗？没有扩音器，也没有挨家挨户通知------•北京4井盖被炸飞•20130406•2012年，美国有230万个马桶被召回菲特131006--07在余姚从物业管理的特种设备外包看维护9月14日傍晚厦门华侨大学厦门校区共分八大类锅炉、压力容器(含气瓶)、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场(厂)内专用机动车辆等八大类设备国家质检总局《电梯使用管理与维护保养规则》半月保、季度保、半年保以及年度保，每年对一部电梯至少要维保24次。半月保：包括机房、滑轮间环境以及限速器各销轴部位等至少28个维保项目。电梯安全出问题维保不到位占60~70%•一部电梯的保养，5层楼的，最少要30分钟；10层楼的，要45分钟以上（不包括交通往返时间）。•有公司承担千部电梯维修业务，但维保人员却不到10人，平均每人每天要保养10部以上的电梯------安全技术档案应当包括以下内容：（一）特种设备的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维保说明、监督检验证明等相关技术资料和文件；（二）定期检验和定期自行检查记录；（三）日常使用状况记录；（四）特种设备及其附属仪器仪表的维保记录；（五）特种设备的运行故障和事故记录。维修管理的发展简史上世纪30年代到40年代的设备设计简单，所需技术为清洁、润滑及日常检修等简单的技术。50年代到70年代，演变成为机器化程度高的设备，设备数量多，所需使用技术为定期大修、使用工作计划及控制系统。到80年代至2011年，已成为复杂性高、价值性昂贵的设备，而使用的技术如故障模式和影响分析、可靠性和维修性设计、状态监测、危害分析、专家系统、技术的多重化及合作等。因传统作业方式多仰赖人力，无法有效提升服务质量，故物业管理公司迫切需要采用先进技术來提高管理质量与效率，以强化竞争力。物业设备设施管理是指物企的工程管理人员通过熟悉和掌握设备设施的原理性能，对其进行正确的使用、保养与维修，使之保持最佳运行状态，从而为业主/使用人提供一个舒适、安全的环境。房屋附属设备的构成与分类1、给水设备2、排水设备3、热水供应设备4、消防设备5、卫生厨房设备6、供暖、供冷、通风设备7、燃气设备8、电气工程设备1、供电照明设备2、弱电设备3、电梯设备4、防雷装置给排水系统四川省地方标准《房屋及其附属设施设备维修项目分类》•按维修项目的对象不同，分为共用部位和共用设施设备；•按维修状态的不同，分为维修、更新和改造。共用部位•共用部位：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备•共用设施设备：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井非经营性车场车库公益性文体设施共用设施设备使用的房屋等。房屋共用附属设备维修类型维修的分类设备更新和技术改造•大修工程：全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，恢复原有性能更换率超过30％。•中修工程：正常和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量不合格零部件，更换率10％～30％。•零星维修保养工程：日常的保养、检修及为排除故障进行的局部修理。设施设备损耗率与事故率我们的日常维护共有設施管理不同阶段与经验•早期介入阶段----意见与建议•承接查验阶段----专业与负责•前期运行磨合阶段----质保\制度\规程\计划与强制维养\备件\档案\安全管理•常规管理阶段----计划性检测\能耗分析\防腐除锈\中大修更新改造早期介入早期介入/前期运行一只闪了尿筋的狗常规管理共用设施设备管理选择技术发展，共用设施设备的技术含量、复杂化程度也越来越高，对物企的管理提出了更高的要求。物企要进行综合的评估，选择和确定适合本企业特点的管理维护方式。目前常见的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。项目外包分析(1)我们的管理规模；所管设施设备的复杂程度/数量情况；设施设备的生产年代、技术先进程度；(2)政府对此类设施设备系统管理的技术/标准要求；(3)自行管理此类设施设备的技术难度/资质/风险大小；(4)生产厂家的技术服务情况，包括维修网点的分布/服务及时性/技术垄断程度等；(5)市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求情况/平均工资水平；(6)能提供服务的专业机构之成熟度，包括从业机构数量情况/技术水平/服务价格/业务规模/企业信誉/经济实力等。对承包方评估如果外包管理模式，通常要从以下几个方面对承包方进行评估：(1)企业品牌状况；(2)企业规模；(3)资信信誉；(4)技术能力(是否具备相关许可、技术资质证书等)；(5)企业质量保证能力(是否有质量保证体系)；(6)管理维护计划、标准；(7)预算价格、付款方式。评估时应注意•选多家单位进行综合价格比较；•同等条件下原承包方优先；•不以价格为惟一选择标准；•评估参与人与承包方有特殊关系时应予回避；•根据分包项目的内容，选择采取资料审核、现场考察、分项评分、逐级审核、评估会议等方式对承包方进行评估。外包管理合同的签署和外包控制订立外包管理合同应注意的事项(1)在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。(2)在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷。(3)应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。(4)委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。合同实施应注意的问题(1)建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施。(2)建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。(3)建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。(4)定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。房屋附属设备管理的基本内容•日常使用•季节性使用•紧急情况使用1使用管理2维修养护管理3安全管理4技术档案管理设备设施管理的内容1、使用管理根据使用时间的不同分类日常使用设备：给排水、供电燃气、电梯紧急使用设备：消防、自动报警设备季节使用设备：供暖、供冷设备2、制定使用管理制度：接管验收、