物业设施设备管理基础培训

第一部分物业设施设备管理基础第1章物业设施设备管理1.1物业设施设备管理概述1.1.1物业设施设备1、物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施、设备、以及相关的场地。2、物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合用约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护的物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。3、物业设施设备：是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。4、物业设施设备分类，主要分为：(1)强电系统;(2)电梯升降系统;(3)空调系统;(4)给排水系统;(5)消防系统;(6)弱电系统;(7)房屋与设施。1.1.2物业设施设备管理物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。1、物业设施设备管理的意义物业设设备管理的意义在于以下几个方面：(1)良好的物业设施设备管理可以为业主使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。(2)良好的物业设施设备，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。(3)良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。(4)良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时促进物业管理行业健康发展。2、物业设施设备管理的目标物业设施设备管理在整个物业管理内上于非常重要的地位，它是物业动作的物质和技术基础。(1)用好管好维护检修好，改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。具体为1）保持设施设备完好，满足使用功能。2）确保物业及使用人的安全。3）促进物业保值增值。(2)衡量设施设备管理质量的三个指标：1）房屋完好率：指完好房屋和基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即：房屋完好率（%）=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×%2）危房率：指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：危房率（%）=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×%3）设备完好率：指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即：设备设施完好率（%）=完好设施设备数量+设施设备总数量×%(3)物业设施设备是否完好的基本标准为：1）零部件完整齐全2）设施设备运转正常3）设备技术资料及运转记录齐全4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象5）防冻、保温、防腐等措施完整有效1.2物业设施的基础管理1.2.1物业设施设备的接管验收物业接管验收：指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位，共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。1、物业接管验收的目的和意义是：(1)明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。(2)促使施工单位提高建设质量、加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。(1)原则性与灵活性相结合的原则所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持原则、实事求是，严格按照标准把关，做到铁面无私，特别是要防止为个人利益放弃原则的情况发生。物业服务企业人员应把在验收中查出的各种问题做出详细的记录，该返工的要责成施工单位返工。返工达不到要求，不予验收签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析，对于难免出现的一些非原则性的不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，通过协商或经济补偿，力争圆满的解决接管验收中存在的非原则问题。(2)细致入微与整体把握的原则工程质量问题对物业使用不良影响的时间是相当久远的，给管理带来影响也是巨大的。所以，物业服务企业在进行物业接管验收时必须细致入微，对质量的任何一点疏忽都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。如：给排水系统是否畅通，供电线路及设备运行是否正常，隐蔽工程是否经过认真检查验收，甚至室内的水、电线路用材是否符合规范要求等都要面面俱到，认真细查。整体上的把握是从更高层次上去验收。如：土地规划使用情况，市政公共设备的连接，公共配套设施是否完善，产权是否明晰，有无法律，经济纠纷等综合性项目的验收。3、物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：交方：物业建设开发单位收方：物业管理单位4、物业接管验收内容：物业接管验收应包括物业项目规划设计的全部内容。不仅包括主体建筑结构，附属设施、配套设备，而且还包括道路、场地和环境绿化等综合功能。主要是：（1）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程；（2）建筑设备安装工程；（3）区内道路及附属工程；（4）区内园林绿化环境工程；（5）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。5、物业接管验收的标准（1）建设部颁布的《房屋接管验收标准》（2）物业项目的规划设计及引用的规范标准（3）企业合同约定的交方标准6、物业项目的交接验收（1）交接条件1）项目建设工程按设计全部施工完毕，并经竣工验收合格；2）供电、供气、给排水、电梯、通讯、网络、有线电视、市政、道路、消防、安防监控、标识、绿化等设施和设备正常使用，特种设备已获得特种设备使用证；3）房屋街牌号、室内编号经有关部门确认；4）按规定配备物业经营、管理用房及器具齐全；5）已签订了物业服务合同。（2）接管验收应检索提交的资料1）产权资料A、项目批准文件；B、土地批准文件；C、建设执照；D、资质证书；E、房屋预售证；F、拆迁安置资料。2）技术资料A、竣工图——包括总平面图、建筑、结构、设施、附属工程及隐蔽管线的全套竣工图纸。B、完整的全套竣工资料：地质勘查报告、工程合同及开、竣工报告、工程预、决算，图纸会审记录，工程设计变更记录及技术核定单（包括质量事故处理记录），隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明书，钢材、水泥等主要材料的质量保证书，新材料，构配件的鉴定合格证书，水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书，砂浆、混凝土试块试压报告，供水、供暖的试压报告等。C、设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料。D、物业质量保修文件和物业使用说明文件。E、物业管理所必须的其他资料。（3）交接程序1）项目达到交接条件，由物业的交方向收方发出交接验收的书面通知、并提交全部资料。2）收方按交接条件进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3）交接双方按条件进行检验。4）对验收中发现的质量问题，按“（5）”条处理。5）经验收合格的项目，双方应签署项目合格证，签发接管文件。（4）质量和使用功能的检验交管双方根据设计的要求、标准规定和企业交房标准对项目的主体建筑、结构、防水、屋面、内外装修、安装和配套设施、设备、绿化、道路、标识等进行全面现场检验。（5）质量问题的处理1）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，必须约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货商进行返修，直至合格。2）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，可约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，也可双方协商采取费用补偿办法，由物业服务企业处理。（6）物业保修责任1）项目开发建设单位在提交项目工程验收报告时，应出具《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。在两书中应当按政府法规规定写明建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。2）建设部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；C、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。3）、建设工程在保修期限内发生质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。4）项目开发建设单位要严格按照保证书的规定和双方协议约定共同做好房屋保修期内的维修工作，尽快解决工程遗留问题，确保业主正常使用和物业安全。1.2.2物业设施设备档案资料管理主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制文件、以及设备使用、维修养护、修理、改造的运行管理档案。目的：实现规范管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。1、物业设施设备档案的建立：（1）新建物业项目设备、设施基础管理档案的建立1）设施设备原始技术档案的建立设施设备原始技术资料收集。主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书和合同书等，承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档，永久保存，按借阅制度供查阅使用。2）设施基础管理档案的建立设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存。它主要包括：《设备登记卡》、《设备清单》、《设备台帐》、《设备卡》等。表1-1设备登记卡名称编号出厂时间型号号码启用时间生产厂家安装地点随机资料装箱单图纸其它说明书合格证价格随机附件、专用工具1.1.2.2.3.3.4.4.5.5.6.6.7.7.表1-2设备台帐登记表部门：设备系统：NO：电子编号设备名称设备编号设备型号出厂编号使用门部制造厂家安装地点制造年月主要用途启用时间电机功率设备现状主要参数设备年检、修理、改造记录序号项目内容日期报告单编号实施人填表/审核123456789101112131415161718192021222324填表人：填表时间：（2）设施设备使用管理档案1）设施设备运行维护档案设施设备使用维护档案的保存年限一般为3年至5年，可定期处理。主要是：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业安全检验报告等。2）设施设备修理、改造档案设备系统修理、改造档案主要是：设备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改造计划，实施合同、实施报告、验收报告。3）设施设备报废档案设施、设备报废档案主要是：设备、设施的报废申请、评估、报废记录等。2、物业设施设备档案的管理原始档案资料的管理应统一编号、规范管理、分类归档、严格管理、原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应，其他要求与档案管理的规定一样。设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到：（1）明确设备档案管理责任到人；（2）明确设备档案的归档路线，包括资料来源，归档时间、交接手续，资料登记等；（3）明确设备档案的内容和负责人；（4）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和损坏；（5）明确重点设备档案、做到资料齐全，登记及时、正确。1.2.3实施标准化管理1、导入国际标准管理体系标准化管理是为设备职能实施提供共同的行为准则和标准，同时也是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。主要包括：在管理中导入ISO9001，14001，18001的质量、环境、健康安全国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准（如上海市办公楼物业服务标准等），制定房屋、设备完好率标准等。2、规章制度的建立。主要包括：责任制度、运行管理制度、维修制度、安全管理制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。（1）制定物业设施设备管理制度现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的