第一部分物业发展建议

物业发展建议1.物业发展建议..................................................................................................................................................................................11.1.项目规划设计要点及原则.......................................................................................................................................................41.2.项目开发模式...........................................................................................................................................................................81.3.项目整体构思...........................................................................................................................................................................91.4.建筑空间组合.........................................................................................................................................................................111.5.景观与环境设计建议.............................................................................................................................................................141.6.道路系统与交通组织.............................................................................................................................................................181.7.公共服务设施（非商业）.....................................................................................................................................................191.8.商业规划建议.........................................................................................................................................................................241.9.建筑单体及风格建议.............................................................................................................................................................341.10.户型建议.................................................................................................................................................................................361.11.装修标准.................................................................................................................................................................................381.12.结构及设备设施建议.............................................................................................................................................................421.13.细部亮点营造.........................................................................................................................................................................431.14.分期开发建议.........................................................................................................................................................................441.15.物业管理建议.........................................................................................................................................................................491.1.项目规划设计要点及原则1.1.1.项目规划设计相关指标总用地面积：万平方米计容积率用地面积：万平方米总建筑面积：万平方米其中：住宅：万平方米商业：万平方米容积率：建筑覆盖率：%绿地率：%建筑限高：M建筑退后红线要求：M日照间距：车户比（车位数）：其他要求：1.1.2.项目规划设计原则（一般原则：）效益最大化原则：规划设计应最大限度利用项目特有的优势和资源，使景观价值、商业价值、人文价值等达到最大化。以人为本原则：强调自然与社会的融合和“以人为本”’的精神，注重社区生活环境与文化环境的营造，创造适宜人居的人文社区。适度超前原则：从建立核心竞争优势出发，本项目鼓励产品创新，以高品质产品引领市场，但创新必须建立在未来市场需求的基础上，不可过于超前或过度增加成本。品质优先原则：在产品设计的诸要素之间，以保证项目品质为最重要的要素，通过高超的设计手段以及对新技术的运用（安防技术、中央空调、中央新风、中央吸尘系统等技术）来打造高品质住宅。与周边环境相协调原则：项目要考虑与周边环境的协调使社区与周边环境融为一体。景观均好性原则：在规划中使各个户型共享内部园林景观和外部自然、人文景观。（特定原则：）弹性原则：项目先期开发应给后期开发留有余地，因而在规划设计时应在确立整体思路的基础上，保持一定的弹性，使后期开发可以根据市场的变化适当调整。公共资源私有化原则：规划设计应考虑如何将项目与周围环境景观融为一体，使社区成为城市的一部分，同时将项目周边资源引入社区之中，使社区居民充分享有这些公共资源，如同私家资源一般。（根据市场调查及前期定位从营销的角度来确定规划原则，同时考虑规划设计要求，包括一般设计所遵循的原则外还有根据项目特质的不同所应遵循的独特原则）1.2.项目开发模式（常见的几种开发模式：大盘开发模式、订单模式、PUD开发模式、联合开发模式、复合地产开发模式等。“联合开发”（JIONTDEVELOPMENT）的模式：即依赖与交通运输设施所提供的市场活动及区域利益，与大众运输服务设施和车站设施紧密结合而进行的房地产开发模式。“计划单元综合开发模式”（PUD）：是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。PUD意味着一块土地规划成一个单一的单元，而不是一些单独小地块的集合体。“商业地产定单开发模式”：即在商业开发之前和大型商家进行联盟，按照商家的业态规划要求进行设计。“复合地产开发模式”：在地产开发中融入产业要素，形成一个具有特色的社区，如：奥园的体育+地产、华侨城的旅游+地产等。）1.3.项目整体构思1.3.1.项目规划概念（理念）1.3.2.项目功能布局（项目规划中应包含哪些功能，如：居住、商业、公建配套、绿化等，应该标示在概念规划图上。以分析图的形式对规划的功能分区及业态分布进行分析，并力图寻找到最佳的功能布局方式、功能分区原则、功能分区图）1.3.3.概念规划方案（草图）——突出规划理念——表现建设开发主题——体现项目规划设计原则1.3.4.开发蓝本1.4.建筑空间组合1.4.1.建筑空间布局（方案图示）考虑不同产品的空间布局的独立性与项目整体空间布局的包容性，使每一类产品针对不同客户的需求其空间布局方式而有所不同：根据××市地理特征，在建筑空间布局上居住建筑主要朝向为南北朝向为主（其夏季主导风向为××），应尽量做到南北通透，视野开阔。建筑空间的布局应与园林景观相结合，二者相互呼应，相得益彰。建筑空间的布局应表现出社区居住形态及文化内涵，为社区居民提供生活、休闲、娱乐和交际的场所。1.4.2.建筑空间组合比较分析（从建筑规划整体效果、建筑景观、建筑朝向及通风条件、土地利用率等几个方面对各个建筑群体组合方式进行比较）各方案比较表（各比较指标根据项目特征作调整）：方案建筑空间组合方式整体效果户型对环境景观的利用住宅朝向/通风/日照户型道路交通组织开发强度环境指标总体评价A评价得分B评价得分C评价得分D评价得分经综合比较，方案比较合适。1.4.3.建筑朝向建筑朝向主要考虑住宅景观朝向、风向、日照间距等因素的影响，本项目朝向选择1.4.4.建筑间距（根据项目建筑容积率、建筑密度等规划指标、前期项目档次定位、当地政府规定来确定项目建筑间距）1.5.景观与环境设计建议1.5.1.园林景观主题及风格围绕项目开发主题定位，确定本项目园林景观主题为：其内涵为：(园林风格及相关图片)1.5.2.景观系统示意图（景观系统规划示意并配以文字说明）1.5.3.景观空间分析（景观节点建议）（从项目景观轴线各个节点对细部的景观建议给出自己的建议，可以用图形和文字加以表述）1.5.4.绿化景观及植物配置本项目植被的布置应体现以下原则：——美化主体景观；——营造社区自然生态环境；——表现四季变幻场景，充满生机与活力；——方便物业管理，便于保养；——既可观赏，又可亲近。（根据各个项目的园林风格、地域气候特征、植物感官价值特性以及成本来进行合理配置）1.5.5.环境设计示意（精选符合项目主题的园林环境小品，可以参见相关图库）1.6.道路系统与交通组织1.6.1.道路交通系统图（图示内容包括：人行系统、车行系