第12章物业管理现代化

中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业主讲：黄安心广州市广播电视大学管理学部中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业《物业管理实务Ⅰ》第12章物业管理现代化中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业本章讲授本章讲授：物业管理现代化物业管理与现代管理理论物业管理与社区管理理论物业管理与公共管理理论物业管理模式组织结构扁平化与有机化团队管理虚拟管理我国的物业管理的发展趋势代理制的发展中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业学习目的与要求1．了解代理制的发展个人固定资产管理业务的开展2．掌握物业管理与现代管理理论物业管理与社区管理理论物业管理与公共管理理论3．重点掌握组织结构扁平化与有机化团队管理虚拟管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理现代化物业管理现代化相关理论物业管理现代化的内容中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理现代化相关理论物业管理的基层性、社区性、复杂多样性、经营与管理并存性等行业特点物业管理现代化现代公共管理理论现代社区管理理论现代管理理论中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理现代化的内容它包括管理理念、管理模式、管理手段的现代化具体内容主要有：管理思想观念现代化管理方式程序化管理标准规范化管理组织网络化，管理手段自动化物业管理要实现现代化,首先是思想观念现代化中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理与现代管理理论现代管理理论的新特点现代管理理论在物业管理中的应用中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业现代管理理论的新特点权变管理管理理论的融合性理论应用上的权变性创新管理非理性主义倾向全方位地开创鼓励内部竞争给职工以一定的自由处理度无形资产管理人本管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业现代管理理论的新特点人本管理的主要内容有：感情管理全员参与权力分散自我控制中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业现代管理理论在物业管理中的应用物业管理公司实质上是市场经济的伴生物多数国家和港台地区对房地产早已实行了这种管理模式创新观念人才观念市场观念中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理与社区管理理论社区管理的重要性社区管理的基本趋势物业管理与社区管理的关系中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业社区管理的重要性社区管理的重要性：社区管理真正被作为社会发展的一种内在的力量而受到普遍重视是在第二次世界大战之后不仅英、美等发达国家，而且许多发展中国家也把社区发展作为推动社会进步的重要手段和重要标志实践证明，社区发展对推动各国经济和社会协调发展，提高居民的生活质量和城市的社会管理水平，都有着广泛的现实意义中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业社区管理的基本趋势三个基本趋势：弱化社区管理的行政色彩扩大以社区自治为基本前提和主要内涵的基层民主加强社区文化建设，形成稳定的社会基础中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理与社区管理的关系物业管理与社区管理的关系：物业管理与社区服务的关系物业管理与社区建设的关系物业管理与文明社区建设的关系中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理与社区管理的关系物业管理与社区服务的关系：在社区内部的管理与建设中，社区服务是最基础、也是最重要的板块物业管理企业的服务与社区服务在范围上大多是重合的，两者可以结合起来做中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理与社区管理的关系社区服务--是指在政府的指导和扶植下，利用和开发社区内资源，发动和组织社区内的成员，开展各种福利服务和便民服务，以不断满足人们的物质生活和精神生活的需求，提高人的素质，促进社会的进步与发展.而物业管理企业--除了以满足业主的一般需要和个性化需要的经营性服务外；同时，实事上已经承担了许多的社区公共管理职能，提供（社区）公共服务中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理与社区管理的关系物业管理与社区建设的关系：从宏观上讲社区为物业管理提供了具体地域空间，所以从空间的角度而论，物业管理依托于社区；中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理与社区管理的关系从趋势来看，社区本身也是未来中国社会发展的一大亮点社区建设成为提高居民生活质量和城市文明程度的重头戏社区建设以人为中心和物业管理是完全一致的，两者的共性以及它们终极关怀的相似，奠定了彼此间的不可分割性中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理与社区管理的关系物业管理与文明社区建设的关系：从微观上讲，在社区建设不断摸索新的发展思路的同时，参与其中的物业管理也须配合社区建设走规范和建制化道路首先，要建立等级分明的物业管理评议机制其次，引入市场竞争机制再次，建立物业管理参与文明社区建设的激励机制最后，建立法制化机制中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理与公共管理理论公共管理的要素公共管理的定义物业管理与公共管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业公共管理的要素公共管理包含着两方面要素即：管理性与公共性从管理性分析，法约尔早就指出，为实现管理中的高效，需要通过“计划、组织、指挥、协调、控制”等手段，达到资源的有效配置从公共性分析，对社会公共事务实施管理的主体（政府与非政府公共组织），他们拥有着公共权力，承担着与企业目标不同的公共责任中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业公共管理的定义从区别企业管理与各种形式的私域（或私人）管理出发，公共管理可以定义为：公共管理是政府与非政府公共组织所进行的、不以营利为目的，旨在追求有效地增进与公平地分配社会公共利益的调控活动定义的前半部是区别企业管理定义的后半部是区别非企业化的私域中一切形式的管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业从公共管理所包括的基本内容出发，公共管理可以定义为：公共管理是政府与非政府公共组织，在运用所拥有的公共权力，处理社会公共事务的过程中，在维护、增进与分配公共利益，以及向民众提供所需的公共产品（服务）所进行的管理活动公共管理的定义中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理与公共管理物业管理与公共管理：物业管理本身就具有公共管理属性小区物业业主的公共事务的管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业小区物业业主的公共事务的管理受小区代表机构委托和授权对小区内产权人共同拥有产权的公共场所、公共设备和所有公共配套设施实施专业化有效管理同时提供多层次的社区公共服务和家庭服务物业管理公司的管理权来源于产权人、住户和单位的授予物业管理与公共管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理企业受政府部门之托管理社区公共事务物业管理必须处理好与政府行政主管部门的关系行政管理——是政府通过街道居委会、公安、交警、规划、城建、工商、税务等行政管理部门对小区内的居民和单位实施的行政管理物业管理与公共管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理公司作为企业法人在其经济活动中应当接受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理在其专业管理活动中，应当接受建设、国土房产、公安、绿化、环卫等专业管理部门的业务指导和监督物业管理与公共管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理与公共管理总之，物业所在地人民政府对物业管理履行公共管理的职权，物业管理公司既按公司法人的权利行使企业经营权，又受托管理小区公共事务，可见物业管理与公共管理应是界限明确而又相互依存、相互补充的关系中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理模式传统的房屋管理与现代物业管理我国物业管理模式的选择中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理模式包括物业管理企业的经营管理模式和物业管理行业的体制类型前者是指物业管理企业在经营管理过程中形成的具有独特与某物业管理企业实际相适应的能够推动企业较快发展的经营管理理念、权力运作方式、管理方法、制度体系、文化风格等管理要素组合体后者是根据物业管理行业经营管理体制的特征而划分的不同管理类型中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理模式由于我国物业管理行业起步较晚，物业管理企业还没有成熟的管理模式，而当前物业管理行业体制类型的转换更重要中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业传统的房屋管理与现代物业管理两种模式的区别比较：目前在我国出现的两种模式：房地产管理所式的管理模式物业管理公司的母公司与子公司的管理模式物业管理模式中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理模式内地房地产管理所式管理模式的运作特色：所管理的绝大部分是自有产业（包括直管公房或单位公房），管理者以业主（或业主代理人）的身份实施管理管理的房屋中虽也有部分是代管产，这种代管都是按政策或法律规定执行的，实际上已纳入公房管理的渠道有些被称为托管产的，确是按民事方式接受委托的，在性质上，趋近于新的物业管理模式，但这部分的比例很小，且是按行政性垄断的方式接受委托的，只此一家，谈不上市场竞争中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理模式沿海多为母子公司的物业管理模式：它包括房地产开发企业作为母公司，与政府住宅供给部门作为“母公司”两类关系这样做，能解除购房者的后顾之忧，对开发企业树立良好的销售信誉、对政府部门摆脱烦琐的管理事务都是有利的中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理模式这类管理模式的运作特色是：以业主的身份出租房屋以受托人身份进行管理但目前，我国更多的是两种形式的混合－－开发商建成房屋后，既卖出部分以尽快回收资金，又保留部分作长期出租之用，由而形成了既以业主身份又以受托人身份进行的物业管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业我国物业管理模式的选择：根据建立社会主义市场体制的要求，我国的物业管理应当选择市场化、社会化、专业化、规范化的发展模式物业管理模式中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理模式市场化：就是要使物业管理首先要按照市场经济的原则去运作它有以下几个含义：物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构——物业管理公司，而不能看成行政性的组织允许市场主体在满足业主个性论需要时获取合理的利润，其利润的有无、大小完全由市场来决定物业管理实行提供社区性有偿服务，收费标准在国家有关法规的指导下由市场定价中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理模式社会化：为适应社会化大生产专业分工的要求，物业管理公司代表未来的业主接受房地产开发商的委托管理物业，并在前期介入，不但保证了房地产开发商的利益，而且保证了未来业主的利益，展现其社会化的功能物业管理的社会化还表现在它是一项需要有全社会的参与、监督，才能得以健康、顺利发展的事业中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理模式专业化：有专门的组织机构专业物业管理公司要有科学健全的组织机构，各职能部门各司其职，这是分工协作，顺利实施管理的组织保证有专业人员配备有专业工具配备，这是物业管理的物质保证中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理模式规范化：物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营物业管理公司要建立一套完整的、科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理与服务质量物业管理公司要主动接受业主委员会和政府主管部门的监督检查，以此作为自己规范化经营管理重要条件之一中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业组织结构扁平化与有机化组织结构扁平化和有机化的基本内容组织结构扁平化和有机化在物业管理企业组织机构设置中的应用中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业组织结构扁平化与有机化组织结构扁平化和有机化的基本内容：随着经济全球化和跨国经营规模的不断扩大，组织结构扁平化管理的趋势越来越明显，最典