案例研究-商业综合体-万科-日本商业考察报告（PDF113页）

日本商业项目考察汇报1难波公园购物中心难波公园购物中心总体概况由美国捷得（Jonjerde）国际建筑师事务所总体规划和建筑设计，原址是一座棒球馆，位于大阪市浪速区邻近难波火车站的一片新商业区内。由NK电气铁道公司负责开发建设，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅结合，是城市综合体项目。1难波公园购物中心难波公园购物中心总体概况NambaPark难波公园一期开发总面积１６.７万m2，其中商业面积４万平方米，办公楼８万平方米。第２期7.6万m2，合計24.38万m2。位于大阪浪速区传统热闹的商业区的末端，从远处看去，NambaPark是一个斜坡公园，从街道地平面上升至9层楼的高度，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连。1难波公园购物中心购物中心一、二层平面图1难波公园购物中心购物中心三、四层平面图1难波公园购物中心购物中心五、六层平面图1难波公园购物中心购物中心七、八、九层平面图1难波公园购物中心难波优势—建筑规划及景观设计难波公园购物中心的建筑形态优美，风景如画，类似公园布局，景观效果很好。1难波公园购物中心难波优势—建筑规划及景观设计峡谷和层层退台，营造供客人休憩的公园空间。1难波公园购物中心难波公园购物中心的建筑立面变化丰富，退台、峡谷极具观赏性，与周边环境很好融合。难波优势—建筑立面1风雨连廊直接连接商场、办公楼通道和室外空间难波公园购物中心难波优势—风雨连廊1排水设施等细节处理非常精细难波公园购物中心难波优势—注重建筑细节1洗手间周全的人性化设计难波公园购物中心难波优势—注重建筑细节难波公园购物中心的基本建筑形态不利于实际的商业经营，布局过于分散，造成门可罗雀，客流完全无法聚集。↖↘难波劣势－建筑形态不利于商业经营1难波公园购物中心同一时间点难波公园购物中心内外客流对比示例↘↘难波公园购物中心外难波公园购物中心内部↖↖1难波公园购物中心难波劣势－建筑形态不利于商业经营峡谷和退台等开放空间的设计，与气候条件不相符合，遇到刮风下雨非常危险，容易造成顾客滑倒跌伤等安全事故，并且不利于节能环保。顾客由于温度、气候的影响，不愿意多加停留，造成客流稀少，惨淡经营。↘难波劣势－开放式空间对商业经营的不利影响难波公园购物中心11难波公园购物中心难波劣势－建筑形态造成动线布局不合理客用扶梯设置在狭长型商场中间位置，造成单边铺，同时动线漫长，客流无法聚集，生意清淡对比七宝53号的地理位置（飞机航道造成的噪音）和气候条件（1/2的雨雪及酷暑天气），我们建议借鉴采用建造屋顶退台花园的方式来强化建筑的景观效果，增加亮点。其次，用变通手法营造室内中庭型峡谷，既聚集客流，又形成震撼的视觉效果。再次，在外立面的设计风格上力求眩目多变，注重细节设计，打造出地标性建筑的效果。室内及建筑材质等细节处可多参考。↘总结借鉴1难波公园购物中心2京都火车站商业综合体项目2总体概况由日本建筑师原广司设计，车站占地38078平方米，总建筑面积237689平方米，地下3层。地上有饭店16层，百货商店（伊势丹）12层，塔屋1层，高达60米。包括酒店、百货、购物中心、餐厅、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场等，京都火车站是日本最大级别的现代化车站。京都火车站商业综合体项目2京都火车站商业综合体项目项目整体剖面图2京都火车站商业综合体项目项目优势－规划设计结合京都站地形特点建造，造型独特，空间设计巧妙，现代感强烈。2京都火车站商业综合体项目项目优势－中庭设计1车站的东部有个中心的空中庭院，非常简洁明快。顶层宽敞的“空中花园”和悬在半空的“空中走廊”已经呈现在眼前。这样的巧妙创意让这座本就庞大无比的建筑变得更加浪漫多姿。2京都火车站商业综合体项目项目优势－中庭设计2主力店伊势丹内部借助坡道特点设计的特殊中庭，气势宏伟，使顾客一目了然。2京都火车站商业综合体项目地下与地铁换乘通道全部做成商业街，纵横交错，商品丰富，人气旺盛，主营食品、餐饮和服饰杂品文具礼品等。项目优势－地下业态与地面业态的区分与配合2京都火车站商业综合体项目把伊势丹百货作为主力店，起到极好的聚客效果。并且业态与地下的商业街部分形成互补。项目优势－主力店的设置2京都火车站商业综合体项目项目劣势－百货店动线过长地形造成伊势丹楼层过高，一共13层，内部动线过长，并局部被割裂成两部分，造成经营上的困难。2京都火车站商业综合体项目总结借鉴交通枢纽项目可借鉴的形态，特别是办公、酒店和商场与换乘通道之间的合理衔接，主力店的选择和业态的布局等等。还有玻璃顶棚的造型、材质和结构，商业内部各细节的处理等。3六本木新城3总体概况由美国捷得，KPF等多家设计公司联合完成建筑设计，位于东京都会区的六本木六丁目地区，2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体，是日本著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。六本木新城3六本木新城由北方大厦、地铁明冠/好莱坞世界、西侧步行区、庭院侧步行区、六本木榉树坂大道所组成的复合街区。六本木新城里的建筑，包括了朝日电视台总部(由日本著名建筑师桢文彦设计)、54层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施……3六本木新城六本木新城建立了良好的区内交通体系,在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合,并将人的流动放在第一位来考虑，以垂直流动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。项目优势－交通体系规划3六本木新城六本木新城以办公大楼森大厦(MoriTower)为中心，森大厦1F的交通交换中心使2层商业价值提升到与1层同等地位，最重要的是极好解决了整个区域内交通疏导问题。项目优势－交通体系规划3六本木新城通过风雨连廊、过街天桥等设施来缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间，并且确保安全舒适便捷。项目优势－交通体系规划3六本木新城将都市的生活流动线由横向改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市，通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，根据这一规划理念朝垂直化方向设计的，因此本区的户外公共空间开阔，绿化率也较高。项目优势－交通体系规划3六本木新城六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户外活动提供场地；配合着可变换的喷水设施，满足了多样化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。项目优势－配套设施3六本木新城立面变化丰富，材质成就品质项目优势－建筑立面3六本木新城项目优势－建筑细节精雕细琢的建筑精品3六本木新城内峡谷既造景又确保顾客舒适度和安全性项目优势－内部空间3六本木新城精彩有趣的亮丽店面设计，灵动多变项目优势－内部空间2六本木新城独立的国际精品商业街，与购物中心相呼应，定位区分明确，与高端住宅相匹配。项目优势－街区业态布局规划3六本木新城项目劣势由于地形限制和分期开发等先天原因，造成区域内部地形复杂，动线较长且凌乱，容易让顾客迷失方向。3六本木新城总结借鉴铜山街项目可借鉴地下立体交通解决进出口和交通组织问题，该项目其他各项优势都可借鉴采用到我们相关项目中。4东京Midtown4东京Midtown六本木位于东京的中心，而东京中城正位于六本木的中心———六本木交叉路口，东京中城由此得名。2005年，以三井不动产为首的6家公司联合中标，进行开发建设。设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观设计由EDAWInc负责，商业设施的设计由Com-municationArts.Inc和隈研吾建筑都市设计事务所承担，住宅楼的设计由坂仓建筑研究所承担，楼体外观设计由青木淳建筑规划事务所指导，还有建筑大师安藤忠雄担纲。于是，以“纽约中城”为蓝本，该区域被命名为“东京中城”，被建造成一个包括商务、居住、商业等多种城市功能在内的全新复合型街区。4东京Midtown东京中城68900平方米的空间里排列了6幢摩天大厦，包括办公、酒店、商业、艺术设计四个部分。3座办公大楼以MidtownTower为标志建筑，酒店是丽思卡尔顿酒店，还有美国Oakwood公司的最高端品牌Premier首次进入东京的中长期租赁型的酒店式公寓；商业则包括购物中心、广场和一个圆形玻璃建筑的餐饮中心。艺术设计部分包括三得利美术馆、21_21DESIGNSIGHT、东京中城设计中心、富士Xerox艺术空间。4东京Midtown由4层落地大空间构成的GALLERIA是东京中城的主要购物区域。4东京MidtownGALLERIA购物中心B1楼层平面图超市、食品、餐饮、面包房、家居用品、甜品店、西餐店4六本木MidtownGALLERIA购物中心1F楼层平面图服装、配饰、钟表、珠宝、化妆品、雪茄、餐饮、宠物站4六本木MidtownGALLERIA购物中心2F楼层平面图服装、珠宝、化妆品、内衣、鞋履、儿童用品、芳香疗居、美发·指甲沙龙、会所、餐饮4六本木MidtownGALLERIA购物中心3F楼层平面图餐饮，家居、家俱、家用纺织品、生活日用品、时尚小百货、瓷器、设计家电、文具4六本木MidtownGALLERIA购物中心4F楼层平面图國際餐厅、俱乐部4六本木Midtown定位明确的中高端精品购物中心，集中了132家高档品牌店铺，其中有35家国际品牌时装店在东京的旗舰店项目优势－定位明确4六本木Midtown高端精致购物中心，围绕中庭布局，动线清晰流畅项目优势－购物中心动线清晰4六本木Midtown通过中庭巧妙引用天光，并提供优美的顾客休憩空间项目优势－明朗中庭4六本木Midtown与高端定位相吻合的业态配比，整个3F除去餐饮之外，全部设置成艺术、家居用品专卖店，形成足够规模，成为购物中心一大特色楼层。项目优势－业态配比4六本木Midtown餐饮区域与酒店相连通的室外露台，面对室外公园，景观极好项目优势－餐饮室外露台4六本木Midtown钢结构顶棚，大气壮观，实用性强项目优势－室外雨蓬4六本木Midtown坐落于中城广场一角，由建筑大师安藤忠雄设计、时装设计师三宅一生主导的设计博物馆(21_21DESIGNSIGHT)，这座建筑屋顶有一块铁板撑起，状如日本折纸，据说概念源自三宅一生以一块布做创作的理念，而三角屋顶与间条落地玻璃看似简约，阳光入屋时，直纹一条条反映于墙上，聪明的采光美学让博物馆本身就已极具欣赏指数。项目优势－项目内与定位相匹配的艺术配套设施4六本木Midtown三得利美术馆，举办绘画、陶瓷、漆工艺、玻璃、织染工艺等备具魅力的展览。同时设有SHOP×CAFE和茶室“玄鸟庵”等众多享受奢侈休闲时光的地方。项目优势－项目内与定位相匹配的艺术配套设施4项目劣势餐饮区与购物中心区域由于大楼格局限制，两条动线被两个中庭分开，无法直接到达，造成顾客不便。后通道客流稀少。六本木Midtown4总结借鉴六本木Midtown首先，高端定位项目的造景和与周边环境的良好融合。其次，与高端项目相匹配的小型购物中心的布局及定位，包括动线安排。然后，多业态的组合，包括美术馆和录音室和展览厅等等。5表参道Hills5表参道Hills表参道是作为日本具有代表性的国际性时尚集聚地而广为人知的街道。在表参道上的表参道Hills具有约250米的宽幅，是由地面６楼和地下６楼组成的复合设施。除了从地下３楼至地面３楼的商业设施和38户住宅之外，还备有停车场（约200个车位）。在商业设施内，中间的挑空中庭和围绕挑空中庭的斜面将具有沿街商店感的商店延续６个楼面。自然光线能照到地下楼层的中庭展示着恬静优雅充满新发现的空间。住宅由东楼（青山侧）和西楼（原宿侧）２幢构成，都配置在朝阳的上面２层（部分为３层）。5表参道Hills5表参道Hills全馆总平面剖面图5表参道HillsB3F生活用品／室內裝飾用品／文具／趣味／家用電器／吧／酒館5表参道HillsB2F美容／生活用品／室內裝飾用品／服裝5表参道HillsB1F服裝／包／鞋子／珠寶首飾／裝飾品／美甲沙龍／咖啡館／生活用品5表参道Hi