案例-万科-坂雪岗片区城市地图实际应用

坂雪岗片区城市地图深圳地产项目发展部2005年10月目录9写在前面9第一部分：城市地图说明9第二部分：片区概况9第三部分：片区、组团划分及客户匹配9第四部分：发展空间写在前面1、以深圳坂雪岗区作为集团的指正模本，为城市地图开展进一步深入研究工作提供基础。2、坂雪岗片区城市地图由四部分组成：9坂雪岗片区城市地图：包括要素分布图、楼盘分布图、发展空间分布图、组团详图9城市地图说明：对地图的补充说明和分析9评分说明：对要素影响程度和范围的评价标准9客户细分：深圳客户细分尚未完成，坂雪岗城市地图暂不包括这部分3、由于片区的特殊地位，缺少成熟规划文件的支持，片区发展空间多为现场考察取得，相关数据不够完善。4、本PP是对坂雪岗片区城市地图的介绍，与提交的WORD文本互为补充。第一部分：城市地图说明地图客户细分说明、分析评分标准城市地图说明——组成城市地图客户细分由于深圳市客户细分工作尚未完成，本次提交的片区城市地图引用的要素权重仅为参考。城市地图说明——思路土地分布图片区、组团划分图发展战略要素1景观图要素2医疗图要素nXX图……城市地图(客户匹配)客户细分楼盘分布图土地市场分析评分标准评分标准客户细分商品房市场分析竞争对手分析宏观经济、人口规划、产业政府资源目标和内部因素第二部分：片区概况坂雪岗片区位于市区、龙华与布吉三角地带，其交通发达，区位较为独特，左临中部中和组团，右接中部物流组团，同时，该片区内有全市最重要的高新产业基地和成熟社区。片区位置坂雪岗片区位于布吉镇的坂田、雪象、岗头三个行政村的地域范围，位于布吉镇西部，东至布吉镇城区，西临梅林关、西接宝安区龙华镇城区，北靠宝安区观澜镇，是深圳市总体规划中中部发展轴上紧靠福田中心区的重要组成部分。坂雪岗片区距福田中心区6公里，距梅林关仅1.5公里，布吉关10公里。坂雪岗片区南北东三面为山体所限，西面由行政界限及梅观高速公路界定，整个用地呈不规则半圆形。行政区面积约33平方公里，其中坂田20.56平方公里，雪象6.79平方公里，岗头5.7平方公里。龙华罗湖、福田岗头、雪象布吉中心区坂田片区位置道路交通规划图新布龙路坂雪岗大道老布龙路环城路铁路轨道交通南坪快速清平高速梅观高速五和大道发扬路“三纵四横”9三纵：五和大道、坂雪岗大道、环城路。9四横：环城路、布龙路、吉华路、发扬路随着五和大道的北延，坂雪岗大道的北拓、环城南路和南坪快速的建设，未来的坂雪岗片区将形成“三横四纵”的交通网络布局。片区内的轨道交通将沿平南铁路布置，初步规划3个站点。片区交通坂雪岗片区以工业为支柱产业，自1994年组建坂雪岗工业区以来，片区工业逐步由“三来一补”的加工业向高科技产业过渡。不断利用新技术改造传统产业，促进第二产业升级，发挥产业集聚效应，形成产业链。截止2004年布吉十大企业排行中，片区内企业占据8家，其中绝大部分为高科技产业。坂田深圳市当纳利旭日印刷有限公司10立信染整机械(深圳)有限公司9坂田田村电子(深圳)有限公司8坂田新利实业(深圳)有限公司7坂田深圳市神舟电脑有限公司(新天下集团)6坂田深圳三洋华强能源有限公司5坂田深圳以莱特凉宇空调有限公司4兄弟工业(深圳)有限公司3坂田艾默生网络能源有限公司2坂田华为技术有限公司1所在社区单位名称序号坂田深圳市当纳利旭日印刷有限公司10立信染整机械(深圳)有限公司9坂田田村电子(深圳)有限公司8坂田新利实业(深圳)有限公司7坂田深圳市神舟电脑有限公司(新天下集团)6坂田深圳三洋华强能源有限公司5坂田深圳以莱特凉宇空调有限公司4兄弟工业(深圳)有限公司3坂田艾默生网络能源有限公司2坂田华为技术有限公司1所在社区单位名称序号片区经济雅宝工业区雅宝工业区华为新天下第一、二工业区深石化深石化航嘉工业区坂雪岗片区现在拥有五大工业园区。自南向北分别为雅宝工业区、深圳石化工业区、坂田第一、二工业区、华为、新天下科技园区、航嘉工业区。片区工业片区人口根据2005年编制的《深圳龙岗区坂田社区规划》，仅坂田村设计人口16~18万，未来整个片区人口将超过20万。近年随着标杆几个大盘的开发，一方面使得片区人口程明显的上升趋势，片区交通、配套的矛盾日显突出，旧的规划已经不能满足现状；另一方面，由于“四季花城”、“标杆城”和“第五园”的设计先进、小区配套完善，吸引了大量的关内高素质、高学历的购房者，片区人口的总体素质提高的同时也推动了片区的发展。至2004年，仅坂田村总收入就达到10.6亿元（二三产业比9：1），集体纯收入1.96亿元，人均收入8.6万元，集体固定资产19亿元。现有大小企业400余家，其中投资5亿元以上的有6家，投资1亿元以上的20余家。年产值过5000万的企业14家，其中年产值过亿的企业7家。片区经济第三部分：片区、组团划分及客户匹配组团划分依据坂雪岗片区位于梅林关外，与特区联系紧密，社区配套相对成熟，基本沿用成熟片区的组团划分方法：1、道路（尤其是主要干道）、水系是组团划分的主要边界；2、各类要素影响范围和程度；3、现有的功能分区；由于坂雪岗片区正逐步由工业区向成熟社区演变，根据规划片区现状将会有巨大的改变；片区东、南、北分布的大面积生态控制区成为人为的划分界限；片区内主要分布坂田、雪象、岗头三个自然村，行政关系独立。考虑到以上因素，该片区的组团划分还受以下三个因素的影响：4、规划对功能分区的改变；5、生态控制线；6、行政界限。根据现状把坂雪岗片区分成7个组团：组团概况BXG-1片区最南端，距离梅林关最近，大体属于民乐村范围BXG-2片区中部，商业配套和公交设施完善，“第五园”和“四季花城”分别位于片区东南和西北BXG-3片区东部，包含杨美村、荔枝林和部分工业BXG-4包括了华为科技园、新天下集团和“万科城”BXG-5片区最北端，包括了岗头村、雪象村和大量未开发面积BXG-6片区南部的生态保护区BXG-7片区东部的生态保护区组团划分1、区别对待商业圈（带）、大型卖场和商业点：根据商业的不同素质赋予其最高得分x，不同影响范围的影响程度在x的基础上折减。--0.6x-商业点-0.6x0.6x-大型卖场0.6x0.6x0.8x1.0xx商业圈（带）20分钟步行15分钟步行10分钟步行商圈（带）内最高得分距离--0.6x-商业点-0.6x0.6x-大型卖场0.6x0.6x0.8x1.0xx商业圈（带）20分钟步行15分钟步行10分钟步行商圈（带）内最高得分距离2、由于特区内的商业水平明显高于特区外，因此在为特区内商业打分设计了最低分值：2盐田2南山北环以北3南山北环以南3福田4罗湖商业要素——评分说明商业要素——概况坂雪岗片区实际上是由坂田、雪象、岗头三个行政村发展起来的工业片区。商业主要面向工厂工人、高科技企业员工和少量的当地居民，由于历史和消费群体层次的因素，商业整体落后，形成了目前以小商品零售为主、大型百货为辅的局面。商业要素——分布图序号商业1民乐村商业点2五和大道——老布龙公路商业带3环城东路商业点4万科城商业点5雪象村商业点6岗头村商业点商业要素——评分465573最高分（x）BXG-5岗头村商业点6BXG-5、7雪象村商业点5BXG-4标杆城商业点4BXG-2、3环城东路商业点3BXG-2五和大道——老布龙公路商业带2BXG-1民乐村商业点1辐射组团商业序号组团商业要素得分备注BXG-13-BXG-26-BXG-33-BXG-44-BXG-53-BXG-60无商业设施BXG-71受雪象村商业点辐射1、主要考虑综合医院，专项医院、特种医院、门诊不予考虑。影响范围定义为20分钟步行路程；2、由于特区内的医疗水平普遍高于特区外，因此为特区内的医疗设施设计了最低分值：4普通医院（社保定点）2普通医院（非社保定点）6区级医院8市级医院10省级医院最低4分特区内医疗要素——评分说明医疗要素——概况非医保定点村办医院总建筑面积26000多平米华夏医院非医保定点（国丹集团）村办医院环城北路，雪象村内雪象医院医保定点区级医院坂田东坡街与布龙公路交汇处，占地面积4000平方米坂田医院备注等级地点名称片区仅有三家医院，坂田医院的设施相对完善，雪象医院、华夏医院医疗条件较差。另外片区内零星分布着一些设备简陋的医疗诊所和社康中心。以上配套仅能满足片区居民最基本的医疗需求。医疗要素——分布图、评分非医保定点村办医院总建筑面积26000多平米华夏医院非医保定点（国丹集团）村办医院环城北路，雪象村内雪象医院医保定点区级医院坂田东坡街与布龙公路交汇处，占地面积4000平方米坂田医院备注等级地点名称非医保定点村办医院总建筑面积26000多平米华夏医院非医保定点（国丹集团）村办医院环城北路，雪象村内雪象医院医保定点区级医院坂田东坡街与布龙公路交汇处，占地面积4000平方米坂田医院备注等级地点名称-0BXG-7受特区内医院辐射2BXG-6-2BXG-5辐射范围3BXG-4坂田医院辐射范围2BXG-3坂田医院为社保定点4BXG-2距离关口最近受特区内医疗配套辐射2BXG-1备注医疗要素得分组团BXG-1和BXG-2组团距离关口较近，虽片区内无配套，但是考虑了关内配套设施的影响。1.主要考虑公园、高尔夫球场、市政绿地、海景和绿化条件突出的住宅区、高科技工业园区。2.景观受到本身条件、地势、附近建筑高度和道路等因素的限制，影响范围无法统一界定。视具体情况确定其影响范围。影响范围内的得满分，范围外的0分。3.同类景观的影响程度受自身条件限制有所差异。景观要素——评分说明片区的景观主要由三部分组成，一是围绕片区东、南、北三侧的生态绿化，二是片区边缘的明治水库，三是片区东部的荔枝林。除以上三项之外，片区内目前无其他自然景观。因此片区西部、北部的景观资源相对缺乏。根据近期编制但尚未公布的坂田片区社区规划，生态控制线有南移动跨越现有水库的可能，届时南区的将出现大量景观更佳的土地资源。景观要素——概况景观要素——分布图、评分生态控制区6BXG-7生态控制区6BXG-6含部分生态控制区2BXG-5华为、标杆城2BXG-4荔枝林4BXG-3基本无自然景观1BXG-2民治水库3BXG-1备注景观要素得分组团1、由于特区内外差异，设计了特区内交通条件的最低分：4盐田4南山北环以南2南山北环以北6富田6罗湖68远期规划地铁站点810地铁站点（包括近期规划中）15分钟步行10分钟步行距离2、主要考虑了地铁站的影响，建成站点和待建站点的满分均为10分：3、特区外公交网络覆盖的区域，针对具体情况在≤3的范围内对影响程度赋值；影响范围视具体情况而定。4、特区外公交网络未覆盖的区域影响程度赋值为零。交通要素——评分说明交通要素——概况片区的道路交通发达。东、南、西的梅观高速、布澜公路、清平高速把片区和关内紧密联系。正在建设南平快速将与坂雪岗大道和清平快速连接，不仅仅巩固了坂雪岗片区与特区的联系也将缓解新布龙公路和五和大道的压力。坂雪岗片区内部交通网络正在逐步完善，目前片区的交通主要依靠新、老布龙公路、五和大道、发扬路等构成的主干网络，未来坂雪岗大道南段、环城东路、环城南路和轻轨的建成，将彻底解决片区内部交通压力。环城南路现状坂雪岗大道中段南坪快速工地交通要素——分布图、评分轻轨站点主要公交网络生态控制区0BXG-7生态控制区1BXG-6-2BXG-5-4BXG-4-2BXG-3-6BXG-2-4BXG-1备注交通要素得分组团1、仅考虑省、市小学和初中的教育配套带来的影响。同时具有省、市重点小学和省、市重点初中的影响范围定义得10分。2、特区内外的条件不同，因此对特区内设计了最低分值：4重点幼儿园4民办普通小学或初中6公办普通小学或初中8市重点小学或初中9省重点小学或初中10省、市重点小学+省、市重点初中3盐田3南山北环以北4南山北环以南4福田4罗湖教育要素——评分说明-BXG-4弘扬学校-BXG-2双语幼儿园-BXG-5雪象中学-BXG-5岗头小学筹建中BXG-4标杆城中学-BXG-3立培学校-BXG-2五和小学-BXG-2四季花城小学筹建中BXG-1越君实验学校-BXG-1民乐小学-片区内无省市重点学校BXG-2坂田中