房地产标杆企业研究万科的工厂化生产

工厂化的变革TheRevolutionDuetotheHousingIndustrialization为什么要做工厂化为什么万科要主动做工厂化为什么万科要现在做工厂化我们的目标我们的行动为什么要做工厂化品质问题劳力问题效率问题行业趋势各发达国家均已完成工厂化的过程行业趋势经济增长率年建设量（万户）城市化率工厂化率50～70年80年代现状50～70年80年代现状50～70年80年代现状50～70年80年代现状日本11.15%1~3%110114.712357%65%80%60~70%80~90%50%左右美国6%7%3.5%19512816764%87%90%30%50%60%中国10%9%8％13024017％25％40%————7~8%发达国家曾经与我们有相同的背景环境各发达国家均已完成工厂化的过程行业趋势50～70年代目前政府企业政府企业日本从财政、金融、税收等各方面出台相应政策在政府的扶持下发展工厂化住宅，并形成不同的发展模式加强住宅部品和性能的认定加强工厂化住宅的研发和生产美国制定通用部品标准在通用标准的基础上发展工厂化住宅鼓励建筑业的发展开放式的发展模式中国根据苏联模式推行工业化住宅，但从技术和政策上缺乏配套体系国有企业，以重工业为主，缺乏轻工业的配套缺乏配套产业政策开始进行工厂化的研究和试点发达国家早在50年前已开始工厂化的推进目前工厂化住宅比例目前各企业工厂化住宅的市场份额日本•工厂化住宅比例约20～25％•其中42％为独户住宅，58％为集合住宅•积水房屋占21.1%•大和房屋占13.8%•三泽房屋占12.4%美国•工厂化住宅比例约31％•其中独户住宅占90％以上，集合住宅比例小于10％•98年前25家大公司占92％•00年前10家大公司占78％中国——•各企业进行工厂化的尝试处于试验阶段发达国家的主流开发商也完成了工厂化的过程行业趋势目前发达国家工厂化住宅发展成熟品质问题传统生产方式下，户均保修量维持在20条/月/百户传统方式下品质的瓶颈集团月度工程质量户均保修量统计数据0.200.260.320.210.390.300.240.210.190.130.130.150.200.150.160.160.230.300.260.230.520.500.210.080.120.140.110.240.100.000.100.200.300.400.500.60020702090211030103030305030703090311040104030405040704090411劳力问题劳动力成本上升有加速之势劳动力成本的持续上升近年企业最低工资标准调整一览17.2%34.11%19.23%04比03年上升幅度10.1%5456.45%495465北京19.16%68412.54%574510广东8.77%6209.61%570520浙江涨幅2004年7～12月（元/月）涨幅2004年1～4月（元/月）2003年（元/月）劳力问题劳动力成本的持续上升20％6050约15％深圳增幅短缺时（元/天）平时（元/天）＞40％20％40％70＋路费50约30～40％东莞6050约25％中山7050约10％广州木工平均工资劳动力短缺情况04年珠三角地区劳动力短缺问题突出万科同样面临劳动力成本上升的问题2003年2004年2015年人数在建面积（万m2）效率（万m2/人）人数在建面积（万m2）效率（万m2/人）人数在建面积（万m2）效率（万m2/人）2822951.0464004361.09366940001.09若按传统方式，10年后人员情况2003年2015年人数在建面积（万m2）效率（万m2/人）人数在建面积（万m2）效率（万m2/人）4004361.0950020004若改变生产方式，10年后人员情况注：效率按日本90年代建筑市场的平均水平计算效率问题传统方式下，效率存在提升的瓶颈人均工程管理面积为什么万科要主动做工厂化竞争的需要具备条件竞争的需要工厂化实施后可提高行业门槛入行的技术门槛具备一定技术能力的企业才能在行业中发展万科要做行业的领跑者已有同行在开始进行工厂化住宅的试点和尝试行业面临品质、效率、劳动力资源等瓶颈已有境外企业在华进行钢结构、木结构住宅的生产、销售具备条件需克服品质、效率、劳动力等问题实现规模化发展实现中长期发展规划的需要需改变传统生产方式，以实现企业发展规划在财务、架构、资源方面具备条件万科目前具备开展工厂化的条件为什么万科要现在做工厂化发展的时机全球一体化发展的时机行业的高速发展黄金时期80001300013008003000200040006000800010000120001400012345起步高速发展平稳期衰退期单位：美元未来20年中国所处阶段稳定增长主要城市所处阶段未来20年，中国房地产行业处于高速发展期及稳定增长期发展的时机万科的稳定持续发展时期19.824.534.844.221.362.223.6199920002001200220032004Q241%11%销售收入持续增长1.882.392.153.822.075.423.14199920002001200220032004Q242%52%净利润持续增长全球一体化产业技术逐渐形成全球一体化趋势日本住宅生产商与中国企业的合作境外材料供应商的生产本土化趋势美国公司已开始在中国推广其多层轻钢结构体系具备条件的合作伙伴逐渐增多万科需要培养自己的核心能力必须掌握主动，否则只可能成为执行者首先需要建立行业标准，形成技术门槛4～9层工厂化住宅处于起步阶段一些在华外企逐渐开展工厂化的设计、生产等业务我们的目标工厂化率应用规模成本范围核心能力我们的目标计划用三至五年的时间，通过研究、中试等各个环节，使工厂化住宅具备推广条件，同时奠定万科在住宅工厂化方面的行业领导地位。工厂化率40％60％80％3507530结构、围护、设备和内装基本实现工厂化工厂化率应用面积（万m2）技术更新，提高工厂化程度除个性化部品外，全部实现工厂化注：工厂化率指工厂生产的构件价值与总材料和制品价值的比值应用规模10％15％25％1400500300应用规模销售面积（万m2）应用面积达到350万m2应用面积达到75万m2应用面积达到30万m2注：应用率指工厂化项目住宅的套数占当年总开发套数的比值成本范围25％10％5％3050.205年完成中试阶段成本增幅应用面积（万m2）06年进行小范围试点07年开始推广应用核心能力核心技术能力建立基础企业标准形成企业标准体系形成新的企业标准设计参照国外标准形成企业标准企业标准的更新3050.2应用面积（万m2）核心能力整合的能力美国四大房地产公司直接进入的领域市场调研土地获取原材料工厂生产施工市场推广销售过程售后服务研究机构PulteHomes●●●●●●●●●Lennar●●●●●●●Centex●●●●●●●Horton●●●●●日本住宅产业集团直接进入的领域市场调研土地获取原材料工厂生产施工市场推广销售过程售后服务研究机构积水房屋●●●●●●●大和房屋●●●●●●●万科直接进入的业务领域市场调研土地获取原材料工厂生产施工市场推广销售过程售后服务研究机构目前●●●●●●未来？？？？？？？？？我们的行动方式架构资源计划计划工厂化研究理论与政策研究工厂化产品研究国外产业化过程国外同行国家宏观政策技术研究经济性研究市场研究可行实际操作市场接受程度合作方选择产品性能研究可参照技术可行度指标选择住宅类型试验体系A施工图试验体系B其他试验体系市场接受性估计确定性能指标判断经济性衡量指标支持合作方与采购模式形成研究阶段指标可行性衡量YYY试验楼建造完成评估实施推广性能使用说明书项目试点评估根据评估结果修正不符合要求产品定型符合要求检验NY企业标准中试阶段推广阶段试验楼建造地点在项目中广泛应用项目运作市场接受度指标技术成熟度指标YN试验楼A试验楼B其他体系N扩大合作商范围形成中试阶段指标国家产业政策发展研究阶段产业化研究报告判断国家相关的条文评估验收初步原则国家产业化政策国家规范长期的合作伙伴产业链中的角色市场成熟度指标产品的初步定位客户需求调查市场宣传客户反馈评估客户心理需求原则与方法进一步改进和研究外国规范研究•05年5月完成轻钢体系施工图•05年6月完成预制混凝土体系施工图•05年5月完成日本住宅产业研究报告•05年10月完成轻钢体系意向合作方的评估•05年12月完成预制混凝土意向合作方的评估研究阶段中试阶段•05年12月完成轻钢体系中试产品•05年12月完成预制混凝土体系中试产品应用阶段•06年完成两种产品的5万m2小范围应用•06年确定轻钢及预制混凝土体系的战略合作方•07年开始规模化应用方式初期采取对外合作的方式自身不具备专业经验和管理经验需要借助合作方资源逐渐加强自身专业能力逐渐掌握核心技术形成企业标准进而参与国家标准的编制进行更多的独立研发和专利申请架构决策机构集团工厂化小组工作小组工作机构具体业务工厂化中心理论研究中试研究轻钢体系预制砼体系现场管理设备体系围护体系内饰体系资源合作伙伴资源财务资源人力资源政府资源专家资源合作方资源•建设部（住宅产业化促进中心、房地产司、科技司、科技促进中心）•深圳住宅产业协议会•深圳市国土局、建设局、科技局、消防局•建设部住宅产业化专家委员会•中国建科院•清华、同济、东大等高等院校•中国钢结构协会专家委员会•深圳审图院•美国NAHB专家组•香港房屋署•上海美建钢结构公司•WorthingtonIndustries•欧文斯科宁•设备、建材生产商•海尔家居集成公司•百安居•家私制品公司•ARUP•混凝土制品生产商•预制混凝土体系承建商TheEnd