揭秘万科《全成本管理体系构建及过程控制》课程讲义

揭秘万科《全成本管理体系构建及过程控制》1、房地产成本管理1.1房地产成本构成1.2房地产成本管理方式的发展1.3房地产成本管理的基本架构1.4责任成本管理1.5目标成本管理1.6动态成本管理1.7房地产成本作业过程1.8成本管理权限设定1、房地产成本管理•房地产成本构成分析1土地获得价款2开发前期准备费3主体建筑工程费4主体安装工程费5社区管网工程费6园林环境费7配套设施费8开发间接费9期间费用1.1房地产成本构成1.2成本管理方法的发展成本管理的方向成本管理模式以“目标成本＋责任成本＋作业过程管理”为核心的现代企业成本管理体系。责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件成本管理委员会控制系统信息系统组织系统1.3成本管理模式基本构架领导机构管理工具管理制度成本、工程文件责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。执行文件：《责任成本管理作业指引》1.4责任成本管理主要内容（1）——要素概括责任主体配合部门评价部门项目发展部财务部1、建造内容、建筑形式合理化设计部销售部成本部2、结构指标合理化及施工图质量设计部\工程部成本部3、获取竞争性的合理低价工程部\成本部项目经理部招标领导小组4、现场成本管理、施工质量与效率项目经理部工程部工程部销售部财务部各职能部门财务部管理费用责任目标责任范围土地、报批报建费建造成本销售费用主要内容（2）——反馈指标项目反馈指标项目反馈指标每平米地价报建费用节减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每平米营销费每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价比率每平米销售费用统购材料购买率每平米广告费用设计变更变更比率人均销售员面积工程签证签证比率税金实际交纳税率工程结算结算错漏率物业经营损益物业实际盈亏额主体建造成本社区建造成本招标及签约结构安装设计土地获得成本材料采购开发前期准备费开发间接费管理费用销售费用实施要点总经理成本部配合部门主体部门责任成本考核报告责任成本管理办法成本阶段性目标《责任成本管理指引》总部备案牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布1.5目标成本管理管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。基本概念：管理工具：成本管理软件成本数据库实施过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成目标成本执行产品定位目标成本测算三签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整1.6动态成本构成已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本动态成本1.7作业过程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位房地产成本作业过程：新项目发展成本控制控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。执行文件：《新项目可研成本测算》设计成本控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。执行文件：《设计管理程序》招标成本控制控制要点：获取竞争性低价成本逐步实施工程量清单招标集团材料集中采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则执行文件：《工程及材料采购作业指引》签约成本控制控制要点：合同谈判合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则执行文件：《合同与付款管理作业指引》施工成本控制控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则执行文件：《顾客要求、设计及工程变更管理作业指引》《签证管理作业指引》结算成本控制控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则执行文件：《预结算管理作业指引》销售承诺及物业管理成本控制控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损控制原则：不产生经营负担。执行文件：《销售管理制度》《物业管理制度》控制要点：权责清晰、循序渐进控制原则：成本合理、运营优先执行文件：《审批权限及流程表》1.8成本管理权限设定2.1设计阶段工程成本控制2.2采购阶段工程成本控制2.3施工阶段工程成本控制2、房地产工程成本控制及造价研究控制要点：分解明确、责任到人控制原则：合理、领先执行文件：《设计限额指标表》2.1.1设计限额指标的设定2.1设计阶段工程成本控制2.1.2单项造价研究之建筑结构2.1设计阶段工程成本控制2.1.3单项造价研究之机电配套2.1设计阶段工程成本控制2.1设计阶段工程成本控制2.1.4单项造价研究之园林景观2.1设计阶段工程成本控制2.1.5设计优化控制要点：逐项落实、过程控制控制原则：及时协商、兼顾运营执行文件：《成本优化与控制作业指引》2.1设计阶段工程成本控制工程合同管理控制要点：标准明确、可执行性强、调整明确、清单准确控制原则：合同标准化、技术标准明确执行文件：工程统一技术标准标准合同2.2采购阶段工程成本控制2.3.1施工阶段之三通一平控制要点：通盘考虑开放区域、交付区域、施工区域的交叉控制原则：一次规划、分期实施、减少浪费执行文件：项目运营图、交付流线图2.3施工阶段工程成本控制2.3.2施工阶段之施工与营销配合控制要点：要充分考虑样板房、开放区域、销售通道、销售展示时间控制原则：围绕营销、区域合理、先快后慢、合同约定执行文件：里程碑计划项目运营图2.3施工阶段工程成本控制2.3.3施工阶段之基础施工阶段控制要点：充分评估地质风险、基础设计及施工方案论证控制原则：安全、经济执行文件：设计及施工相关规范2.3施工阶段工程成本控制2.3.4施工阶段之主体工程控制要点：约定清晰、查漏补缺、标准明确控制原则：营销优先、专业兼顾执行文件：各专业审核要点2.3施工阶段工程成本控制2.3.5施工阶段之建筑装饰控制要点：样板引路、标准明确、报建验收、户图指导控制原则：样板会审、客户优先执行文件：交付标准一户一图广州万科毛坯房交付标准（060430）.ppt毛坯房交楼标准（060430）.doc2.3施工阶段工程成本控制2.3.6施工阶段之室内机电控制要点：样板引路、功能优先、定位清晰控制原则：标准明确、检测完善执行文件:机电配置标准2.3施工阶段工程成本控制2.3.7施工阶段之室外配套控制要点：图纸清晰、交叉合理、内外有序、专业兼顾控制原则：降低无效成本执行文件：室外管网综合设计指引2.3施工阶段工程成本控制2.3.8施工阶段之精装修控制要点：移交清晰、样板引路、关注节点、大样清晰、工序明确、开线合理、成品保护、客户至上控制原则：样板会审、降低无效成本、质量成本、交叉成本执行文件：土建移交精装标准精装样板确认表精装成品保护标准精装修标准流程2.3施工阶段工程成本控制3.1目标成本的责任分解3.2成本管理工作评估3.3责任成本与质量成本评分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核3成本管理考核目标成本责任分解控制要点：责任清晰、结果导向控制原则：协商一致、统一决策、考核明确执行文件《责任成本作业指引》成本管理工作评估控制要点：责任清晰、可追溯、动态循环反映控制原则：可量化执行文件：《成本评分表》责任成本与质量成本评分控制要点：凡是目标成本外的成本必须要归属控制原则：界定清晰、循环累计执行文件：成本评分表成本信息管理控制要点：强化信息披露与沟通，加强过程控制控制原则：及时准确执行文件：成本周报、成本月报、经营会标准格式报表成本周报格式广州公司成本信息月报格式经营例会PP格式成本BSC考核控制要点：分期累计、标准明确、KPI相对固定控制原则：考核与利益挂钩执行文件：《成本BSC考核表》