第一章物业管理概述(zzp)

物业管理概论与法规安静主编《物业管理概论》吴剑平主编《物业管理法规》第一章物业管理概述第一节物业与物业管理第二节物业管理的基本内容第三节物业前期管理第四节物业管理法第五节物业管理法律关系第六节物业管理法的地位、作用与物业管理法律规范的表现形式一、物业与物业管理(一)物业(二)物业管理(一)物业“物业”一词，在不同的国家和地区，有不同的含义。我国目前所说的“物业”来源于香港地区方言“RealProperty”或“RealEstate”，在香港，主要指单元性房地产。我国内地，有关“物业”的概念大致相同，但是在具体表述上有细微的差别。有关物业的表述建设部房地产司：物业定义为已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定：本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。有关物业的表述《上海市居住物业管理条例》：住宅以及相关的公共设施。《江苏省城市住宅区物业管理办法》：本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。物业的概念物业主要包括以下三个方面：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；与这些建筑物相配套的设备和设施；相关的场地。物业的定义：是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。物业的性质1.物业的自然属性（1）二元性：土地与建筑物（2）有限性：土地有限（3）差异性和多样性：土地的优劣，建筑物功能、位置、技术条件（4）固定性：物业的空间不可移动性（5）耐久性：土地不可毁灭，但建筑物可灭失或逐渐损耗（6）配套性：配套设施可满足不同需要物业的性质2.物业的社会属性（1）稀缺性：物业的供给与需求（2）商品性（3）保值、增值性（4）易受政策的调控性（5）交易的契据性(二)物业管理简单的说，就是人们对物业的管理活动。广义：是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。狭义：即一般只限于对该楼宇进行管理服务。(二)物业管理建设部颁布施行的《城市新建小区管理办法》对“住宅小区管理”作了相当于物业管理的定义的解释；《广东省物业管理条例》规定了物业管理的内容；(二)物业管理《江苏省城市住宅区物业管理办法》也对物业管理作了定义；但是有的地方在制定地方性法规或政府规章时则回避了对物业管理的定义。在市场经济体制下，从物业管理的发展趋势来看，物业管理的范围将是越来越宽，因此，应从广义上来做出：物业管理，是指物业管理企业依照合同约定，对物业及其环境、公共秩序等进行专业化的维修、养护、管理，并提供相关的服务。(二)物业管理物业管理定义中的内涵：1.物业管理是业主及物业使用人、物业建设单位、物业管理企业等多个责任主体的共同活动。各责任主体在物业管理活动中依法享有各自的权利，同时承担相应的法定义务与责任。2.必须依照法律法规的规定以及合同约定，从事物业管理活动。(二)物业管理3.物业管理的范围是指一个特定的物业管理区域内，物业的共同部分和共同事务。4.物业管理所提供的产品是服务。这种服务能够使物业处于一种正常的使用状态，满足物业的使用功能，延长物业的使用寿命是物业保值、增值的重要因素。5.物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务，属于安全防范性质。(二)物业管理物业管理的必要性1.业主住户的要求提高2.楼宇兴建渐具规模3.物业设备先进4.地产发展的需要5.生产发展的需要物业管理的发展史1.起源：起源于19世纪60年代的英国，当时有一名叫奥克维亚·希尔的女士迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎预料地收到了良好效果，不仅改善了居住环境，而且还使业主承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之河。物业管理的发展史2.物业管理在中国的发展：（1）1981年3月10日，中国第一家专业化物业管理企业---深圳市物业管理企业成立。（2）1990年深圳市在新开发的莲花二村住宅小区进行了全方位的物业管理试点。1992年该小区被评为全国模范文明住宅小区。物业管理的发展史（3）1993年3月26日--30日，建设部房地产业司在番禺、深圳召开的一次较高层次的全国房屋管理高级研讨会，第一次确立了将物业管理作为我国房屋管理走向市场经济的新模式与新体制。会议的结论：我国必须走专业化、社会化的物业管理之路。（4）1994年3月23日，建设部颁发第33号令：《城市新建住宅小区管理办法》。物业管理的发展史（5）1994年6月18日，我国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布，开创新兴行业—物业管理。（6）2000年中国物业管理协会在北京成立。（7）2001年1月，物业管理被写进我国国民经济发展纲要。物业管理的发展史（8）2003年6月8日，我国第一部物业管理法规《物业管理条例》颁布并于2003年9月1日起执行。（9）2007年3月16日，我国第一部物业管理法《中华人民共和国物权法》颁布并于2007年10月1日执行。我国香港特别行政区的物业管理香港物业管理的基本内容如下：①定期保养维修；②投保；③防止非法更改大厦用途；④清洁和保安；⑤改善楼宇设施；⑥控制管理费开支；⑦执行“大厦公共契约”；⑧注意社区发展。香港的物业管理收费主要是采用酬金制。物业管理行业特征1.社会化2.专业化3.企业化4.市场化物业管理活动的特点全天候服务无形与有形的结合生产和消费的同时性易逝性业主导向型差异性物业服务和住用人的不可分割性不可储存性第二节物业管理的基本内容一、房屋修缮管理二、物业公用设备、设施的管理三、环境管理四、安全防范管理五、公众管理六、档案管理七、社区文化修缮责任的划分：A.新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保质期内，由施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主入住的时间差，由建设单位负责。B.保质期满后，由业主承担修缮责任，并承担修缮费用。C.凡属使用不当或人为造成的房屋损坏，由行为人负责修复或给予赔偿。一、房屋修缮管理房屋的最低保修期限：A.地基基础和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。B.屋面防水工程、卫生间防水、外墙面防渗漏，5年。C.供热、供冷系统，为两个采暖（冷）期。D.电气系统、给排水管道、设备安装，2年。E.装修工程，2年。F.其他项目的保修期由建设单位与施工单位约定。一、房屋修缮管理物业公用设备、设施是对一个物业管理区域内各类共用设备、设施的简称，包括房屋建筑物内和室外的设施设备，它是物业的重要组成部分。物业公用设备、设施的管理是对物业设备、设施的使用、日常使用、日常维护、维修与更新的管理，是物业管理的基础工作和重要工作之一。二、物业公用设备、设施的管理（1）运行管理。操作、开关机、运行记录、运行监控、巡视检查、抄表计量以及相关规程制定。（2）维修保养。保养、维修、测试、更换、改善。（3）安全管理。（4）档案资料的管理。原始资料收集、维修、保养及技术改造的记录的保存。（5）节能降耗。降低运行成本，提高运行效率。（6）采购计划和备品配件的管理。（7）工具、器械和仪器仪表的管理。1.物业公用设备、设施的管理的内容安全至上、保证运行、计划保养、依法管理、节能降耗、分工细致、专业化管理2.物业公用设备、设施的管理的重点1.环境卫生管理2.环境绿化管理3.消杀管理三、环境管理（1）环境卫生管理的内涵。目的：净化环境，提高环境效益。物业管理企业对物业管理区域进行定点、定时、定人的日常清扫，进行废弃物的收集和清运，并依照管理规定对业主、物业使用人进行宣传教育、管理和监督，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的服务，维持公共区域的卫生，以提高环境效益。1.环境卫生管理（2）环境卫生管理的范围。A.楼宇内的共用部位，指楼宇内从底层（含地下）到顶楼的天台的所有共用部位，包括楼宇外墙、楼梯、走廊、大厅、天台、小区活动场所、地下停车场、架空层、公用卫生间和电梯间等。B.物业管理区域的共用场地，指物业辖区内周围的道路、绿化带、广场、停车场、娱乐场所等所有的共用场地。C.生活垃圾的清运，包括化粪池、排污管道的定期清理、疏通等。D.广义的环境卫生服务还包括物业周围的“三废”处理。1.环境卫生管理（3）环境卫生管理的基本要求。五定：定人、定地点、定时间、定任务、定质量。1.环境卫生管理（1）环境绿化管理的内涵。对园林绿地的完善和对已有绿地的养护（2）绿化的相关概念绿地率=小区内绿地用地面积/小区总用地面积×100%绿化覆盖率=绿地覆盖面积/小区内总用地面积×100%人均公共绿地面积=小区公共绿地面积/小区内居住总人口2.环境绿化管理（3）环境绿化的完善。适用、经济、美观，常绿、常花、常香（4）绿化管理与养护。2.环境绿化管理1.保安管理2.交通秩序管理3.消防管理四、安全防范管理（1）保安管理的内容：门卫、守护和巡逻门卫：控制人员和车辆进出，对外来人员验证登记，外出物品检查，维护附近区域秩序，防止安全事件发生。守护：对特定目标和重要目标实行实地看护和守卫。巡逻：在一定区域内有计划地巡回检查，发现排除不安全因素，处理各种违法或违章行为。1、保安管理（2）保安管理的具体做法A.来访人员接待管理B.物业管理区域发生刑事或治安案件的处理C.控制中心的管理D.物资放行管理1、保安管理（1）交通秩序管理的内容：车辆管理、交通管理和道路管理（2）停车场管理A明确停车场管理流程B明确固定车位和临时车位C交通标识规范D车场巡查管理员工作重点2.交通秩序管理（1）消防管理的主要任务和内容：消防宣传与教育、消防监控报警中心的日常治办与管理、消防设备的管理与维护、消防安全检查、消防档案管理。（2）高层建筑物消防管理的重点A.防火分隔。B.做好安全疏散的准备工作。C.设置自动报警设施。D.设置火灾事故照明和疏散标志。3.消防管理1.法律法规规定的内容（相关的法规文件）（1）物业的使用和维护。（2）装修管理2.物业管理企业规定的内容（各项管理规定）3.业主之间约定的内容五、公众管理1.物业建设、竣工档案2.业主档案3.物业管理过程的记录六、档案管理1.开展社区文化活动的意义：A.营造和睦、融洽气氛，加强沟通，化解矛盾。B.增强业主荣誉感，制造名牌效应，提高品牌档次，塑造品牌形象。2.原则：娱乐性、宣传价值、群众参与性、时间安全3.公共文体设施的管理七、社区文化第三节物业前期管理一、物业管理的早期介入二、物业管理的准备工作三、物业管理的启动所谓物业管理的早期介入，是指物业管理企业在物业项目的理想、决策、可行性研究、规划设计、施工建设、设备安装阶段就参与和介入，从有利于今后物业管理运作的角度对物业的造型、功能设置、楼宇档次、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工安装质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关，确保物业的设计、建造和安装质量。一、物业管理的早期介入1.物管企业内部机构设置及人员编制、招聘、培训2.物业管理规章制度的制定3.物业租售的策划及代理二、物业管理的准备工作1.物业的接管验收物业管理的接管验收标志着物业管理的全面正式启动，它包括新建物业和原有物业的接管验收。新建物业的接管验收是政府有关部门和建设单位在对施工单位竣工验收的基础上进行的技术资料的交接和物业的再验收。三、物业管理的启动示意图：施工单位开发企业或建设单位物业管理企业竣工验收新物业接管验收物业接管验收，由物业建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行，其主要作用：A.明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。B.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益。C.为日后管理工作创造优良的条件。A.入住手续的办理1.入住资料的准备：入住时签署的法律文书，向业主递交的文件，入住后需使用的文件(包括入住通知书，入住手续书，收楼须知，缴款通知书，用户登记表)；2.入住办理：预先策划，组织接待，验房交钥匙。B.装修管理C.安全防范2.业主或物业使用人的入住管理A.房屋所有权备案根